※2018年9月7日（金）に記事を更新しました。
「新築の不動産投資ってどうなの？」
「不動産投資で資料の改ざんとかって他でもあるの？」
「なんでまた同じような事件が起きてるの？」
そんなことに不安を感じている方におすすめの記事です。
新築投資に縁のない、さしとかです。
お金があれば新築投資してみたいですね。
- そもそものお話、かぼちゃの馬車とスルガ銀行の事件のまとめ
- TATERUと西京銀行の共通項と違い
- 株価から見た、TATERUの事件性と社会的評価
- 世の中が不安だからこそ、高利回りの物件の購入を積み上げよう
そもそものお話、かぼちゃの馬車とスルガ銀行の事件のまとめ
かぼちゃの馬車とスルガ銀行の問題は地方の銀行の融資姿勢にまで影響し、更には日本政策金融公庫の貸出にも影響しているようです。地銀にお金の相談を持っていくと本当に厳しくなったとの回答が多いです。
余談になりましたが、本題を簡潔にまとめます。
かぼちゃの馬車（スマートデイズ社）は女性専用シェアハウスを建築から運営、管理まで実施しておりサブリース（家賃保証）で顧客を勧誘をしていました。また、女性専用シェアハウスに社会的な意義をもたせて、将来ある若い女性の応援をイメージさせて上手く販売していました。物件自体の価値がシェアハウスはそもそも低いので、スルガ銀行の特定の支店と共謀しエビデンス（融資資料）を改ざんしながら高属性の方を中心とした方に販売をしていました。
スルガ銀行は高金利で4.5％を基準としてますが、個人の属性を強くみる傾向にあり不動産投資にも積極的です。
しかし、スマートデイズ社の物件に対して、スルガ銀行の融資が急に止まり、新築の着工が止まりました。かぼちゃの馬車は入居率が低いにも関わらず、サブリースを行っており、管理で収益がほとんどない分を建物の販売価格に大きく利益を乗せて資金繰りを回していました。
しかしスルガ銀行が融資の締め付けを始め、販売ができなくなり、スマートデイズ社は資金繰りができなくなり倒産しました。
スルガ銀行は、スマートデイズ社のビジネスモデルの収益率の低いことに気がついていながらも、エビデンスの改ざんを積極的に行っていた（その他、キックバックとかなんとかは不明なのであえて触れません。）ということが非常に問題になり、社会的な問題になっていました。
※まとめ方が足りない場合はご指摘いただければと思います
TATERUと西京銀行の共通項と違い
では今回の事件を共通項と違いで説明します。
【共通項】
西京銀行に向けたエビデンスの改ざん
くらいかと思います。
サブリースなどの運用方法など共通点はありますが、事件性は弱いと思います。
違いは次の通りです。
【違い】
①シェアハウスではなく、担保評価のあるアパートである
TATERUの物件を買われたオーナーさんのブログや販売金額を見ていると割高なようです。とはいえ、購入された方がデザインやコンセプトなどを気に入って購入していると思いますし、シェアハウスよりは競争力はあると思います。
TATERUの物件でも入居がつかないお話もありますが。購入したエリアの顧客に対しての物件の間取りの設定と立地の問題なのでそこはオーナーの考え方になります。
今回のかぼちゃの馬車事件は担保評価がほとんどなく、運営の難しいシェアハウス物件に無理やり融資をして販売して、売れなくなったら倒産しています。
TATERUの場合は、本来買えない方属性の方が買えるようになった、ただそれだけのことだと捉えています。
②西京銀行からの融資以外は管理会社の変更ができる
西京銀行の35年2.55％の特別な金利を使うと契約を結ばれ管理会社が変更できないようですが、それ以外は別に変更可能なようです。なので、オーナーの自由がある程度反映できるようです。
シェアハウスは他の不動産屋さんにはなかなか委託できない方法です。私の投資先の新潟ならばシェアハウスをやるには自主管理以外方法が思いつきません…。寮のおじさんにでもならないと出来なさそうです。
話は戻りますが、キャッシュ・フローを出したい人で35年ローン、2.55％の金利が決して悪いとは言えません。頭金なしで資産を作りたいということであれば、考え方次第ですが悪くない投資だと思います。不動産業を拡大していくのにTATERUさんの利益幅の大きい新築投資は向いていないとは思いますのでそこはご了承ください。
③TATERUの財務状況は悪くはない
当然、不動産投資ブームに加速して、売上は右肩上がりで来ており2017年には670億で営業利益率は8.8％で自己資本率も43.6％です。比較的良好です。すぐに潰れるような財務状況ではないといえます。
事業拡大が急に進んでますので、大きく費用などもかかっているとは思いますがその割には利益率が出ているのではないかと思います。ばっくりとした評価ですみません。
※株に詳しい方、私の見立てで合っているか教えてください…。（涙）
株価から見た、TATERUの事件性と社会的評価
スルガ銀行の株価に関しては2017年に2,700円を超える値段をつけていましたが、現在は現在9/7（金）で503円と大きく値段が下がりました。株式投資の世界では、事件性がある故意のあるものは、会社の業績はもちろん、株価にも大きく影響します。
簡単な一例ですが、自動車業界なんかでも、リコールがあると一旦は株価が下がりますが、すぐに戻ります。これは故意ではなく、悪意のない事故だからです。
少し余談ですが、エアバックのタカタのように不具合を知りながら隠蔽をし続けたりすると超優良株でも上場廃止になる時代になりました。それだけ法令遵守や誠実な対応が求められる時代です。
では肝心なTATERUはどうかというと8月の最初は2,000円ほどの株価がありましたが、現在9/7（金）で503円まで下落しています。
※スマートデイズ社が上場していない会社だったので、建設業での比較ではなくスルガ銀行との比較になってます。事件性での判断なのでご了承ください
エビデンスの改ざんにより「ただ物件が欲しい人に、売れるように販売をしただけ」という販売方法が世間的には受け入れられなくなったのは事実です。やや事件性があるように捉えられているのではないでしょうか。それほど社会的な信用などのコンプライアンスが意識されていると考えられます。
※余談ですが財務状況は悪くないので今現在は割安です。株式投資としては悪くは無い気がします（笑）
世の中が不安だからこそ、高利回りの物件の購入を積み上げよう
かぼちゃの馬車の事件にしろ、今回のTATERUのエビデンスの改ざんにしろ買い主さんが欲しいと思って物件を買っています。買主が騙されるのが悪いとかシュミレーションもせずに買ってしまうのが悪いとか、買主さんへの非難もあるでしょう。
投資は自己責任なのは事実です。
しかし、かぼちゃの馬車は運用自体に問題がありました。TATERUに関しては買いたい顧客に対して無理に融資をつけた為に今回の事件に発展しました。そうまでして売るということに問題があるかもしれませんが、買い主も融資が出たことに関しては納得して買っているはずです。
売る方が悪い、買う方が悪いということは簡単ですが、融資が出てしまうと「この融資を生かして不動産投資をしないと将来への不安を払拭出来ない」と思わせてしまうような今の社会にも問題があると思います。その根底には社会情勢の不安と雇用、賃金の減少など様々な要素が絡んでいると思います。
不動産投資はあくまでも将来への備えの1つの手段です。不安を感じて1つ物件を買えばその不安から開放されるわけではありません。低利回りの物件を購入しても何も解決にはなりません。
そんな中で、高利回りの良い物件を捜し続ける必要があります。市況の厳しい中ですが、高利回りの良い物件の購入を積み上げて、上手く運用することが結局成功への近道ではないでしょうか。
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