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地元の6つの金融機関に飛び込んでみた!地方の金融機関の融資情勢とは

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『新潟での金融機関ってどんなものがあるの?』

『どこの金融機関に行ったらいいの?』

『新潟県内の金融機関は不動産投資に対してどう考えているの?』

こちらの記事はそんな方へ向けて記事を書いています。

 

さしとかです。

地方で不動産賃貸業とサラリーマンを行っている30代のサラリーマンです。今回は実体験を元にした最近の新潟の金融機関の融資の姿勢についてご紹介したいと思います。さしとかは現在6つの物件を地銀と信用金庫、信用組合で借り入れをしています。

 

私は6つの金融機関に融資の依頼をかけてうち5つは通った経験があります。金額自体はそんなに大きいものではないです。また、現状はノンバンクは使ってません。極論ですが、地元の物件を買うのであれば、余程のことがない限りノンバンクは必要ないと考えています。信用や属性、プレゼンに問題がなくうまくやればその地域に在中していると信用組合や信用金庫どこかにあたると思われます。

 

金融機関の新規開拓は物件を探すと同時に、物件購入を左右する重要な要素です。よほど現金を持っていない限りは、融資をもらえないと不動産を購入もできず、規模の拡大もで難しいです。 所持金が少ない場合は金融機関の開拓も重要になってきます!

 

複数の金融機関を開拓した理由

銀行の不動産に対しての評価項目は銀行によっても違います。以下の2つを軸に基本的には考えられています。

・物件の建物と土地の価値を総合的に評価する『積算評価法』

こちらは立地と建物の価値を見ています。RC構造などですと評価が出やすい傾向にあります。当時は地方RC×フルローンで早期リタイアという手法も流行っていました。現在は多くの金融機関では積算評価法だけでみるということは減ったと思います。

 

・家賃に対して購入額を何年で返済できるか収益性を評価する『収益還元法』

個人的に借り入れをするならこちらをベースに考えている金融機関を開拓すると良いです。高利回り物件で、運用できることを証明できれば比較的貸してもらえることも多いです。私も地元の信用金庫などからは、

「10年返済のローンでも収支が回るくらいの利回りなら支店決済で貸しやすいです」とのお話をいただきました。10年返済のローンで収支をざっくり計算すると16%以上じゃないとフルローンではまわらないです。必然的に高利回りを追いかける必要がありますね。

 

また、それに加えて自身の年収や預貯金、金融資産や社会的信用を総合的に判断して貸出を判断しています。A銀行が駄目でもB銀行が貸出OKということはよくあります。また、営業担当によってもあたりハズレがあります。

 

なので一つの金融機関に断られても諦めないことと、支店を変えてみるなど、うまく行かなくても粘ってみるとうまくいくケースがあります。また、複数の借り入れを行うことで実績を作って、

実際交渉した金融機関一覧

金利の交渉や条件などを有利にするにはやはり競争相手がいることを認識させる必要があります。銀行も新潟県は人口が減っており競争は更に激化してます。

 

ちなみにそれぞれの新潟地場の金融機関の評価は以下の通りです。

 

第○銀行

新潟県のトップシェアの銀行です。

私こどになりますが、給与と財形の積み立てでずっと使ってました。月極の駐車場の融資を受けました。

 

…しかし、それ以外の物件を持って行っても全然相手にされません。

 

余談ですが最近、クレジットカード付きキャッシュカードがコンビニ手数料無料をうたってましたが条件を改悪し使いにくくなりました。

 

よって、積算評価重視で条件は厳しく相手の属性を重視する銀行になります。ただし、規模が大きい方には良いのではないでしょうか。県内NO1の銀行です。ちなみに住宅ローンの借り換えも提示いただきましたが条件は今ひとつでした。地元ではシェアトップですが色々残念に感じることばかりです。!

北○銀行

上記の銀行と統合します。当時はやる気マンマンな所でした。こちらの方がクレジットカード付きキャッシュカードは特定のコンビニ手数料無料です。

 

融資情勢に関しては今は厳しいです。積算、収益などトータルでみます。収益還元と積算で見ますが耐用年数切れのアパートでも20年出して頂きました。しかも2017年時にはオーバーローンで借り入れできました。

 

営業マンの方は中々優秀な方ですが、現在の状況をお話をしたところ、昨年から本当に審査が厳しく融資が通らなくなったとのことでした。なお、私の現在の給与などはこちらをメインバンクにしてます。

 

○光銀行

2棟目のアパートの際に依頼をしました。

 

ほしい物件の近くの支店ではなく、基本的には住んでいる近くの銀行から借りるルールとなっているようです。ちなみに残念ながら融資は通りませんでした。

 

○光をメインバングにしている方のお話では現状の新規の貸出は結構渋いとのことでした。しかし、ある程度のお付き合いが事前にあると、他の大手地銀より融通を効かせてくれるとの噂を聞いています。県内でも上位の地銀の合併があるので次の動きに期待ですね。

 

新潟信○金庫

不動産屋さんからの紹介で戸建の借り入れを依頼しました。先日決済した戸建を依頼しましたが、1ヶ月半待たされたあげく条件もあまりよくありませんでした。

 

新規の顧客には、金額が低くても連帯保証人と担保を条件に入れてくるようです。お話を持っていった営業さんの動きもイマイチで、営業さん動きの遅さのせいで心象よくないです。ただし、昔からのお付き合いがある方には融資をだしやすいという噂を聞きました。 

○条信用金庫

新潟県の中でも産業が盛んな背脂チャッチャ系のラーメンで有名な地名の入った信用金庫さんです。一昨年前までアパートローンといえばココ!という感じで投資家からは人気がありました。

 

私もアパートローンを新規で借りてます。アパートを始めるきっかけになった思い出深い金融機関です!

 

積算と収益ですが耐用年数切れでも20年出たので、収益還元よりではないかと思われます。

 

新潟県信用○合

※信用金庫ではないです。

我が県の名前がフルで入った金融機関です。こちらも地元の方にしか借りられません。

戸建をリフォーム費含めフルローンで借りました。住宅ローンの好条件を提示してくれましたので、住宅ローンも借り換えを行いました。

 

もともと新潟信用金庫に依頼を出してましが1ヶ月半待たされた戸建を、こちらの支店長が即答でそれを上回る条件を3秒で回答して頂きました!

 

こちらの銀行評価は収益還元で14%くらいからが土俵にあがるようです。1000万以下だと融資を出しやすいと支店長さんがおっしゃってました。高利回り物件を今後持っていきたいです。現在ではマイカーローンなどもお世話になっています。

 

まとめ 最後はメインバンクを決めて借り換えをしよう

地域の市場を独占して攻める経営のやり方でドミナント戦略というものがあります。最初はいろいろな所と取引を行って、コネクションを作ります。ただし、最終的には特定の金融機関への実績を高めて上位顧客になる方が有利になります。

 

不動産投資はやればやるほど金利交渉やスピードなどどんどん有利になります。不動産投資は規模が大きくなり、運用実績ができるほど金融機関の目の色が変わります。

 

同じ銀行から最初はなかなか何度も借りられません。まずは複数の金融機関をあたってオーナーとしてのレベルを高めることをオススメいたします。

 

最後、資産が増え軌道にのったら、金融機関をまとめて借り換えをしましょう。そのころには条件や融資のスピードも格段に上がっているはずです。

 
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