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〈不動産投資を検討している方は必見〉不動産投資における学生物件は手堅い投資なのか

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『学生物件ってニーズが読みやすいから最初に買おうかな』

『入居付けが簡単そうだから学生物件から始めようかな』

以上のようなことを考えられている方におすすめの記事です。

 

 

さしとかです。

 

新潟市には国立大学と県立大学、私立大学が2校あります。また、新潟県民の手に職をもたせたいという考え方が強いためか、専門学校も10校以上あり非常に多いです。

 

じゃあ、新潟で学生物件やれば儲かるじゃん!と考えるのは浅はかです。

 

さしとかも国立大学近くでアパートを所有してますが、今年に入って3月で4つの退去と来月に留学で9月退去が発生し、余計な費用がかかっています。

 

さしとかの管理会社さんも「昔は学生物件やっておけば余裕でしたよ~!ちょー手堅いです」と言ってましたが、最近では「学生物件も安全じゃなくなってきましたね…」と180°違うセリフになりました。

 

学生物件の現実をさしとかの体験談を交えてお伝えしたいと思います。

卒業年度の学生の入居率が高い学生物件は利回りが当てにならない

これは一例になりますが、管理会社に委託した学生物件の4年制大学の収支をシュミレーションします。

購入金額新築物件5000万円

1Kアパート 10部屋 各部屋家賃5万円  とします。

入居は全て1年生で4年生時卒業とします。

 

すると以下の計算式が成り立ちます。

10部屋 ✕ 家賃5万円 ✕ 12ヶ月 = 500万円/年

 

年間家賃500万円 / 購入金額5000万円 = 表面利回り10% となります。

3年目までは年間10%です。

 

しかし4年目は卒業シーズンです。

10部屋 ✕ 家賃5万円 ✕ 11ヶ月(1ヶ月前退去を想定すると)

= 450万円/年 差額▲50万

となります。

 

もし、3年間分家賃を回収した段階でこのアパートのオーナーが同額の5000万円で売却を希望した場合、不動産屋さんがつくる利回は表面利回り10%のシュミレーションになる可能性が高いです。

 

残念ながら実際は…

年間家賃450万円/年  / 購入金額5000万円 = 表面利回り9% となります。

 

 

投資家としての対策はレントロールで入居年度を確認することくらいしかできません。

4年生学生など卒業予定の学生がいるとその年の利回りは大きく下がるのです。

 

留年したり大学院に行ったりする可能性も0ではありませんが少ないです。

 

また、費用などを差し引いた実質利回りは、客付け料で各部屋家賃1ヶ月分くらい取られますし、部屋の修繕や清掃などでも費用がかかるので、卒業シーズンにかかると更に1%~2%くらいの費用がかかります。

 

ぜひ、上記のことを念頭に入れて学生物件の購入を検討して見てください。

大学の閉校のリスクと移転のリスク

新築投資のTATERUさんのサイトでも以下の記載があります。

一見確実? でも意外な落とし穴がある学生向けアパート経営

tate-maga.tateru.co

そもそも日本の人口は

2050年には9515万人に減少し、高齢者が約40%になる高齢化社会に近づいています。

http://www.soumu.go.jp/main_content/000273900.pdf

            引用 我が国における総人口の長期的推移 - 総務省

 

首都圏でも時々ニュースで話題になりますが、有名私立大学などではキャンパスの移転で都心回帰が進んでおり、数千人の学生が一気に別のエリアに動くということもよく聞きます。

 

残されたキャンパス跡地周辺のアパートでは周辺に大学以外の単身者の賃貸需要がなければ賃料相場の崩壊が待っています。

 

さしとかの地元にも私立大学がありますが、現在では入学者はピーク時の半分程度だそうです。定員割れが続いており中でとりあえずその大学は留学生などを無理やり入れています。

 

実は、さしとかの大学の母校も留学生を入れ、無理やり定員を増やしていました。留学生を中心に入れ始めた大学は余程の対策をしない限りはその後の定員を増やすことは難しいと思います。

 

実際、その母校は全国に先駆けて廃校になっており、街自体も産業がもともとなく大学頼みでしたので、過疎が起きているとのことです。

 

まずは、学生物件の入居者の入学先の大学や学校が廃校にならないか、移転にならないか予測を立てながら購入する必要があります。

 

学生物件はレッドオーシャンになりがち

学生物件はそのエリアに集中してアパートなどの賃貸が集まっています。

 

更に間取りも1Kなどの単身物件が集中しますので、物件自体の差別化が難しいです。

 

かと言って新築で建てることも地主なら良いでしょうが、投資としては本当に厳しいと思います。

 

さしとかの持っている大学周辺のアパートも3万~4万5千くらいの家賃相場も固まっていますが、一部のエリアでは賃料の崩壊が起きていて1万後半から2万前半の金額もあります。

 

設備においてはインターネット無料や、オートロックなど他のエリアでつける必要のないものもつけないと競争力が維持できなくなります。

最近では追い焚きお風呂付きなども増えてきているので設備投資もかかる場合が増えてきているようです。

 

学生物件はついつい参入しやすいのですが、競争が激しいためにレッドオーシャンになり、家賃相場が崩壊しやすいという傾向にあります。

 

さらに、家賃相場がもともと低価格だと、退去や修繕に応じた費用は家賃に応じて下がるわけではないので利益を圧迫しやすくなります。

 

  

少し余談ですが、3月は修繕などで内装屋さんが混み合います。職人さんも不足しており単価も高くなり、作業も遅れがちですので、そのことも頭に入れて置いた方が良いです。

 

学生物件の途中退去のリスクを想定しよう

 

学生物件は、学校に単身で通う生徒が必ず毎年出ますので、

 メリットとしては

・入居希望のニーズがある

・一度入居がついてしまえば、退去の可能性が少ない

という点があります。

 

しかし…

 

デメリットとしては 

・諸事情により2月・3月以外の退去で春先に入居が決まらないと来年まで決まらない可能性が地方なほどあり得る

ということも想定する必要があります。

 

また、

・大学生物件 → 4年を目処に入居

 

・短期大学生・専門学校生物件 → 2年を目処に入居

 

 となりますので、専門学校生や短大生中心のエリアだと、表面利回りもあてになりません。2年退去だと入居付けの費用と退去費用が4年制大学に比べて当然2倍増えます。

 

学生物件は一つのポートフォリオとして考えよう

さしとかは、学生アパートは1つですが、戸建てや駐車場、社会人向けのアパートと入居属性の違う方を入れられるような不動産を所有しています。

 

株式投資でもインデックスのETFなどは多くの銘柄に分散投資できますし、個別銘柄でも飲食や小売だけでなく、製造や通信など幅広いカテゴリを購入すれば、リスクを分散できます。

 

学生物件は簡単ではありませんが、上記の内容さえクリアできれば(クリアできる自信があれば)、手堅い投資になりますのでぜひ参考にしてみてください(^^)

 

 

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