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初めて不動産投資セミナーに参加する際に事前に知っておきたい6つのこと

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※この記事は2019年8月14日に再度更新しました。

『不動産セミナーってどんなところ?』

『どんな人が集まるの?』

『不動産屋さんからの物件の購入とか勧められるの?』

こういったことに興味がある方におすすめの記事となっております。

 

さしとかです。

 

最近、同じくらいの規模の投資家の方と出会うことができました。世代も同じくらいなので、非常に嬉しいです。 そもそも、不動産投資を行っていることを勤めている会社の方に話をしても、妬まれたり変な噂をされてしまうためなかなか人に言えません…。不動産投資を始めて最初のうちは情報交換をする相手も不動産屋さん以外なかなか見つからず孤独を感じる場面も多いです。

 

ここ最近は、仲間捜しも兼ねて不動産セミナーなどに参加するようにしていました。セミナーのあとに二次会などの懇親会があると気兼ねなく話すことができてよいですね。おかげで仲間ができました。

 

とは言え、不動産投資セミナーも良いお話だけではありません…!気をつけなければならないこともあります!

 

さて、今回の記事では、私がこれまで何度か不動産投資セミナーに参加して、学んだことをご紹介したいと思います。 

 

不動産投資セミナーが開催される目的とは 

当たり前のお話になりますが、不動産投資セミナーは初心者や経験者にタダで勉強をさせているわけではありません。会場費や運営費、人件費がかかります。 お茶や水をご用意して頂いていて、ペンや用紙まで用意していただく場合がほとんどです。

 

それでも、なぜ不動産投資セミナーを開くのでしょうか…。

 

『答えは、その会社で収益物件を購入してくれそうな見込み客の獲得をする」

ということが一番大きいと思います。

 

不動産を売り買いする際は仲介手数料というものがかかります。以下が計算式となります。

((売買金額×3%)+6万円)✕消費税=仲介手数料

 

不動産屋さんが物件を販売する際は以下の2つのパターンがあります。

・両手取り

売主さんと買い主さんを自分のところですべて結びつけてマッチングさせて両方から仲介手数料を取れた場合を指します。

 

・片手取り

物件の売り主、もしく買い主だけ見つけて、片方を別の不動産屋さんから紹介頂いた場合は紹介側の仲介手数料の片方だけを貰えることを指します。

 

一例ですが、

あるアパートを購入するとします。不動産物件価格2000万円とします。

(※土地は厳密には消費税が入りませんが例題のため省きます)

 

・両手取り 

売り主66万円支払い  A不動産132万の儲け  買い主66万円支払い

 

・片手取り 

売り主66万円支払い  A不動産66万の儲け 

買い主66万円支払い →  B不動産66万の儲け

 

となります。ちょっと簡単な説明になりましたが、このような形です。当然、売り買いだけではなく、その物件の管理もできれば不動産屋さんからすれば継続的な売上になります。

 

不動産セミナーの多くは、見込み客の獲得ですのでセミナーを行う側も信頼を得るためにしっかりとした資料を作られている場合も多いです。セミナーの内容も本格的な場合が多いです。まずはセミナーを開催されている会社の目的をしっかりと考えて参加する必要があります。

怪しい不動産セミナーの判断基準とは

簡単な見分け方としてはさしとかの中では3つあります。

 

1.今すぐ買わないとなくなります!というセリフを多様していないか

「今すぐ買わないとなくなります」という言葉を連呼されたら危険です。セールストークでも使われるものです。そんな物件があれば業者が買うか、すでに売れています。まずは冷静に判断しましょう。

 

2.絶対に儲かります!というセリフを多様していないか

 不動産投資に絶対はないです。しかし、投資家の努力で事前のチェック、適切な修繕など対策を打つことでリスクを減らすことはできます。余談ですが「税金対策になります!」という文言も要注意です。減価償却で帰ってくる税金などたかが知れています。気になる方は以下の記事を参照してください。

www.sashitoka.com

3.イールドギャップが低い物件を勧めてくる

イールドギャップとは表面利回りから銀行の貸出金利を引いた簡単な儲けの指標です。さしとかはざっくりですが、10%は最低確保したいと考えています。計算式は以下の通りです。

表面利回り 12% - 銀行からの貸出金利2.0% = イールドギャップ10%  

ちなみに「10%も残るってすごい!!」と考える方は甘いです。この10%から税金や管理費、修繕費、お金を借りればローンも払っていきます。首都圏のワンルームマンションなどは良くて5%~6%の利回りですので、イールドギャップは3%~4%です。現金で買っても厳しいと考えられます。

 

逆に利回りが良すぎるのも、ネガティブな理由があることが多いのですが、

 

不動産投資セミナーに参加したら必ずやるべきこと

セミナーを受けてみて、相手がある程度信用のおけそうだと判断した場合、必ずやらなければならないことがあります。…

『配られたアンケート記入欄を本気詳細に記入する!」

 

本気かつ詳細にです。所有物件や金融資産、職業、住所や連絡先、メールアドレスなど記入欄があります。不動産投資セミナーである程度相手が信用できると判断できる場合にはこちらも礼儀をもって返すのが当然です。見込み客になるには最低限これを意識します。

 

希望する物件の内容や、すでに所有物件がある方は内容を記載しっかりとしましょう。

 

ちなみにアンケートを記入せずに提出すると、不動産屋さんは物件を購入できるキャパシティがあるかどうか判断がつかないので

『絶対に物件の紹介が来ません!』

せめて、しっかり記載しましょう。

 

セミナー参加者のステージはそれぞれ違う

不動産投資セミナーに行くと、会社を持っている方から、セミリタイアの直前の方、代々大家の方まで幅広くいらっしゃいます。

 

初心者の方で気をつけなければ行けないのが

『買いたい病』です。

あの人はこんなに沢山物件を持っているんだ!私も頑張らければ!と紹介された物件を鵜呑みにして、冷静に購入を判断できなくなる可能性があります。少し間を開けて冷静に考えましょう。

 

自分の不動産投資家としてのレベルが、購入できるステージなのか見つめ直してから行動を起こしましょう。金融資産の状況や環境によって、不動産投資のすすめ方が変わってきます。 

キラキラ大家、共食い大家を見極めろ

最近、キラキラ大家・共食い大家というおもしろい単語が最近出てきました。ご興味あれば、さしとかの好きな不動産投資家の健美家のぺんたさんのブログを御覧ください。インターネットで検索するとそれらしい方が何名か見当たります。

penta5404.blog.jp

 

キラキラ大家は、大家になるとこんなに海外旅行に自由に行けて、素敵な生活ができるよ!とリア充っぷりを見せつけるブログを書いて信者を獲得するような方です。(すべての方がそうだとはいいませんが)

 

共食い大家は信者から法外な会費をとってコンサルティングしたり、しょぼい物件を紹介して不動産屋さんからバックマージンを取って信者を餌にする大家です。

 

キラキラ大家・共食い大家の物件の進め方の傾向としては

・フルローン・オーバーローン推奨

・ノンバンク推奨 

・融資の付きやすいRC物件推奨

この三本柱を推奨している場合が多いです。…が近年はS銀行の影響でこのスキームも使いにくくなっています。

 

また、キラキラ大家・共食い大家のもう一つの特徴としては『純資産のお話はあまりしない』ということです。自己資本率は目も当てられない場合も多いです。また、自己資本率が低いまま、セミリタイアされているケースが多いので、物件以外の別の収益を取る方法に行き着いてしまいます。

 

逆に良心的な不動産投資家さんのブログは純資産がどのくらいあるのかわかりやすいパターンが多いと思われます。楽待のコラムニスト埼玉サラリーマン大家さんは純資産の大切さを重視したスタイルでとても勉強になります。

salaryman-investment.sblo.jp

 

オレ、不動産投資やってるぜ大家も注意しよう

とあるセミナーで新しい大家が最近誕生していることに気が付きました…名付けて

オレ、不動産投資やってるぜ大家!

です。あるセミナーに参加されていた方々ですが、初心者~ベテラン大家さんまで幅広くいらっしゃいました。物件を買ったことないけどセミナー出ている初心者の方が何名かいらっしゃいました。その中で数人の方が、初心者の方にアドバイスをしたり、知識を披露していました。

 

…でも、よ~く話を聞いてみると…

『さしとかと規模も投資歴の年数もそんなに変わらないんじゃない!?』

という感じでした。初心者レベルかと思います。サラリーマンで兼業で不動産投資を始めて間もない感じでした。

 

とあるセミナーに参加されていた方は物件未購入の初心者の方に入居募集の対策をレントロールを持って見せて語っていたり、目標を熱く語っていました。入居対策や募集の対策について初心者の方に力説しています。

 

…しかしそもそもその物件が専門学生などの短期入居が中心なので収益構造の厳しそうな感じの内容。。。感じたのは私だけでしょうか…。

 

「オレは先輩大家だからこれから不動産投資を始める初心者の君のために説明してあげているんだ」という雰囲気満々です(;_;)

悪意がないのも厄介です

雲行きが怪しかったので知り合いの不動産屋さんにこのとあるセミナーの話をしたところ、「オレ不動産投資やってるぜ大家」たちのこともご存知でした。ちなみに運用実績は芳しくないようです。仲間内での儲からない物件を回し合ったり、セミナーの付き合いで割高な業者を使っているとか。見極めも必要だと感じました。

 

物件の購入はその方のステージや考え方によって大きく変わると考えています。こういったセミナーを通して、自分の判断を養いアドバイスを聞くに値する人を自分で見つけることが最も重要です。

 

まとめ それでも結局、不動産セミナーはとても勉強になる。

確かに不動産投資セミナーは大半が見込み客を獲得するための一つの手段として実施しています。

 

しかし、さしとかが初めて不動産投資セミナーに参加させていただいた業者さんの紹介で住宅ローンの借り換えができたりご縁が生まれました。不動産屋さんによっては事業計画の書類の作成から融資付けまで、フォローしてくれるところもあります。

 

初心者の方であれば手軽に

『コンサルティングしてもらえる可能性がある』

 ということになります。

 

初心者が新規で銀行に行っても門前払いの可能性があります。ましてや、現在はS銀行のシェアハウス問題で地銀や日本政策金融公庫ですら厳しくなっていると言われています。紹介された物件が良いのか悪いのかはあくまで自分の判断になりますが、不動産投資を始めたいというときに、どうやったらいいかはある程度、教えてくれます。

 

セミナーに参加して、良さそうな業者さんであれば協力を仰いでも良いでしょう。あやしいセミナーに参加したとしてもそれはそれで学ぶきっかけになります。

 

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