私が営業職をしながら見ている、地方の不動産投資の良い立地の捜し方

「地方の不動産投資ってどんなエリアを買えば良いの？」

「良い立地の基準ってなんだろう？」

と考えている方におすすめの記事です。

さしとかです。

営業職になりまして2年目になりました。

今まで、完全密閉の室内にいたので晴れの日や雨の日を見ることもなく、気温の暑さや寒さをあまり感じることもなく生きてきました（笑）

ついこの間、新潟の三条市で40℃を越えた日がありました。営業で回っていましたが車内は灼熱で、車から出るたびに気温が高すぎて呼吸が苦しくなります…。本当に危険な暑さでした。

新潟は実は夏は暑く、冬は寒いのです。でも良いところもあって、食べ物は全国の中でも圧倒的に美味しいですよ！県外の出張者の方からはそんなお話も聞きますし！

さて、余談になりましたが、さしとかは営業職という立場を最大限に利用して、新潟市内の主要な地名を覚えました。地名の名前を聞けば「あの辺りのエリアだな」とすぐに分かるようになりました。

お陰で楽待や健美家でめぼしい物件が出た時に、地名を見るだけで地図を開かなくてもエリアがわかるので、投資するかしないかの判断が飛躍的に早くなりました。

少し余談になりますが、新潟市内の各区の中で必ずお金持ちのゾーンの住宅地があります。町並みを見ているとそんなことまでわかってしまいます。

営業職は不動産投資に対してとても便利です。そんな営業職で見ている街並みから判断する、不動産投資の立地の見分け方ををご紹介いたします。

まずは、街の人口を目安に判断しよう

新潟県内の平成30年の1月の人口です。

都市名	人口	世帯数
新潟県計	2,281,290	895,463
新潟市	796,773	336,379
長岡市	273,296	106,638
上越市	195,200	75,077
三条市	99,241	36,004

新潟市が圧倒的な人口を誇っており、次に長岡市、上越市、三条市となります。三条市は人口が上越市に比べて少ないのですが、意外にも新潟市から通われる方も多かったり産業が盛んです、

新潟県内ではこの上位の4都市くらいでの投資しか厳しいと思います。今後の人口減少も踏まえて

人口10万人以上を目安とした都市

に投資をしたほうがよいでしょう。

ただし、上位の都市でも地区によっては栄えていなかったりする場合があります。新潟市でも、西区の一部のエリア、南区や北区、西蒲区では供給多加になっていたり需要が少ないため苦戦する可能性があります。

西区の大学周辺でも、町名が変わるだけで投資の難易度が一気に上がります。海沿いに行くと何もないので賃料の低下や入居付けで苦戦が予想されます。

まずは街の人口を見ながら、 投資をすべきだと考えられます。

特定の施設や産業がある所で将来性がある所に投資しよう

新潟市内にも私立大学がいくつかありますが、本年度は県内は12私大のうち8私大が定員割れという結果だそうです。

新潟市の秋葉区の私大のエリアも専門的な学術なので需要が多いように見えますが、アパート自体が供給多加の為、アパートの販売などを楽待などのポータルサイトでも良く見かけるようになりました。

首都圏でも大学の移転等で、立地によっては賃料相場の崩壊が起きている所もあります。地方は特に特定の施設に影響を受けやすいです。

さしとかは営業エリアで、新潟市の東区をまわりますが、工業地帯が多く、産業が多い割に賃貸がやや少ないように感じます。不動産屋さんにお話を聞くと東区は入居の希望が多いとお話を聞いています。

余談になりますが、新潟県の三条市も輸出業など工業が昔から盛んで、産業地帯です。工業などの産業が盛んだと街自体にもある程度活気がありますので、客付けなど有利になりやすいようです。

特定の施設に依存せず街全体が産業などを持っているエリアなどは安定してニーズが見込めますので、将来的にも大丈夫そうなエリアを選びましょう。

地方のファミリー物件でスーパー✕病院✕小学校が近くにあるエリアを狙え

物件周辺の施設でぜひ以下の3つを確認しておきましょう。

・スーパー　※コンビニが近いとなお良い

・病院

・小学校　　※幼稚園や保育園が近くにあるとなお良い

この3つが近くにあると、この3つが揃っていると入居付けはかなり安定します。スーパーは生活必需品ですし、小学校などがあるとファミリーニーズが見込めます。病院があると万が一の時の備えになります。以上の3つを軸に物件を捜すのも効果的です。また、ファミリーを狙った戸建てなどは入居が安定しますのでおすすめです。

少し、余談になりますが生活保護を受けている方を入居者として入れるというテクニックもあります。新潟市内だと単身者3万5千円で賃料を市からもらうことができます。生活保護を受けている方をを入居者として取り扱える不動産屋さんは全てではないので、不動産屋さんに確認してみましょう。

生活保護を受けている方は車が所有ができないので、勤務するための交通の便の良さや先ほどのスーパーや病院の近くなど条件が限られてきます。全てのニーズに対応できるような立地であればベストです。

※生活保護の方で入居者自体に問題がある場合もあるので、しっかりと面談をしてくれる管理会社を選びましょう。また一度入居すると、トラブルがあった場合でも、普通の入居者より大家は追い出しにくいのでその点も注意が必要です。 

ちなみにコンビニが撤退しているエリアでの投資ははかなり危険です。コンビニの出店はマーケティングをして出店をしていますので、無くなるエリアは何らかしら周辺の環境が変わったりしている可能性もあります。よく確認をしましょう。

近くの賃貸の空室状況や、道路付けの状況も確認しよう

営業をしていて、気になったエリアの物件を見る時のポイントとしては周辺施設もそうですが、物件の空室状況も直接見てみましょう。

当然、スーモなどを使ってポータルサイトで確認することもとても大切ですが、アパートや貸家を見て、カーテンがなかったり賃貸募集中が多いエリアは十分注意が必要です。

逆に良く、入居が埋まっている所で物件の売りが出ていたらチャンスです。

また、地方は車の存在が重要になりますので、車で物件の周辺を走ることも大切です。新潟市内では狭い道の沢山ありますので、車が入りやすいかどうかチェックも必要だと考えられます。

最後に…営業をしながら住民の意見を聞く

営業をしながらですが、お客様（住民）の意見を聞く方法もあります。

『最近あの一帯、ショピングモールができたんですね』

『この地域は治安が良いんですね』

『あそこの医院の評判がいいんですね』

などなど、ちょっとお話を振るといろんなお話が出てきます。住んでいらっしゃる方に、その地域を褒めながらいろいろ聞いて見ましょう。

変な聞き方をしなければちゃんと教えてくれます。営業職は土地勘を鍛え、エリアの施設も知れて、直接住民にお話を聞けますので不動産投資にとってとてもメリットのある業種です。

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