さしとかです。
さしとかを含めてですが、ここ数年で不動産投資を始めた方は増えてきていると思います。不動産投資セミナーに行くと地方の新潟でも女性の方も増えています。
さしとかが不動産セミナーに参加して感じたことを以下の記事にまとめています。
大家の会みたいなものもあるみたいですね。楽待や健美家ブログを見ても、不動産投資を始められたばかりの方のブログも散見するようになりました。
一方で、先日ある事業家の知人と話をする機会があり、不動産投資をしている人が周辺増えているというお話も聞きました。
…ふと投資の格言で有名な逸話を思い出しました。
有名なお話なのでご存知の方も多いと思いますがアメリカ大統領だったジョン・F・ケネディーの父のジョセフ・ケネディーの逸話をご紹介したいと思います。
ジョセフ・ケネディーは1929年の世界恐慌で大儲けをしています。
ある時、ジョセフ・ケネディは靴磨きををしようとしていると、靴磨きの少年から株式投資の購入銘柄のアドバイスをもらいました。
一般市民の靴磨きの少年ですら株を買おうとしていたのを知って、買い手が飽和していて一気に『売りが出る』と判断しました。そこで株を全て売り払って、この世界恐慌を避け資産を残したという逸話です。
今の日本もここまでとは言いませんがジョセフ・ケネディーの逸話に近づいているように感じています。
サラリーマン投資家は地主や資本家と違って融資を利用して、少ない資金で運用していくしかありませんので、簡単には失敗が出来ません。世の中の情勢をしっかりと理解しながら不動産投資に取り組む必要があります。
不動産バブルとサラリーマン投資家が今するべきことを考えてみたいと思います。
不動産バブルは本当にバブルなのか？？
まずは、不動産投資の世の中の関心度を計る指標として、大手不動産ポータルサイト楽街の運営実績をご紹介したいと思います。ご存知の不動産投資家にとって欠かせないポータルサイトとなっています。
【楽待会員登録者数】
2013年 27800人
2016年 80245人
たった3年で約3倍となっています。
少なくとも、投資家を含めたライバルも3倍に増えていると言えます。
楽街を運営しているファーストロジック社の売り上げも右肩あがりです。楽待は不動産会社の掲載料を中心とした広告宣伝費で収益を稼いでいます。
【楽待（ファーストロジック社）売上】
2014年 57億7百万円
2017年 179億4百万円
対比の年度は少し違いますが、こちらも3倍です。
※少し余談ですがファーストロジック社は自己資本率96.6％で、経常利益率が40％を超える超優良企業です。投資対象としてもよいかも知れません。
つまり、不動産市場は非常に宣伝に積極的で加熱していて、需要があるということがわかります。
一方で、実際の建築や販売を行っている会社の業績はどうでしょうか。
先日、2重融資で少し話題になりました上場メーカーのデザイナーズアパートで有名なシノケンです。
【シノケン売上高】
2013年 約257億
2017年 約1060億
異常な売上の伸び率となってます。
では、何かと話題のレオパレスはどうでしょうか。
【レオパレス21売上高】
2012年 4500億
2017年 5400億
途中の年で一旦業績は下がりましたが右肩上がりで回復してます。
ちなみに本年度は業績が大きく下がるでしょう。
5月に放送された『ガイアの夜明け』建築基準法違反の疑いがあることを告発されたので、本年度の９月中間連結決算は、最終損益が５８億円の赤字に転落してます。
不動産の販売自体もここ数年非常に好調と言えます。
…しかし、不動産は住む人がいなければ意味がありません。肝心な人口の増加率はどうでしょうか？？
先日の記事でも記載したグラフになりますが、2050年には人口は約7割に減少することが推測されています。
〈我が国における総人口の長期的推移〉
出典：「国土の長期展望」中間とりまとめ 概要（平成23年２月21日国土審議会政策部会長期展望委員会）
引用 総務省
日本の人口は今が天井です。しかしこれからは確実に減ります。
すなわち現状の不動産市場は
ライバルは増加 ↗
不動産関連の売り上げは増加 ↗
人口は減少 ↘
という異常な状況になっています。オリンピック前の建築ラッシュに加えて、不動産投資市場が加熱しているということが言えます。
首都圏のとあるサラリーマンの方と東京に不動産をお持ちの新潟のオーナーさんにお話を聞く機会がありました。東京の一部の高層マンション（特に埋立地のエリアを中心に）に関しては最上階の入居が埋まらなくなってきているようです。
最上階ですと50階を超え、間取りにもよりますが1億を超えるとか…。
仮に1億を1%の固定で借り入れ35年で行うと月々282千とかなりの金額です。共働き世帯でも中々買えないです。サラリーマンで共働きで稼ぎがある状態でも5000万～6000万くらいの物件価格が限界ではないでしょうか。
人口は確実に減っています。不動産バブルこのような状態は絶対に長くは続かないでしょう。
儲かっていない不動産投資家も増え、転売業者が潰れ始めている
最近いろんなブログを見ていると
明らかに儲かっていない投資家（凍死家）
も散見するようになりました。
※私も頑張らないと負動産の凍死家になりかけてます。
先日、某信用組合の支店長さんに不動産投資家の失敗された方の例をお伺いしました。
『RCを購入して不動産取得税で首が回らなくなった』
『大規模修繕でキャッシュアウトしそうな方もいる』
実例をあげると融資のつきやすさでRCなどの物件を購入されて、結局支払いで苦戦されている方も実際多いそうです。
今後は必ず
不動産投資に耐えきれずギブアップする方が増える
という未来が予測出来ます。
新潟も大手地銀は中々借りられなくなりました。物件が増えたことにより競争も激化してます。ギブアップした人たちが投げ売りで出さざる負えない事態も数年後に迫って来ています。
一方で、不動産の転売を専門としている業者が今年に入って倒産し始めています。
かの有名な
水戸大家さん
楽待でもよく販売していた
わひこ
など次々と倒産しています。スルガ銀行の影響で簡単に融資がでなくなり、資金繰りが悪化し購入者が減って物件を転売出来なくなり倒産するパターンです。
低い利回りの物件をサブリースなどで家賃保証し、無理やり融資をつけるという詐欺的なスキームが通用しなくなってきたということです。
結局の話になりますが、
利回りのよい物件をコツコツと買って、地道に拡大していくこと
が失敗しない一番確実な方法と言えます。 不動産投資を始めたい方は焦らないほうがよいと思います。
今の不動産市場ではキャッシュを貯めることと運用実績を作ることが重要
今の不動産市場はかなり割高だと思います。
良い物件を見つけることは至難の技です。当然それでも探し続けることはとても大切です。
不動産投資をこれから始めたい方はもちろん、不動産投資を始めている方で今重要なことは
1.キャッシュを貯めること
そして、小さく戸建てでもなんでも良いの不動産を運用して
2.不動産投資の運用実績を作ること
以上の2点がとても重要になります。
物件を購入するにはある程度のキャッシュがないと現状は金融機関からの融資が出ません。なのでまずは融資が出る土俵に立つ為にキャッシュを貯めます。
また、不動産投資を戸建てなど小さくても始めて、しっかりと結果が出せていれば金融機関からの融資も出してもらえます。入居率を高める努力をしましょう。
最初の通りですが、不動産バブルは数年以内に崩壊する可能性があります。融資が少し絞られただけで何社も潰れるような時代です。
しかし再度、不動産の価格が下がって、物件を購入する大きなチャンスが来ると思いますので、それに備えて着々と準備をしていくしかないと思います。
最後はコツコツやった人が勝てると信じて、さしとかも不動産投資に取り組んで行きたいと思います。
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