地方不動産投資のリアル!30代サラリーマンがお金と人生に向き合うブログ

地方・住宅ローンあり・子ありの30代サラリーマンが不動産投資とお金、人生に向き合うブログ

初めて不動産投資セミナーに参加する際に事前に知っておきたい6つのこと

f:id:sashitoka:20180725191214j:plain

『不動産セミナーってどんなところ?』

『どんな人が集まるの?』

『不動産屋さんからの勧誘はあるの?』

 

これから不動産投資セミナーに参加してみたい、興味があるそんな方に向けた記事です。

 

 

さしとかです。

 

さしとかは、現在同レベルくらいの大家仲間がいません。

そう、一匹狼のサラリーマン大家です。孤独な戦いです。

 

知り合いが不動産業者さんと不動産屋さん兼大家さんですので、アドバイスもハイレベルなのでついていけないときがあります。

 

ちょっとしたことを相談できる仲間がいるといいなぁと時々感じています。

 

そもそも、不動産投資をさしとかが勤めている会社の方に話をしても、妬まれたり変な噂をされる可能性が高くなるだけです。

 

そこで、仲間捜しも兼ねて、不動産セミナーに少しづつ参加するようにしてました。

 

人生初の不動産セミナーは本年の1月に参加をし、その他、何度か他の不動産屋さんセミナーにも参加させていただきました。

いくつかのセミナーで参加して感じたことや学んだことをご紹介させていだきます。 

 

 

不動産投資セミナーを不動産屋さんが行う目的を理解しよう 

当たり前のお話になりますが、不動産投資セミナーは初心者や経験者にタダで勉強をさせているわけではありません。

 

会場費や運営費、人件費がかかります。 

お茶や水をご用意して頂いていて、ペンや用紙まで用意していただいている場合も多いです。

 

あなたが不動産屋さんだったらなぜ不動産投資セミナーを開催するのでしょうか。

 

ちょっと考えれば簡単です。 

その不動産会社からの紹介で

『収益物件を購入してくれそうな見込み客の獲得」

です。

 

小さく強調してますが、

『その不動産会社から の紹介で』

という一文もポイントです。

 

不動産を売り買いする際は仲介手数料というものがかかります。

バックリとした計算式ですが

〈売買金額×3%+6万円)+消費税〉という金額を払います。

一例です。

売主さんと買い主さんを自分のところで紹介できれば

 

・両手取り

 

一例になりますが、売り主さんが違う業者で依頼をしてレインズ(不動産屋さんしかみれないサイト)に情報を掲載して、それをみた違う不動産屋さんが買い主さんを見つければ

 

・片手取り

 

となります。不動産屋さんは両手取りを極力したいと考えて言います。

 

 

不動産物件価格2000万円とします。

(※土地は厳密には消費税が入りませんが無視します)

 

両手取り 

売り主66万円支払い  A不動産132万の儲け  買い主66万円支払い

 

片手取り 

売り主66万円支払い  A不動産66万の儲け 

買い主66万円支払い →  B不動産66万の儲け

 

となります。ちょっと簡単な説明になりましたが、このような形です。

 

当然、売り買いだけではなく、その物件の管理もできれば不動産屋さんからすれば継続的な売上になります。売り込まれるなどのリスクもありますが、講義型式で聞けますので頭に入りやすいです。

 

戦法の目的は、見込み客の獲得ですので、雑な資料などは作ってこないはずです。

当然セミナーの内容も精査されています。

不動産セミナーが怪しいのか怪しくないのか判断しよう

今の所、そんなに怪しいセミナーに当たったことがないのですが、簡単な見分け方としてはさしとかの中では3つあります。

 

1.今すぐ買わないとなくなります!というセリフを多様していないか

 

今すぐ買わないとなくなります、はセールストークでも使われるものです。今すぐ買わないとなくなりますというセリフの前に、本当に良いものなら確実に買えそうなレベルの方に紹介して売り切れになっているはずなのでよく考えましょう。

 

2.絶対に儲かります!というセリフを多様していないか

 

不動産投資に絶対はないです。保険や事前のチェック、適切な修繕などでリスクを減らすことはできます。

そもそも、絶対儲かりますとう物件だったら紹介者自身で買ってしまうはずです。すこし、余談ですが税金対策も要注意です。減価償却で帰ってくる税金などたかが知れています。

 

利回り20%くらいの物件を購入できた時に比べたら収益へのインパクトはたかが知れています。

 

3.イールドギャップが10%以下なのに、強く勧めてくる

イールドギャップとは表面利回りから銀行の貸出金利を引いた簡単な儲けの指標です。

一例ですが

表面利回り 12% - 銀行からの貸出金利2.0% = イールドギャップ10%

 こんな感じです。

 

諸経費などを払って、フルローンで物件を購入しても10%ではたいしたキャッシュフローは出ません。

 

www.sashitoka.com

 

つまり、あなたが実際購入した際のシュミレーションのことをなんにも考えていない!ということがそのセリフから伝わってきます。

 

 

不動産投資セミナーに参加したあなたが必ずやるべきこと

まず、セミナーを受けてみて相手が話している内容が正しいのかどうか判断しましょう。初心者の方には難しいですが、書籍やいろんなブログをみて自分の意見を持って置く必要があります。

 

そして、相手がある程度信用のおける方ならば、次のステップに進みます。それは…

『アンケート記入欄を本気で詳細に記入する!」

です

 

所有物件や金融資産、職業、住所や連絡先、メールアドレスなど記入欄があります。

不動産投資セミナーである程度相手が信用できると判断できる場合にはこちらも礼儀をもって返すのが当然です。見込み客になるには最低限これを意識します。

 

希望する物件の内容や、すでに所有物件がある方は内容を記載しっかりとしましょう。

 

もし、細かい情報を隠したままではアンケートを提出すると、不動産屋さんは物件を購入できるキャパシティがあるかどうか判断がつかないので

『絶対に物件の紹介が来ません!』

十分注意しましょう。

 

初心者にとって不動産セミナーは結局はとても勉強になる。

確かに不動産投資セミナーは不動産投資初心者はもちろん、融資に悩んでいる不動産投資家や物件購入を考えている投資家などを集めて見込み客を獲得するための一つの手段として実施しています。

 

しかし、さしとかが初めて不動産投資セミナーに参加させていただいた業者さんは銀行の借り換えでお世話になった不動産屋さんは、書類の作成から融資付けまで含めて売買を専門にやっている方でした。

 

取引銀行の書類の提出などその業者さんに関しては、代行してやってくれます。

 

つまり初心者の方であれば

『コンサルティングしてもらえる可能性がある』

 ということになります。

 

初心者が新規で銀行に行っても門前払いの可能性があります。ましてや、現在はS銀行のシェアハウス問題で地銀や日本政策金融公庫ですら厳しくなっていると言われています。

 

紹介された物件が良いのか悪いのかはあくまで自分の判断になりますが、不動産投資を始めたいというときにどうやったらいいか詳しく教えてくれます。

 

不動産屋さんによっては購入費用の見積もりも不動産所得税までしっかり計算に入れ、キャッシュフローもシュミレーションまで出してくれます。

良さそうな業者さんであれば協力を仰いでも良いと考えています。

 

 

 

これはまったくの余談になりますが、

さしとかが勝手に師匠と読んでいる方に初めて物件の購入を相談したところ 

『銀行の開拓なんて自分でできなきゃ不動産投資家の資格なんてないんですよ!』

 といきなり試練を与えられました。

 

師匠なりに不動産投資をやる気があるのか覚悟を試したんでしょうね。

 

また、自分でオリジナルのシュミレーションを作るということもフォーマットはどうあれ、金融機関の方は評価してくれる場合が多いように感じました。 

 

一方で、セミナー参加者のステージを比較しては行けない

不動産投資セミナーに行くと、会社を持っている方から、セミリタイアの直前の方、代々大家の方まで幅広くいらっしゃいます。

 

初心者の方で気をつけなければ行けないのが

『買いたい病』です。

あの人はこんなに沢山物件を持っているんだ!私も頑張らければ!

と紹介された物件を鵜呑みにして、冷静に購入を判断できなくなる可能性があります。

 

セミナーで聞いた物件を買ってしまいたい!という欲求が強くなるのですが、少し間を開けて冷静に考えましょう。

 

また、自分が購入できるステージなのか見つめ直してから行動を起こしましょう。

 

金融資産の状況や環境によって、不動産投資のすすめ方が変わってきます。

 こちらも参考にしてみてください。

www.sashitoka.com

 

キラキラ・共食い・俺不動産投資やってるぜ大家がいたら気をつけろ

 

最近、キラキラ大家・共食い大家というおもしろい単語が最近出てきました。

 

ご興味あれば、さしとかの好きな不動産投資家の健美家のぺんたさんのブログを御覧ください。

penta5404.blog.jp

詳しくかけませんが、ブログのお話に出ている共食い大家の方の本も持ってます(笑)共食いかどうかは別として、ちなみに勉強にはなりました。

 

それぞれ簡潔に説明すると…

ラキラ大家は大家になるとこんなに素敵な生活ができるよ!とリア充っぷりを見せつけるブログを書いている方です。

 

共食い大家はリア充っぷりを羨んだ方を、法外な会費をとってコンサルティングしたり、しょぼい物件を紹介して不動産屋さんからバックマージンを取る方です。

 

あくまでキラキラ大家・共食い大家の傾向ですが

・フルローン・オーバーローン推奨

・ノンバンク推奨 

・融資の付きやすいRC物件推奨

この三本柱をやっている方が多いように思えます。

ようは、不動産を購入しやすいやり方ですね。

 

また、キラキラ大家・共食い大家の特徴は規模やキャッシュフローのお話はしても『純資産のお話はあまりしない』ということです。

結局儲かりにくい構造なので、別の収益を取る方法に行き着いてしまいます。

 

逆に、良い不動産投資家さんのブログは純資産がどのくらいあるのかわかりやすいパターンが多いようです。

 

楽待のコラムニスト埼玉サラリーマン大家さんは純資産の大切さを重視したスタイルでとても勉強になります。

salaryman-investment.sblo.jp

 

あと最近、さしとかが見つけたのが

俺不動産投資やってるぜ大家 です。

 

あるセミナーに参加されていた方々ですが、初心者~ベテラン大家さんまで幅広くいらっしゃいました。

 

物件を買ったことないけどセミナー出ている初心者の方が何名かいらっしゃいました。その中で数人の方が、初心者の方にアドバイスをしたり、知識自慢をしていました。

 

…でも、よ~く話を聞いてみると…

『さしとかと規模も投資歴の年数もそんなに変わらないんじゃない!?』

という感じでした。

 

ある方は入居募集の対策をレントロールを持って見せて語っていたり、会話の中でも、それ知ってるぜ!的な会話が数々お話されてました。

 

具体的には言えませんが、入居募集の対策のお話をされていた方の物件は、短期入居が中心なので収益構造の厳しそうな感じの内容でした。

そんな物件を買って失敗したという、失敗談をお話したほうが良いのでは…という印象でした。

 

オレは先輩大家だから君のために説明してあげているんだ、的なスタンスでした。

悪意がないのでこれは厄介です。

 

先日、師匠にお話したところ、俺不動産投資やってるぜ大家たちのこともご存知でした。どうやら、運用実績は芳しくないようです。

 

結局仲間内でのへんな競い合いで儲からない物件への投資をしてしまっているということが原因のようです。

 

物件の購入はその方のステージや考え方によって大きく変わると考えています。

本当にやる気があれば自分からアドバイスを求めてくるはずです。

 

また、アドバイスを聞くに値する人を自分で見つけることが重要だと感じました。

 

終わりに、セミナーで学んだことや人脈を活かすのは自分自身

 不動産投資セミナーに参加するには、自分の目的や投資スタイルを決めて、

『ブレない考え方』を持って挑みましょう。

 

セミナーで得た知識や人脈を活かすも殺すも自分自身です。

 

投資の世界では正に

この世の不利益は当人の能力不足

と東○グールの主人公のセリフを見に染みて感じる場面が多々あります。

 

業者さんの他に、キラキラ大家や共食い大家、善意の押し売りの俺不動産投資やっているぜ大家など、常にあなたを狙ってくる人間が多数いることを頭の片隅に入れる必要があります。

 

そこを乗り越えて不動産投資セミナーを利用して不動産投資の知識や良い人脈を作りましょう。

 

少し余談ですが、 

最初にセミナーをしていただいた不動産屋さんからは、未だ物件は購入できていないのですが、金融機関をご紹介頂いて、住宅ローンの借り換えや現在入居付け中の戸建ての融資をいただくなど取引が拡大しました。

www.sashitoka.com

セミナーをしていただいた不動産屋さんには本当に感謝しています。良い物件があったらその方から購入したいと考えています。

 

行動していれば、よいことがあります!

ぜひ、この記事を踏まえて不動産投資セミナーに参加して見てください(^^)

 

この記事が面白いと思っていただけたら、こちらもクリックお願いいたします。(^^)↓↓↓

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


不動産ランキング