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地方の更に地方!玄人向け『弱者の戦略』不動産投資法

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この投資法はとある、玄人の方がやられている投資法です。素人の方は参考程度にご覧いただければ幸いです。

 

さしとかです。

 

2050年には人口の7割が減る時代にあえて逆行した不動産投資法をご紹介いたします。今後、秋田県などの東北を中心に県や自治体の消滅が囁かれています。

 

完全な余談ですが、さしとかの大学時代の友達で何人か秋田の女の子がいましたがみんな美人でした。

 

新潟県でも新潟市の隣の新発田市や柏崎市、魚沼市などは人口が減っており自治体の消滅可能性があるということを言われております。元々の人口減少に加えて、東京への人口の一極集中が原因と言われています。

 

そんな自治体消滅が叫ばれている中で、あえて『地方の更に地方』で勝負を掛けている投資家の方がいます。

 

ここではIさんと呼ばせていただきます。Iさんは元々、住宅や不動産関連の仕事に長らく勤められていたのですが、ついに今年オーナーになりました。彼の独特の視点で選んだ物件の選び方をご紹介したいと思います。

 

 

競争相手が少ない所で物件を購入する

新潟市はさしとかが不動産セミナーなどに参加したり、話を聞く限りでは競争相手がかなり多いようです。最近では若い女性やさしとかより若い世代の方々でも参入しようとしています。

 

www.sashitoka.com

この記事にも書いていきますが、確実に

新潟市内の物件は競争相手が増えています

Iさんも当然このことも知っています。

 

さしとかのお願いしている管理会社でも、各オーナーの皆さんはステージングはもちろん内装から家賃の分析まで一生懸命やっている方が多くいます。更に東京の投資家や意外と県外の投資家も不動産を持っている場合が多いです。

 

やる気満々のサラリーマン大家や大地主と戦うのは

血みどろの戦い すなわち レッドオーシャン

になりやすいと考えたそうです。

 

レッドオーシャンとはマーケティング用語で簡単にいうと市場で競争相手が多いので、つぶしあいの戦いになることを指します。

 

少し余談になりましたが、新潟市にいるガツガツしたサラリーマン大家たちや資本力のある地主と戦わない場所をあえて選んだ!とのことでした。

 

購入エリアは過去の経験から新潟市からもギリギリ通えて、比較的賃貸が決まりやすい実績のあるエリアだそうです。

 

市場規模が小さい所で、あえて高いレベルの物件を紹介する

Iさんの選んだところは人口は10万人を切るくらいの所ですが、不動産屋さんが少ないことに加えて非常に賃貸が少ないそうです。不動産屋さんは完全に個人商店のレベルのエリアなようです。

 

また、田舎ですので賃貸をガツガツやっている方がまったくいないそうです。

 

なので、新潟市のガツガツしたサラリーマン大家さんたちを避けてこの田舎でバッチリ部屋づくりをやれば客付けが決まると判断したようです。

 

Iさんは物件の築20年くらいの6世帯アパートを買いましたが、古臭さを消す為にシーリングライトを最近の住宅でもトレンドのダウンライトに変更したり、壁紙をちょっとお金を掛けてカッコ良くしました。

 

今年の夏に購入して、購入した段階で空室もありましたが現在はしっかり埋まったそうです。部屋の内覧は一発で入居がきまるとのことでした。

 

新潟市だと部屋の内覧が一発で入居が決まらない場合もありますが、こちらの物件に関しては思惑通りの結果でした。

 

この地域はそもそもそんなに新築もないですし、この地域で一番の手入れをした築古物件を作り出したことにより、このエリアの入居者さんから高く評価をされ入居が決まりました。

 

新潟市で同じようなリフォームをやっても、新築物件と競合してしまうので効果が薄かったのではないかと考えられます。

 

市場規模の小さい所で、あえて高いレベルの物件を作り出すことでそのエリアの一番の物件を作りだしていること成功しています。

 

田舎でも電車があり、公共施設・駐車場・スーパーがある高立地を死守する 

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立地に関しては田舎だからといって妥協はできません。

 

このエリアは田舎という点以外は良い立地でした。

・駅から近い

・新潟市まで乗り換えなしで1時間以内で通える

・学校や公共施設、体育館、スーパーが近い

・部屋数分の駐車台数がある

・市内は工業地帯など働き口や産業もある

 

新潟市でこんな場所があると値段も高いですし、物件もなかなか出てこないのですが、ここはあまり人気の無いエリアでしたので購入できました。

 

自治体の人口減少などの可能性も考えられますが、その自治体の中でもトップクラスの立地を狙うことで入居付けをカバーしています。

競合が多いときは『弱者の戦略』不動産投資法もあり

ランチェスター戦略という元々戦争で勝つ考え方をもとに作られたマーケティングの本があります。

 

例えばあるそれぞれの国が戦争をすることになったとして、当然国ごとに兵力や兵器の差があります。ランチェスター戦略はそれぞれの国の兵力や兵器のレベルに応じて強者の戦略』『弱者の戦略』に分けて指南をしています。

 

不動産投資の『強者の戦略』は資金力にものを言わせて新築物件や高立地物件を買って行く方法に行き着くと思います。なぜなら資金力の乏しいオーナーにはできないからです。資金力があれば、新築物件を築古の値段で展開すれば競合を潰すことができます。

 

しかし、さしとかやIさんのような零細オーナーは資金力が乏しいので必然的に弱者の戦略を取る必要があります。

 

ですので

不動産投資の『弱者の戦略』は資金力にものを言わせる強者がいないエリアで、その地域の中でNO1の物件を作り出すことを目指す

という戦略になります。

 

説明することは簡単なのですが、土地勘がなかったり専門的な知識が多くないと、この戦略をとることは難しいです。これは玄人向けの戦略になると思います。

 

ちなみにこのエリアでIさんの所有物件は1日1件もインターネットの閲覧はないそうでした(笑)それでも内覧が入れば1発で入居が決まるそうです。

 

こういった考え方を上手くやれると、苦労せず拡大できる可能性もあります。ぜひ、参考にしていただければ幸いです。

 

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