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不動産の市況が厳しいからこそ、『良い物件』を作る

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『不動産投資を始めようと思っているけどなかなかよい物件がない』

『表面利回り・実利回りが低い』

『所有物件の家賃が更に下がるのに耐えられない』

 

そんなことにお悩みの方へオススメの記事です。

 

 

さしとかです

 

不動産投資歴はまだ2年とそれほど長くはないですが、駐車場・区分・戸建て・アパートと幅広く投資をしました。

 

また、極力幅広く不動産屋さんと付き合うようにしていて、購入した会社はみんなバラバラです。

 

結果的には、いい意味でいろんな業者さんのいろんな意見が聞くことができてとても勉強になります。

 

いろんなアイデアが吸収できる環境でよかったと感じています。

 

少し話はそれましたが

さしとかもやはり収益物件を購入するときは、融資を基本的に使っていますので運営の不安や家賃の下落への不安など危機を感じながら検討をしています。

 

不動産投資をするにあたって、一番不安な部分ではないでしょうか。

そんな中で実際にやってきた実例と師匠たちから聞いた事例を紹介します。

 

『良い物件』なんて存在しない、だからこそ『良い物件』を作ることを考える!

最近は、地方都市新潟においてもセミナーなどで初心者の参加が高まっています。

セミナーで初心者の参加が多く、感じたことを以下のブログに載せてます。

 

www.sashitoka.com

 

また、競合が多いので買い付けも早く、なかなか物件が良いと思った物件が変えません。

 

しかし、考えることはみんな同じです。

立地がよくて、利回りが良くて、家賃が下がらなくて…etc

 

そんなものは今の時代はない!

と考えたほうが良いです。捜し続けることは重要ですが、血みどろの戦いです。

規模が大きくて無借金な人が勝つに決まっています。

 

だからこそ、不動産投資家の腕の見せ所は自分にとって良い物件を『作り出すこと』 に力を注ぐ必要があります。さしとかが教えてもらったり、実践したポイントは以下の通りです。 

家賃が下がりきった中古物件を買うことで家賃下落のリスクを減らす

新築物件は必ず少しづつ家賃が下がります。特に周辺に競合の多い間取り1R、1Kなど平米数の少ないんものは築年数が長くなると必ず家賃が下がります。

 

LIFULL HOME’Sでは家賃相場を見ることができます。

https://www.homes.co.jp/chintai/niigata/niigata_chuo-city/price/

購入したいエリアを中心にまずこのサイトでチェックをしましょう。

 

また、どのサイトでも良いので

購入したい物件の周辺の競合となる間取りと築年数

を何箇所か見ておく必要があります。

 

家賃の相場が周辺の競合物件に比べて安いのであれば、対策の余地があると思います。

※物件自体に問題がある可能性もあるのであくまでも参考程度です。

 

傾向的に言えることですが『戸建て』などのファミリー物件のほうが、家賃下落の減少が緩やかな傾向にあります。

 

先日、SUMOで新潟市中央区の賃貸を検索したところ、賃貸のtotalが約1万1千件に対して戸建ては約300件でした。

 

1Kのアパートは物件自体が飽和しているので最低家賃は1万5千円くらいからありますが戸建てはどんなにボロボロで古くても3万くらいからの相場です。やはり競合物件自体が少ないので非常に有利です物件の購入を検討する際にはこのことも意識して検討しましょう。

 

買い付けの金額を安くする(指値する)

当たり前ですが、指値を行います。

 

指値は売り主に失礼だとか、不動産屋さんの信頼がなくなるだとかいろいろありますが、『指値できなかったら縁がなかった!』と思うようにしたほうが良いです。

 

安く買えれば、それに越したことはありません。

正直、運用で利回りを上げるより、値引きのほうが圧倒的に楽に利回りを上げることができます。

 

さしとかが先日購入した戸建ては、売主さんがやむなく物件を処分したいが、思い出の詰まった家で解体したくないという思いがあったので、賃貸でリフォームして使いますというお話をしたら、心良く指値を快諾してくださりました。

 

www.sashitoka.com

 

指値にはいろいろ方法がありますが、修繕費用や、客付けの対策費用などを理由に値引きしてもらうのが一般的なやり方です。

 

不動産屋さんもうまく値引きしてくれたら、リフォームの発注を一部お願いするなど交渉して、上手く味方につける必要があります。

 

交渉力がポイントとなります。

家賃を増やすための施策を行う

①購入した物件が適正家賃か見直す

さしとかの駐車場に関してですが、周辺相場より賃料がやすかったので値上げを実施ししました。

当然、整合性があったので特に大きな問題は起きませんでした。

 

②競合の物件でやっていないことを対策で行う

さて先日、SUMOで新潟市中央区の賃貸を検索したところ、賃貸のtotalが約1万1千件に対して、項目の一つの家具家電付きは約200件でした。

一例になりますが、簡単にいうと

『競合物件がやっていないことを対策で行う!』

ということが重要になります。

 

その他、効果的なのはペット可物件やバリアフリー物件、老人や障害者対応物件など施策を打つことで差別可できます。

 

ある程度のリスクはありますが、需要もあり、うまく運用できればその物件の強みになるでしょう。

 

また、携帯電話のアンテナ設置や看板設置、自動販売機など考えればいろんな施策が可能です。

 

さしとかもまだまだやったことのないものが多いので実施したらブログでも報告しようと思います。

 

コストを下げるコツ

さしとかの場合はオーナーチェンジの物件でインターネットが導入されていた物件のインターネットを地元のケーブルテレビに切り替えました。

 

防犯カメラを常設で入れても、インターネットのランニングコストがなんと月2500円も下げることができました。

 

また、ケーブルテレビなので雪害に強いという特徴もあります。

 

また、電気のアンペアなども以外と何も考えずに共用部が高かったりしますので見直しを検討すべきだと思います。

 

また、リフォームなども管理会社やリフォーム会社に一括でお願いするのは簡単ですがマージンが取られています。

 

私は今回の戸建ては、電気工事などは直接発注をしかなり安く済ませることができました。

 

コネクションを作れば工事を『分離発注』を行いある程度費用を下げることが可能です。

 

また、装飾物や材料は可能な限りさしとか自身で用意してます。(施主発注といいます)ちょっとしたことをコツコツ実施して少しでもうまく運用できるように行動しています。

 

今後は良い物件に変えていくのが不動産投資家に求められる

 簡単にまとめましたが、ちょっと考えただけて、物件の利回りを上げたり工夫できることは沢山あります。

ツワモノ大家さんはDIYを死ぬ気でやってコストを抑えたりと努力してます。

 

さしとかはカッティングシート張り、家具の組み立て、とステージングくらいやりますが本格的なものはそれほど行ってません。

 

今後は、問題や課題が起きた時に、誰に 何を お願いするのか、自分で実施するのかよりメリハリをつけて運営を行っていけるようにスキルを高めて参りたいと思います。

 

良い物件を作り出すことこそ、不動産投資家の腕次第だと言えます。

 

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