『管理会社ってどんな会社？』
『不動産の管理って何をしてくれるの？』
『どんなところを選んだらいいの？』
このようなことを考えている方におすすめの記事です。
さしとかです。
現在物件では3社の管理会社さんと取引をしています。
ちなみに不動産投資をやったことのない方を対象にご説明しますと、不動産管理会社とは、不動産屋さんが月の委託料金を払って建物の管理だったり、トラブルの対応を請け負ってくれます。
さしとかの所有物件の駐車場と戸建てでそれぞれ取引を分けています。ちなみに管理会社をまとめていると、修繕が他の物件で一斉に発生しても、一箇所に連絡をすることで対応が完結します。
全国に所有物件を持っている方は特に、現地に簡単に行けないので管理会社さんの力量が試されます。管理会社さんは不動産投資家にとって右腕的な存在であると言っても過言ではありません。
ただし、不動産屋さんによっては委託をしても、何にもしてくれなかったりする場合があり十分な注意が必要です。よって、しっかりと管理会社さんを選ぶことが需要になります。
- 不動産管理会社の管理の具体的な内容とは
- スピード感を持った対応をするかどうか
- 管理会社として所有物件に対して適切な提案をくれるか
- 管理が強いのか、客付けが強いのか確認しよう
- 管理会社が一番もうかる状況は入退去。だから、管理に手を抜かないところにお願いしたい
- 終わりに…管理会社は『人』オーナーの熱意と努力と誠意が試される
不動産管理会社の管理の具体的な内容とは
不動産管理会社さんの仕事は全国的に差異はあるものの以下の通りとなっています。
※契約条件により若干異なります。
①入居者の入居付け
入居者の募集をポータルサイトに上げたり、他の管理会社さんにお願いしてくれたり代行してくれます。
いろんなサイトでも書かれていますが
『AD』 すなわち 広告費 を入居が決まると家賃1ヶ月分～2ヶ月分を管理会社に支払います。地域やエリアによっても違いますが大体相場はこの様になっています。
問い合わせが来たら、オーナーの代わりに管理会社さんがお客様に物件の紹介をして宣伝してくれます。
②入居者の家賃の集金代行
家賃の集金をオーナーの代わりに借り主に催促してくれて、集金をし、オーナーの口座に振り込んでくれます。振り込んでくれる際に、管理費だったり特殊な費用がかかった場合は差し引いてくれます。
③物件の月一回程度の清掃
管理会社さんによっても違いますが、アパートなどの共用部の清掃などちょっとした清掃をやってくれます。さしとかの会社は半年に1回の除草剤散布などもやっていただいてます。
④入居者のクレーム対応
隣人トラブルから、設備の故障まで対応してくれます。入居者のクレームに応じた業者の手配も自分で手配するより一般的に若干割高ですが行ってくれます。夏場のエアコンの故障や冬の給湯器の故障などはなかなか業者の伝手がないと厳しい場合もありますのでそういった際はとても頼りになります。
⑤入居者の退去立会
入居者が退去の際に部屋の中の確認などを代わりに立ち会っていただけます。修繕などが必要そうな場合は請求もしてくれますので助かります。
その他、さしとかの場合は備品の組み立てだったり、無理難題を押し付けて大変協力的にやって頂いてますので頭があがりません。
スピード感を持った対応をするかどうか
特にクレームで設備に問題があった場合の対応をしっかりやっていただけるかどうかは重要です。さしとかの場合も入居者のエアコンが壊れたので自分で業者を頼みましたが全然都合がつかず、管理会社さんはよく日のすぐの対応でエアコンの交換が入りました。
オーナーで各業者とのコネクションが強ければ別ですが、管理会社さんのコネクションが強い場合が多いです。
特に、トラブルは退去につながる大きな原因になりますので、スピード感のある対応をしてくれるかが重要になります。
管理会社として所有物件に対して適切な提案をくれるか
さしとかの場合はオンボロ戸建てのリフォームの際に、過剰にリフォームを実施しようとしてましたが、管理会社さんの店長が『そこまでする必要がないですよ』と言って止めてくれました。
また、設備で足りないものをリストアップしてくれたり、施主支給（自分で設置したいものの手配）で物品の設置を格安で行ってくれたりと非常に協力的です。
オーナーの経済事情も加味して、適切なアドバイスをしていただけるかどうかが重要になります。管理会社さんからすれば、本来はリフォームにしても注文にしても自分の会社を通してもらう方が、マージンを上乗せできます。でも、それをあえて言わずに適切なアドバイスをくれるような管理会社さんは信頼ができます。
管理が強いのか、客付けが強いのか確認しよう
管理会社さんには大きく2つのパターンがあります。
・管理が強い
・客付けが強い
さしとかの会社は管理が強い会社寄りです。実際に他の会社の管理会社の所有物件に比べて、各オーナーの努力が伺える部屋作りをしている傾向にあります。
客付けが強い会社はADを通常1ヶ月を2ヶ月とか多めに払うと最優先で入居を決めてくれたりします。しかし、注意しなければならないのは入居者をしっかり選別するかどうかです。
夜中に騒いだり、暴れたり、異常な方もいらっしゃいます。ゴミ屋敷にしてしまう方もいらっしゃいます。さしとかの管理会社さんは面接を行っていて、明らかにヤバそうな方は面接で外しているようです。
また、必ず保証会社必須にしているので家賃の未収や問題が起きた際の対応にもしっかりリスクヘッジをしています。
管理会社が一番もうかる状況は入退去。だから、管理に手を抜かないところにお願いしたい
結局、管理会社さんで一番儲かるのは、入居と退去です。入居すれば宣伝費が稼げますし、退去になれば清掃やリフォームなどを稼げる可能性が高くなります。
しかし、たとえ入退去が稼げるとしてもしっかりと管理をして入居率を高めている管理会社さんは信頼をおけます。
さしとかの経験則になりますが、入居率が92％以上のところは結構優秀です。
また、入居率を小数点まで言えたり、客付けの担当者1名に対して200室前後のところを選ぶと手厚くやってくれます。
入居率に対して、高い目標を持っている管理会社さんをしっかりと選びましょう。
終わりに…管理会社は『人』オーナーの熱意と努力と誠意が試される
先日、管理会社の店長さんが、熱意があるオーナーはよく管理会社にやってくるから真面目にやらないと大変だ…！とおっしゃっていました。
最後は、オーナーの物件に対する『愛』です！メンテナンスをしたり、入居者を対象にどのような物件づくりをするか、ひたむきな姿勢を見せる必要があります。それを管理会社産にいかに伝えるかが重要です。
愛とやる気を見せることが一番の管理会社さんへのプレッシャーになります。同じような物件を管理しているオーナーの物件と自分の物件、どっちを物件の見学者に勧めてもらえるかは日頃の努力にかかっています。
物件の見学者に対しての熱の入れ方も変わってきます。それは私達次第です。
管理会社さんに対して、常日頃から感謝の言葉を伝えたり、ちょっとした心遣いで粗品を渡したりしてもよいと思います。
管理会社さんも『人』です。人と人とのつながりが重要です。人間性もオーナー力が試されます。ぜひ、管理会社だのみではなく、自分の人間性も高めて協力してもらえるような関係性を築くことも考えていきましょう。
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