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人口減少に空家問題!それでも地方不動産投資で空室を埋める3つのポイント

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「集客の少ない地方での客付けはどうしたらいいの?」

「地方で入居って決まるの?」

そんなことに不安のある方にオススメの記事となっています。

 

さしとかです。

 

2050年には人口が約7割になります。首都圏以外を中心に地方はどんどん人口が減っています。それでもさしとかは不動産投資をしています。

 

不動産投資を初めて早2年経ちますが、空室を6回埋めることに成功しています。実はアパートに関しては元々満室のものを2棟買ってます。

 

にも関わらず2年間で6部屋って多いですよね…。現在の戸建ての空室(ほぼ、決まると思いますが)とこれからの大学前のアパートの空室をあわせると8回目の空室を入居付けすることになります。

 

戸建てのリフォームはこちらをご参照ください。

www.sashitoka.com

 

 

当然、空室がないことに越したことはありません。空室が起きると

・クリーニング費

・広告費

・修繕費ほか

…と、いろいろ出費が多くなります。広告費は家賃1ヶ月分、清掃費はさしとかは直接業者に発注をして¥17,000くらいでやってもらってます。修繕費などを入れると現在は家賃の半年分のお金が軽く飛んで行ってます。

 

今は先行投資で、入居付けを強くできるよう極力経費を掛けて実施をしています。

 

順調な方はこんなに空室がないので羨ましいです。さしとかは多くの支出と引き換えにこの記事で記載できるだけの空室に対しての対策をできるようになりました。

 

さしとかなりの空室対策のポイントを3つご紹介したいとい思います。

 

 

 

ポータルサイトで『差別化出来る設備』にチェックを入れられるか

ポータルサイトでスーモをまず検索します。

 

さしとかのアパートが一件空きますので空室対策を考えたいと思います。現代はスマートフォンの普及により、賃貸情報もスマートフォンで見ることが多くなってきてると思います。不動産屋さんに聞いても、半分以上はネットの検索からの問い合わせだと言うことです。

 

新潟市西区の賃貸情報をみると約3800件ほどの募集中の物件がありました。

suumo.jp

新潟市西区の物件を検索します。物件の検索内容は

1K・ロフト付き・築25年以内・家賃3万以上という形で検索しました。すると競合物件が143件もあります。

 

143件もあるとそう簡単にはこの時期ですので決まらないでしょう。

ちなみに、家具・家電付きの欄にチェックを入れるとどうなるでしょうか?

 

家具・家電付きにすることでなんと

11件まで検索が絞られました!

実際は、防犯カメラやインターネット無料なども付きますので、それら諸々入れると…

検索が0になりました。競合がいない状態です。

実際は細かいエリアだったり、間取りが広い物件も競合で競合が増えると思いますが、自分の間取りの物件の中では細かい条件を満たせば1番の内容にできます!

 

なかなか入居が決まらない場合はポータルサイトの『条件』に当てはまる項目を増やしてみましょう。

 

『条件』の項目を増やすポイントは購入した間取りに住む入居者が喜びそうな設備をつけることです。

 

例えば最近の単身者は宅配ボックスが必要なのではないか?女性であれば防犯カメラやオートロックが欲しいのでは?と言った

差別化できる設備の仮設を立てて実行する

ことが重要になります。さしとかの大学物件の場合は、単身者しか来ませんので単身者が出ていくタイミングで荷物が多くならないように家具家電付きにしようと考えています。

 

スーモで競合物件を調べる → 入居者のニーズの仮設 → 実行

 

空室を埋める為にこのようなサイクルを繰り返して行動しています。今の所このような形で空室を埋めてきています!

コンセプトのある部屋作りをしているか

さしとかの大学前の物件は壁紙がやや剥がれて、薄汚れていて来ていました。また、キッチンに汚いカッティングシートが貼られていたり、薄汚くなってました。そこで、キッチンにカッティングシートを貼って変化をつけました。

www.sashitoka.co

壁紙も一部木目調のアクセントクロスを入れる予定にしており、カリフォルニア風スタイルを目指して、部屋づくりを行う予定です。海辺に近い大学なので、そんな雰囲気を出してみようかなと考えています。ステージングまで終わりましたら、また記事にしたいと思います。

 

さしとかはPinterestのアプリを使って、トイレやキッチンなどのインテリアの展開や壁紙の使い方などを参考にしながら実施をしています。

www.pinterest.jp

 

以下のサイトが使い方がわかりやすかったので参考にしてみてください。

ferret-plus.com

自分が好きなカテゴリーを決めて、画像を保存していくと、どんどんおすすめの画像が出てきます!保存した画像を一覧で見れるので大変助かっています!

 

首都圏だと部屋作りなど、かなり凝っているオーナーも多いですが地方ではまだまだ少ないです。アクセントクロスやステージングまでやっているオーナーは多くは無いのです。サラリーマン投資家は資金力は地主より圧倒的に劣っていますのでとにかく他のオーナーがやらなそうで、入居者が喜びそうなことを考え続ける必要があります。

 

自分なりのコンセプトを決めて、よく考えて部屋づくりをしていく必要があります。

管理会社がオススメしやすい部屋作りをしているか

さしとかが特に重要視しているのはこのポイントです。

管理会社さんの手数料収入で大きいのは広告収入です。管理会社さんが広告収入を受けとる方法は2つあり、

 

①【両手取り】 借り主 → 管理会社 ← オーナー

借り主とオーナーを管理会社さんがマッチングさせて入居を決める方法と

②【片手取り】 借り主 → 違う管理会社    管理会社 ← オーナー

 

借り主を違う管理会社さんが捜してきて、お願いしている管理会社さんとやりとりをして入居が決まるパターンの2つがあります。借り主とオーナーを両方マッチングできれば広告収入で家賃1ヶ月~2ヶ月を両方から手数料という形で貰えます。

 

逆に違う管理会社さんが借り主を見つければ、それぞれで支払いをするので手数料は半分になります。

 

つまり管理会社さんとしては『自分の所で両手取りをして入居者を決めたい』という思いがあります。しかし、オーナーによっては、修繕対策を十分にしなかったり、古い設備を交換しなかったり、手を抜く方も多いです。

 

そして、借り主さんの要望を聞いて、管理会社さんが管理している数ある物件の中で

『自分が住むんだったらココに住んでみたい!』

という物件から紹介をしていきます。なので、管理会社さんが扱っている他の物件より設備が劣っていたり、修繕に手を抜いたり、家賃相場が極端に高かったりすると自分の物件はオススメされなくなります…。

 

結局、物件の決めてとなるプレゼンを管理会社の方がしてくれるかどうかですので、最後は人の力になります。さしとかも営業職をやっていますが、自分が自信を持ってオススメできる商品が一番売れます。自分がちょっとなぁと思うような品物は絶対に売れません。というかオススメしません。

 

他のオーナーがやっていない部屋づくりで強みをつくり、日頃の管理会社さんとの信頼関係を構築してしっかりとオススメされるオーナーであることを心がけましょう。

 

まとめ 大きいリフォームは管理会社の意見を聞こう

部屋作りを行う上で、さしとかの物件は築古です。いろいろ設備が古かったりすることも多いです。例えばお風呂の入れ替えなんかをしてしまえば40~50万くらい簡単に吹っ飛んでしまいます。

 

あくまで不動産賃貸経営です。費用を極力抑えながら効果を最大限発揮しなければなりません。さしとかも戸建てを買うときはバランス釜などは避けます。もしくは大きく指値を入れてリフォーム費用を最初から入れ込んで買い付けの交渉を行います。

 

あきらかに一部の古い設備で、入居付けの苦戦が予想されるもの以外は極力だましだましでやっていく必要があります。

 

大きいリフォームは最後の手段です。大きいリフォームを避けながら管理会社さんにどのような設備があるとオススメしやすいかヒアリングをしてください。

 

管理会社さんからヒアリングした内容を上手く取り入れながら部屋づくりをすると、管理会社さんもオーナーが頑張っているから部屋をオススメしなきゃという気持ちになります。修繕とのバランスが難しいですが、努力している姿勢もしっかり見せて取り組むとちゃんと結果がでますのでぜひ参考にして見てください。

 

 

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