さしとかです。
大学前のアパートが、入居者さんの留学により空室になりました。
この時期の空室は本当に困ります。学生物件は満室の状況を維持するのが簡単そうに見えて結構難しいです。こういったイレギュラーも頭に入れておかなくてはなりません。
駐車場や防犯カメラなどの差別化している施設がついていることと、大学の中でもエリアは駅よりの為、立地には優れています。
当初の物件の様子
クローゼット内はむき出しになっていて、やや築古になってきましたので、合板にシミなどが見え始めて見栄えが悪くなってました。
部屋の隅っこの下部は、黒っぽい汚れがついていて、結構汚くなってます。ロフトのつなぎ目も要所要所が剥げ掛けていて見栄えの悪い状態でした。
キッチンは何故か奇抜なオレンジのカッティングシートが貼ってありましたが、汚く貼られていてこちらも見栄えが悪い状況です。
まずは壁紙の張替えを実施
まずはキッチンのカッティングシートの張替えを行いました。
先日こんな感じで、空室対策でカッティングシートを貼ったりしました。 労働力をとりあえず投入しています！
キッチンのカッティングシートを貼ったあと、玄関廻りの壁紙を張替えてもらいました。1Kのアパートですのでキッチン側と室内の片側だけ同じ木目でシートの張替えをしています。今回は玄関廻りと室内だけで、トイレは壁紙がきれいでしたので実施していません。
【玄関&キッチン廻り】
片側だけでも木目調にすると結構雰囲気が変わります。
【室内】
こちらも片側アクセントにしてます。腕の良い業者さんだったらしく、つなぎ目などもかなりきれいでした。雰囲気も変わってきます。
【クローゼット内】
汚そうな雰囲気だったクローゼット内かなり印象が変わりました。
家電を設置
家賃アップ&家具家電付きの競合物件が非常にすくないので、設置しました。
ファミリー物件にはここまでしませんが、単身物件ですのでこういったものもつけています。
家電は、『ちょっといいものをつける』ことをポイントにしてます。
冷蔵庫は最低、『霜取り機能は必須』です。クレームのもとになります。また最近の冷蔵庫は『下段が冷凍庫』になっているものの方が高価な感じがしますのでそれを選んで設置しています。
本当は家電の色などを統一したかったのですが、費用の関係で思うようにはできていません。
ステージングを実施
ステージングとは『実際住んだイメージをふくらませるための見本を部屋で作ること』を指します。最近の管理会社さんでも、東京のセミナーなどでステージングの勉強を箚せられたりするということも多くなったそうです。
さしとかのオススメは
『ニトリの展示方法をそのままパクる』
ということをよく行っています。
ニトリは必ず時期になれば、その時期のトレンドの商品を使ってイメージのディスプレイを作ります。また、部屋づくりにおいても非常に参考になりますので、大体これをベースに実施をしています。
【玄関&キッチン】
壁紙の木目調に合うようにマットなども購入しています。また、合わせて『芳香剤』を設置しています。残念ながら私のような零細投資家は新築物件を持っているわけではないので、『築古臭』がします…。
『築古臭』をごまかすためにちょっと良い芳香剤を必ず設置します（笑）
実はキッチンの取手も付け替えました。セリアで買ったもので、木目調でしたのでちょっとアンティーク調の取手を設置しました。キッチン自体は公団型で結構ボロボロですが取手とカッティングシートをはるだけでだいぶ雰囲気が変わります。
キッチンを交換する場合の1/10くらいの費用と労働力投入でなんとかなりますので 零細投資家のさしとかにはぴったりなテクニックになります。
【室内】
当初は四角型の古びたシーリングライトが設置してましたが、スポット型のシーリングライトに設置を買えました。当然LEDにしています。
ポイントは『緑を置くこと・カーテンを設置すること』です。
高級家具やさんなどでも、必ず木や植物の装飾が施されています。実際の植物では無いですが、やすらぎや安心感を写真からも与えることができます。
カーテンは空室時に部屋が傷まないようにするために設置もしていますし、雰囲気も出ますので極力設置した方が良いと考えています。
食卓のイメージに必ず食器を展示しています。食器類はそのまま入居者にプレゼントしています。
カーテンレールで物干しをされると破損の原因になるので、折りたたみ式の物干しを空室が出るたびに設置してます。場所も取らずに便利ですし、入居者さんからも喜ばれます。
単身物件ですので当然、入居者さんはいつかは転居してしまう可能性が高いです。
『入居者さんが逆に引っ越ししやすいように家具や家電を設置する』
ということを意識をして設置しています。そうすることで、できるだけ手ぶらで入居できるようにして、初期投資費用を減らして、手ぶらで退去できるな差別化を行って入居しやすさを意識しています。
ロフトから見た画像はこんな感じです。
空室対策はいくらくらいを目安にすればよいのか
さしとかの空室対策は約半年分の費用を目安にしています。最近は競合物件も非常に増えていますので、何もせずに空室を埋めることは至難の技です。
ちなみにこの部屋は
家賃¥40,000（インターネット込み）です。退去前は¥35,000でした。
費用は
壁紙張り&清掃 ¥103,000
カッティングシート 約¥5000 ＋ 労働力投入
キッチンの取手 ¥1,404
家電 約¥97,000
その他ステージング費用 約¥70,000
計 ¥276,404
で家賃の8ヶ月分となり、やりすぎです（涙）
どうしてもクロスを今回は貼る必要があった為、費用が多めにかかってしまいました。
清掃費は¥17,000でしたので労働力投入をすれば費用削減はできますが、今回はめんどうだったためそのまま内装屋さんにお願いしています。
どこまでやるかが重要ですので、さしとかを反面教師にして頂いて、ぜひ上手く空室対策をやってみてください！
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