※この記事は2018年7月24日の記事を8月26日（日）に再度更新しました。
「不動産投資ってどのくらい貯金があれば初められるの？」
「不動産投資って手始めに何を買えば良いの？」
「地方で不動産投資を始めてみたいけどどうしたらいいの？」
以上のようなことに悩んでいる方にオススメの記事です。
地方在中のサラリーマン不動産投資家のさしとかです。
さしとかの所有物件も早2年で5箇所となりました。現在6箇所目の購入に向けて動いている最中です。
話は変わりますが、最近は地方都市の新潟においても、不動産投資の新規参入が増えているように感じます。不動産投資セミナーなども数回参加しましたが、男性だと30代後半から50代くらいまでの方をよく見かけます。
さしとかは本年で34歳になりましたが、新潟の男性の不動産投資家の中では比較的若い部類の投資家のようです。実際初めたのは32歳になった歳でしたので、あの時から早2年も経ちました。最近ではもっと若い投資家さんもいらっしゃるようです。
最近の不動産セミナーでは男性だけではなく、2割くらい女性の方も見かけるようになりました。
また、不動産セミナーに参加者のレベルは、すでに会社を立ち上げている方から、セミリタイアしている方、さしとかと同じくらいのレベルの方や、まだ、物件を持っていないが積極的に勉強をされている方と幅広いです。
少なくとも、参入者が増え、ライバルが増えていることは間違いないでしょう。ライバルが増えている以上、常にスキルアップし自分の学んだことを生かして実践し成長していかなければ淘汰されていきます。
さしとか自身も、いろんな方のブログや書籍、不動産屋さんや金融機関さんとのやり取りなど不動産投資を通して日々勉強させていただいています。
そんな日々学んだ知識を、ぜひこれから不動産投資を始める方の役に立てば幸いだと考えています。可能な限り惜しみなく情報を記事に書いて行きたいと思います。書いて書いて情報をアウトプットして自分も鍛えていくつもりです！
- 初心者が不動産投資を始められる段階になるには
- 借り入れをする金融機関を選ぼう
- 購入する最初の物件は小さく始めよう
- 自分の購入エリアを決めよう
- 購入したい物件の情報を集めよう
- 物件を買ったあとの管理は管理会社へお願いしよう
- 最後に…物件を買った時が経営者としてのスタート地点
初心者が不動産投資を始められる段階になるには
さしとかは不動産投資の種銭を株式投資で稼ぎました。時期も良かったのですが、アベノミクスの際に500万ほどの利益が出て、それを元手にはじめました。ちなみに今はほとんど使い切ってしまいまして貧乏大家です（涙）
不動産投資を始めるにはどんな物件を購入しようとするにしても
①300万～500万の現金を貯めて用意
②過去にローン未払い、延滞など金融機関への信用問題がないこと
この2つが最低条件だと考えています。
①300万～500万の現金を貯めて用意しておくこと
不動産を購入する際は、物件価格以外にいろんな費用がかかります。
仲介手数料、登記費用、固定資産税の前払い金、火災保険料、抵当権設定費、購入後の不動産所得税などいろんな費用がかかります。
簡単な計算式になりますが、
物件価格＋（物件価格✕7％～10％）＝ 物件購入に必要な総額
となるからです。
※一例 物件価格3000万の場合
物件価格3,000万＋物件価格の10％ ＝ 物件購入に必要な総額3,300万円
例え、この一例のように物件価格3,000万円を借りるにしても金融機関に対してフルローンの承認を貰う必要があります。現状は不動産投資初心者に対して金融機関は厳しいのでそう簡単には出ないでしょう。
もっと価格の安いものを買うにしても頭金が求められる可能性があります。そうするとやはりこのくらいの貯金が必要です。
また、300万から500万くらいの現金を貯めることができていれば
あなたが一生懸命貯蓄ができて信用できる人間である
ということを金融機関にも証明することができます。
不動産投資をやるに値する信用を得る、そのための現金であることを認識しましょう。
②過去にローン未払い、延滞など金融機関への信用問題がないこと
遅延や延滞は金融機関からの貸出に大きく影響します。特にマイカーローンやクレジットカードの延滞などは信用情報に大きく響きますので、銀行から借り入れができなる可能性があります。
信用情報に自信の無い方はまずこちらで調べてみてください。
インターネットだと1,000円程度で調べることができます。
また、現金で買えれば信用情報はあまり関係ありませんが、極力小さなお金でもいいので銀行から借りて信用を作ることも重要です。
借り入れをする金融機関を選ぼう
金融機関にはいくつか種類があります。
・ノンバンク
・メガバンク
・地方銀行
・信用金庫
・信用組合
・日本政策金融公庫
etc
今回の場合は地元や住んでいる地方在中であることを前提にお話をします。逆に地域の利点を生かして自分の住んでいるエリア内に融資可能な
・地方銀行
・信用金庫
・信用組合
この3つの金融機関を軸に交渉を進めるのが良いと思います。上記の金融機関は地元に住民票や生活拠点がある人間にしか基本的には融資を貸し出すことができません。
他県の投資家は条件の悪いノンバンクか現金でしか自分の住んでいる地方に参入しにくい
ということになります。
金融機関の種類もいろいろあるので、この記事では詳しく解説はしませんがぜひ調べてみることをおすすめいたします。
新潟県の銀行の融資に関しては過去のこちらの記事を参考にしてみてください！
購入する最初の物件は小さく始めよう
さしとかの所有物件は
・木造戸建て
・木造アパート
・月極駐車場
・区分マンション（駐車場）
になります。
しかし、他にも投資物件はいろいろあります。
・区分マンション
・RCマンション1棟物
・コインパーキング
・コンテナや倉庫
・テナントなど
人それぞれ戦略もありますし、融資が引けて修繕の問題のなさそうなRCなどもありだとは思いますが、さしとかのおすすめは
木造戸建て もしくは 木造アパート
を推奨しています。
購入した物件に万が一大きな修繕があった場合、
RCなどの鉄筋コンクリート 費用 → 大
木造物件 費用 → 小
です。
理由は簡単で、木造はいくら穴を開けようが、壊れようがなんとかしやすいのですまずは銀行に対しての実績を作る上で修繕のリスクが低いものを選ぶべきです。
最初は小さく、だんだん物件の規模を大きくして行く方が絶対安全です。大きく初めて失敗をした場合はリカバリーができないからです。あのかぼちゃ事件がまさにそうです。借金が億単位で1つの物件しか持っていないとかなりリスクが高いです。
また、駐車場などはリスクは低いですが、利回りも低く、好立地のエリアは現在の市況では中々購入できないでしょう。
ちなみに木造をおすすめはしていますが、木造の古い物件のデメリットは、建物の価値が22年を目処に価値がなくなりますので、融資がつきにくくなります。
※正確には価値がなくなる訳ではないのですが割愛します。
RCの投資は積算を重視した融資付けや、購入してキャッシュフローを作りやすいので戦略としてはありですが、あくまで地方の地元民が行う不動産投資法としての紹介ですので今回は木造物件をオススメさせていただきました。
木造の物件を購入する場合は収益還元法とう利回りを重視した金融機関を捜すと融資がつきやすいです。
自分の購入エリアを決めよう
ここまで来たら、投資エリアの取捨選択が重要です。
首都圏は物件価格の高騰と競争の激化、利回りの低下が起きています。ちなみに新潟はと言うと新潟県は2050年には現在の人口の7割になると予測されてます。
市町によっては、なくなるところもあるようです。そんな中でもしっかり運営すれば高利回りで安定して運営できると考えています。
さしとかの場合は投資範囲を車で行けるで30分以内と決めています。よって、基本的には新潟市内と決めています。
投資エリアを決めても、更にその範囲内で投資をしない場所と内容を決めなくてはなりません。新潟市の中でも西区の特定のエリアでは1ルームの物件だと相当空室が出ています。
事前に欲しいエリア空室率などhomesなどのサイトで確認できますので下調べは必要です。
自分が投資するエリアをしっかりと調査をして購入を検討しましょう。
さしとかの知り合いの不動産屋さんは、遅咲きで投資家デビューをしましたが、逆に県央地区(燕三条）など競合が少ないところで大家業を展開されていました。参入者が少ないところに展開する玄人向けの戦略を取られています。
購入したい物件の情報を集めよう
①インターネットサイト
現在はインターネットでの情報収集が主流になってます。
楽待
健美家
ただし上記、2つのサイトは見ているライバルも多いと思います。
上記2つのサイトはプロ大家たちのコラムが沢山載っていますので勉強になります。
さしとかの一押しは
不動産ジャパン
これは穴場で一番おすすめします！見ている人が少ないので結構いい物件が出ています。
まずはネットで検索をして、めぼしい物件を探すことです。
②不動産屋さんを巡って直接交渉
エイブルやスーモなどの看板がおいてあるところにとりあえず行ってみましょう。大手の管理会社さんを巡るのよいですが、個人でやっているようなところも意外によい情報を持っていたりする場合があります
売買の担当者さんや不動産屋さんの社長さんは忙しい場合も多いので社会人としてアポイントはとったほうがよいと思います。知人の紹介などを使って不動産屋さんに連絡をとることも良いでしょう。
まずは、こちらの話を真剣に聞いてくれるところを捜しましょう。
さしとかが初めて物件を購入したきっかけは、一人暮らしの時代に不動産屋さんにお金を収めに行ったり、引っ越しの際に家具を寄付したりそんなこんなで仲良くなって初めて駐車場を購入しました。
しかし、物件の紹介を受けても、不動産屋さんの意見を鵜呑みにするのは禁物です。
あくまで投資は自己責任です。
今後は自分が経営者になるのです。自分で良いか悪いかの判断をしなければ、今後を乗り切ることはできないと思います。まずは、不動産の情報を貰えるようになったら、自分でシュミレーションしたり情報を集めて本当に購入して大丈夫かどうかよく検討しまそう。
物件を買ったあとの管理は管理会社へお願いしよう
管理会社を探すor 自主管理という手段になります。
自主管理をしている大家さんもいますが、さしとかブログはサラリーマンを対象としていますので自主管理はおすすめしません。家賃の振込から清掃、トラブルまで家賃の5％程度で不動産屋さんがやってくれます。
近年は借手が法律でも守られることが強くなり、インターネットなどを通して知識をつけられている方も多いです。書面や約束事などの取り交わしが重要になりますのでここは不動産屋さんの中で管理会社を探すと良いと思います。
良い管理会社を探すコツは『空室率を小数点まで言える』ことや客付けの営業マン1人に対して200～300戸くらいが適正です。それ以上数が多いと管理しきれていない場合があります。
新潟の管理費はだいたい5％が相場です。
管理については以下のブログも参考にしてみてください。
最後に…物件を買った時が経営者としてのスタート地点
箇条書きになりましたが、不動産投資を始めるには様々な障害があります。ただし、一つ一つは難しくないので頑張れば物件のオーナーになることができます。
その後は空室や修繕やトラブルに立ち向かって行かなければなりません。ここからが真の戦いが始まります。
新潟出身の漫画家、和月伸宏さんのるろうに剣心の中の有名なセリフですが
『所詮この世は弱肉強食。強ければ生き、弱ければ死ぬ』
まさにそんな言葉をピンチになると痛感します。あえて、新潟を絡めました！
新潟を含めた地方は首都圏に比べて人口減少などの不安要素もあります。しかし、それを乗り越え、経営者として事業に取り組む覚悟で不動産投資を始めなければスタートを切ることは難しいと思います。
ぜひ、リスクを踏まえた上でチャレンジされる方は頑張ってみてください！
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