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サラリーマンである私が不動産投資スタート後に感じた6つのリスクを乗り越えろ

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「不動産投資を始める前にいろんなことを考えると不安で一歩踏み出せない」

「不動産投資を始めるとどんなリスクがあるのか事前に知っておきたい」

そんな方におすすめの記事となっています。

 

さしとかです。

 

不動産投資でガンガン拡大している方はRCを一気に購入して拡大したりされているので羨ましいなぁと感じています。さしとかが購入できるステージはもう少し先になりそうです。現状のレベルではコツコツと木造の物件の購入を買い進めています。

 

ただし、さしとかも今月で6箇所目の不動産の購入に踏み切ろうとしています。規模もある程度になってきましたし、今後の先行きを考えると法人化も視野に入れる必要が出てきました。数年以内には法人化も検討していきたいと思います。

 

実際のキャッシュ・フローはこちらの記事をご参照ください。

www.sashitoka.com

話は変わりますが、昨年のことを思い出すと2棟目のアパートの購入の際には、自宅や前に購入した物件を合わせて億近い借金を背負うこととなり、本当に恐怖を感じました。お陰でいろいろ考えすぎて体調を崩したくらいです(笑)

 

今でこそ、多少経験値も増えてきて、空室は1部屋程出ていますが安定した運用実績になってきました。現在に至るまでにはいろんな恐怖を感じてきましたし、これからもリスクを背負い続けていく必要があります。

 

最初の物件で失敗するリスクを乗り越えろ

不動産投資を始める上で、最初は1棟アパートとか戸建て、区分マンションとかからスタートされる方が多いと思います。不動産投資は特に最初の1個目を何を買うのかがとても重要になります。

 

さしとかの1号物件は月極の駐車場をフルローンで買いました。キャッシュフローが出ないので、初期投資としては失敗していると思います。ただし、コインパーキングの借り上げなどで黒字化はできる可能性がありますし、売却益は間違いなく出ます。その後2号物件の木造アパートを購入して、現在にいたります。

 

最初の物件を

・低利回り

・高金利

・フルローン

・売却ができなさそうな物件

を購入してしまうと失敗してしまうというリスクが高くなります。利回りと金融機関の金利の差8~10%(いわゆるイールドギャップ)は欲しい所です。また、かぼちゃの馬車の物件のようにシェアハウスなどの客付け力の弱い物件ですと、売却も難しいです。

 

売却する際に、立地は大変重要ですが、利回りが高ければ投資家が購入する可能性も十分にありますので、まずはイールドギャップをベースにすれば表面利回り10%以上の物件をベースに2%以下の金利で借りられるように目標を設定しましょう。

 

最初の1個目は運命を左右します。購入を慎重に判断しましょう。ちなみに物件の数が増えてきて、入居率が90%を超える水準で運用できているとリスクも分散されますし銀行のあなたに対する評価も変わってきます。より借入しやすく、低金利で運用ができるようになってきますのでどんどん有利になります。

 

キャッシュフローのリスクを乗り越えろ

さしとかが当時物件を購入したてのときはこれが一番恐怖でした。預金通帳から毎月

数十万というお金が入金されてはまた、消えていく!!

給与と同じ位の入金があっても引き落としも多いので、結構ビビります。本当に通帳を見ると恐怖でした。今は当時に比べて何も感じなくなりました。キャッシュフローである程度現金も残るようになりましたし、慣れって怖いですね。

 

当然ですが、もし万が一売上より借金が多くなり、給与が返済ができなくなれば債務超過になってしまい、破産してしまいます。

 

すごく感覚的なお話になりますが、不動産投資を始めた当初は、お金の流れに対して自分の器が足りなかったということなんだと思います。入っていくるお金が増えれば増えれる程、お金を扱う力も増えるようになってしまいます。

空室のリスクを乗り越えろ

不動産投資を始めたばかりのときは、空室もすごく不安に感じます。

 

『空室に対して、どこまで何をすればよいかわからないし埋まる保証がない』

 

という恐怖と向き合う必要が出てきます。さしとかも早、8回目の空室を埋める作業に入っていますが、

 

『適正な家賃で、入居者のターゲットを絞って、自分なら住んでみたいという部屋づくりをすれば入居者は絶対に自分の部屋は選ばれる』

と考えています。

 

空室を埋める考え方は以下の記事も参考にしてください。

www.sashitoka.com

最初の空室は恐怖です。でも、さしとかはネガティブな考え方が嫌いなので「次はどんな施策をしようかな!」と楽しむようにしています。自分が考えたことが上手く行って入居者さんに喜んでもらえたら嬉しいですよね!?自分で物件の価値を上げるために考えたことは無駄になりません。どんどん知識もついて来ます。

 

サラリーマン大家は基本的に地主に比べて圧倒的に資金力が劣ります。だからこそ資金力で足りない分『頭を使って考えつづけること』をやっていくしかありません。

災害トラブルのリスクを乗り越えろ

新潟市の中央区は冬季は実はほとんど雪が降りません。雪のない年もありスタットレスタイヤに交換しても使わなくて良い年もありました。しかし本年度の豪雪は交通渋滞やあまりの寒さによる水道管破裂などが各エリアで発生し大変な自体になりました。

 

その雪はさしとかのアパートにも被害を出しました。テレビアンテナが折れ、エアコンがあまりの寒さに壊れ、破損しました。見積もりはなんと2つ合わせて16万円

 

やばい…お金がない…。と思いましたが管理会社さんから

『すごい大雪ですから保険で出るんじゃないっすか??』

とアドバイスをいただきました。

 

保険はこんなこともあろうかと、設備保証から天候の災害までフルカバーで入っていました。結局、管理会社さんに保険の申請をほとんど代行してもらって終了!という感じでした。

 

震災などの大災害はまだ受けたことはありませんが、災害や事故であれば保険対応がほとんどできますので、しっかりと手厚い保証に入りましょう。

入居者トラブルのリスクを乗り越えろ

さしとかで先日あったのが、大学のアパートで洗濯物が乾かないから物件を出ていきたいというお話がありました。どうやら部活動などをやっていて、洗濯物の量が半端ないようでした。

 

『除湿器でも買いましょうか』と管理会社経由で一度は提案を行いました。サービスする必要はないのですが、オーナーの姿勢を見せることも大切です。とりあえず今回はことなきを得ましたが、たまに不条理な判断を求められる時もあります。

 

さしとかの管理物件の場合は基本的には管理会社さんより保証会社をつけています。保証会社をつけると家賃滞納に対して保証をしてくれたり、入居者に過失があって物件を汚してしまったりする場合にお金を貰えたりいます。

 

金銭的なトラブルにも発生する場合も多いので、入居者問わず保証会社に入ってもらいましょう。わからない場合はぜひ管理会社に相談して下さい!

経営者としてのリスクを乗り越えろ

不動産投資は事業であり経営です。当然ですが、物件で事件や事故があったり、ローンの支払いが出なくなったりすると、経営自体が危ぶまれます。なにか大きなトラブルが合った場合は物件の所有者にも大きな影響が出る場合があります。

 

サラリーマンは会社がリスクを負担しています。事件や事故があっても会社の上司や会社自体が対応してくれます。しかし自分で行っている不動産投資は違います。ご自分の事業であり経営なのです。社会的な責任もあるのです。ですので、一人の事業者として責任のある立場として振る舞いましょう。

 

不動産投資はいろんなリスクを乗り越えた先にお金を稼げる仕組みを持つことができるのです。

 

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