地方不動産投資のリアル!30代サラリーマンがお金と人生に向き合うブログ

地方・住宅ローンあり・子ありの30代サラリーマンが不動産投資とお金、人生に向き合うブログ

購入する物件にどんな人が住んでくれるの?仮設を立てることの重要性

f:id:sashitoka:20180726220319j:plain

『どんな物件を買ったら良いんだろう』

『退去が出たときにどこを修繕しようか』

『リフォームでどんな物件を作ろうか』 

そんな方を考えている方におすすめの記事です。

 

さしとかです

 

さしとかが所有している物件の管理会社さんはサラリーマン投資家の方が多く、物件を見るとみんな頑張っているなぁと感じるくらい、努力をされている方が多いです。

 

部屋をみると明らかに何もしてない大家さんとは違い、ステージングやリフォームなどをしっかり実施しています。

 

近年は、不動産セミナーなどに参加すると、地方都市の新潟でも新しく始めようとするサラリーマンの方を男女問わず見かけるようになりました。

(不動産セミナーがどんなものか興味がある方は以下の記事をご覧ください。)

www.sashitoka.com

確実に不動産投資の人口が増える中で、新潟県の人口は2050年にはおおよそ現在の7割り程度となると推測されています。

http://www.mlit.go.jp/common/001046872.pdf

人口関係参考資料 - 国土交通省 

 

競合が増える中で、自分が購入した(購入する)物件をどうやって運用するのかより精査して行動していく必要があります。

 

確かに、立地や周辺施設、利回りなど投資家さんによっても優先するものは様々でどれも大切な要素だと言えます。

 

しかし、自分の購入した(購入する)物件を、どのような人が入居して何を決め手に選んでくれたのか

 『自分の物件に住んでくれそうな入居者の仮設を立てること』

が必要になります。

入居者の仮設を立てなければ、物件購入後のちゃんとした対策が打てなくなってしまいます。

 

 

 

あなたの物件に住んでくれる人はどんな人?

さしとかの物件は住居としては3DK木造戸建てと1Kロフト付き木造アパート2棟を所有しています。(駐車場も持ってますが立地重視なので割愛します)

 

物件を買う時や運用する時に一番肝心な考え方は、 

『この物件に住んでくれる人はどんな家族構成で、どんなライフスタイルなのか』

という仮説を立てることです。

 さしとかの所有物件を一例にします。

例1:〈3DK戸建て〉

・エリア 新潟市古町周辺

 

・周辺主要施設と環境要素 小中学校近い、勉強が盛んなエリア、居酒屋、キャバクラなどの繁華街の近くだが周辺は静か

 

〈ここから仮説です〉

・入居者の家族構成の予想 シングルマザー・年老いた親と子・若い夫婦・老夫婦

・入居者の生活の関心

勉強の盛んなエリアに子供を通わせたい → 若い夫婦・シングルマザー

近所にスナックや居酒屋などの勤務先がある → シングルマザー・年老いた親と子

余生を静かな環境で暮らしたい → 老夫婦

 

勝手なイメージにはなりますが、エリアや周辺の主要施設などを考慮して考えるとなんといろんな方のイメージができます。

 

実際、戸建ての内覧に来た一番最初の方は「年老いた親と水商売のお姉ちゃん」の組み合わせでした。

 

クソ暑いので賃貸がなかなか動いていないのですが、とりあえず気長に待ちます。

実際に決まったら、また仮設を踏まえてご報告いたします。

 

 

例2.:〈1Kロフト付きアパート〉

・エリア 新潟市西区青山

・周辺主要施設と環境要素 電車・バス利便性高い 交通網が発達 企業多め

〈ここから仮説です〉

・入居者の家族構成の予想 20代~50代男女 単身

※ロフト付きなので比較的若い年代しか住めないと思われます(涙)

・入居者の生活の関心

買い物などはしやすいエリアで交通網が発達しているので、新潟駅周辺までの勤め先の方も取り込める。

中央区ではないので、家賃帯は高くない方が良い。

そのうち引っ越しをするので身軽な状態でいたい。

 

仮設に対しての対策の実例

例1:〈3DK戸建て〉

・入居者の生活の関心に対しての対策

周辺の戸建て賃貸は古くて、おしゃれなものが少ない

また、周辺物件は和室率が高いのですべて洋間にする

壁紙などの変更を実施してモダンな作りにし、古さを活かした作りにして楽しく見せる

セキュリティで外灯とインターフォンを設置

 

戸建てに関してはこのような対策を実施しました。例2:〈1Kロフト付きアパート〉

・入居者の生活の関心に対しての対策

あくまで1Kロフト付きなので単身者が中心

「引っ越しやすいように設備を整える」ことにフォーカス

一生住むことはまず少ないので、家具家電付きにしたり、将来的にはインターネット無料を導入する

ロフト付きなので高さもあるので、シーリングファンのライトをつけたりとかっこよく見せる

 

 

アパートに対しては具体的な対策を実施しました。

www.sashitoka.com

物件を購入する際は自分の中で誰がどのように住む物件なのか考えられるものを購入しよう

仮設に対しての具体例を上げました。

 

さしとかは、購入の際には 誰がなんのためにどのように住める 物件なのか考えられる立地や周辺環境・間取りでないと購入できません。

 

自分のイメージできる範囲で購入を決めています。

 

購入に焦っている初心者の投資家の方は特に上記の考えが必要です。

 

不動産投資は不動産賃貸事業であることを頭に入れてマーケットやお客様のニーズを考えながら購入を検討すべきです。

 

この記事が面白いと思っていただけたら、こちらもクリックお願いいたします。(^^)↓↓↓

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


不動産ランキング