さしとかです。
本日、日経平均株価が史上最高値を付けましたね。そんな日本中がおめでたいニュースの中で新潟市ではショッキングな出来事がありました。
先日、新潟市の古町にある老舗百貨店である新潟三越の閉店が2020年の3月に決定しました。新潟県内のニュースでも大きく取り上げられていて、全国ニュースでも、ネットニュースでも大きく話題になっていました。
首都圏の一部ではインバウンドで外国人観光客が買い物をして一部の百貨店は潤っていますが、地方では簡単には行かないということですね。
閉店の原因はインターネットの市場規模の拡大やイオンなどの専門店の進出、人口減少など様々な与件で売上が減少し、赤字になって将来的な運営ができないと判断されたようです。
新潟市の古町は昔は繁華街で、居酒屋などもたくさんあり非常に混み合っていましたが最近ではどんどん衰退しています。さしとかが営業で廻っているお客様でも新潟三越の閉店の話題に出されている方がいらっしゃいました。
『百貨店のレストランで食べた、そばや寿司が忘れられない』
『子供用の遊具で遊んだことが楽しかった』
新潟市の住民にとってはとても思い出深いお店であったようです。
※さしとかは田舎の出身なので百貨店のようなおしゃれなものとは無縁です(;_;)
不動産の話になりますが、新潟市の古町周辺も最近はマンションなどが立ち並んでましたが、スーパーなどがあまりないため、新潟三越が重要な役割を担っていたように感じます。百貨店のような街のシンボルを失うことは賃貸市場にも影響が出ると考えられます。
賃貸需要は商業施設とも密接な関係がありますので、不動産投資は改めて将来を見据えてしっかりと選定して購入していく必要があると認識させられました。
不動産投資を成功させるためには物件の先見性と立地も重要になります。加えて、
『大家力』
が試されます。ただ、物件を買って貸して儲かるというのは現代の不動産投資ブームの中では難しくなっています。
さしとかがお世話になっている管理会社さんか不動産投資を成功させるサラリーマン大家5つの法則を教えていただきました。百貨店の撤退というネガティブな話に負けないように日々自分の大家力を磨いて行きたいと考えています。
- 利回りの良い物件を購入できて運用できている
- サラリーマンとしての能力を不動産業に活かしている
- 結婚している場合はパートナーが不動産投資に協力的
- 物件に自分の労働力や判断を投入する
- 管理会社との信頼関係を築けているか
利回りの良い物件を購入できて運用できている
すごく当たり前の話ですが、高利回り物件を仕込んでいたオーナーはやはり成功しているとのことです。サブプライムローン空けは収益物件が売れず、新潟市内でも利回り18％などザラにあったそうです。
特に儲かっている方だと
『全空物件で6世帯1棟を500万で購入して家賃25,000円で貸し出して満室にした』
という話もありました。
月額家賃25,000円✕6世帯✕12ヶ月 ＝ 180万/年間家賃収入
180万/年間家賃収入 ÷ 購入費用500万 ＝ 表面利回り36％！！？？
家賃が25,000円しかとれない立地ではあるものの、購入費用が安いためものすごい利回りです。利回りはどんなマイナスも帳消しにする力があります。
高利回り物件は今ではほとんど出てきませんが、そんな物件を1棟でも持っているとスタートがうまくいくのでお金がガンガン貯まるようです。
ただし、高利回りの物件が出てている反面、当時のお話を聞くと
『当時は銀行融資は簡単に出なかった』
というお話が必ず出ます。ですので、頭金をしっかり貯めたり、株式投資で種銭を作ったり努力した人間にしかそういった物件はなかなか購入できません。
ましてや全空物件は物件の値引きをしやすいですが、銀行から借入しにくいのと、精神的なプレッシャーなど大家力が試されます。
利回りの良い物件は全空物件を始め、訳あり物件も多いです。そういった物件を購入できる準備をし続け、うまく運用できることが1つのポイントになるようです。
サラリーマンとしての能力を不動産業に活かしている
サラリーマン大家さんはいろんな方がいらっしゃいます。さしとかの物件の管理会社さんに預けている別のオーナーさんですが、会社で市場分析などマーケティングをされている方がいらっしゃいます。
その方は、自分の所有物件の周辺物件が何個あって、設備が何があって、周辺相場がいくらで、など独自の分析を一表にまとめているそうです。管理会社の方いわく、
『ぜひ、社員に欲しい逸材！』
と言わしめています。
また、大工さんでオーナーの方もいらっしゃいますが、安い戸建てを現金で買ってしっかりと労働力とお金を投入してしっかりと直してから貸家を作られている方もいらっしゃいます。
さしとかも営業職ですので、めぼしい物件があればその周辺エリアの環境をチェックしたり、地元のお客様とお話をして情報を聞き出したりしています。
サラリーマン大家さんにはそれぞれ強みがありますので、それらを活かせることが一つのポイントになると考えられます。
結婚している場合はパートナーが不動産投資に協力的
さしとかも一番最初に月極駐車場を購入するときは、妻に連帯保証人に入ってもらいました。立地に関しては妻と一緒にチェックしており購入のご許可を頂いております。今でも物件購入の際は良い顔はされませんが、強く反対はされません。
あるオーナーさんでは、奥さまが小物やインテリアなどの販売を行っており、その方の物件のステージングは奥さまが全て行っているそうです。ワインボトルを置いたり、インテリアの配置や配色などセンス抜群な物件になってました！
不動産投資は夫婦で力を合わせる方がお金が借りやすいですし、精神衛生上も安心できます。また、ステージングなど女性の方がおしゃれなお店などを知っている場合が多いです。逆に肉体労働などは男性の方が得意です。
得意、不得意が男性と女性にはありますので極力パートナーの協力があった方が成功しやすいです。
物件に自分の労働力や判断を投入する
近年のかぼちゃの馬車、TATERU、レオパレスや大東建託など大手の不動産会社に共通するのが『サブリース』です。
『サブリース』とは運営会社に一括借上げをしてもらい、管理から空室まで保証してもらいながら一定の賃料をもらう契約
を指します。ですので、オーナーは空室対策もしなくて良いですし、理論上は通帳を眺めているだけで良いということになります。
サブリースの欠点としては数年単位で一括借上の金額の減額の改定があることと、ちょっとした修繕なども業者がお抱えの会社に発注をしますので通常より割高になる傾向が高いという点があります。
また、近年の人口減少や収益物件の乱立により空室が多くなっており、自分の物件が空室になっても細かい対策などはとらないことが多いです。
つまり
入居率の低下 → 一括借上げの減額 → 適正な対策がとられない → 入居率の低下 以下ループ
と負の連鎖が発動します。
他人任せにするオーナーはカモにされやすいです。特に大手の会社のサブリースに関しては相手が儲かる仕組みがたっぷり含んだものになります。
不動産投資は必ず自分の物件に労働力や判断を投入する必要があります。他人任せにすればする収益が上げにくいことを認識する必要があります
・労働力の一例です。
・空室対策のポイントの一例です。
管理会社との信頼関係を築けているか
自主管理していれば関係ありませんが、多くのサラリーマン大家さんは平日は仕事をしていますので、不動産管理会社に自分の購入した物件の管理を委託する場合が多いと思います。
不動産管理会社さんは集金代行からクレーム対応、業者の緊急の発注、清掃などを家賃の5％程度で行ってくれる頼もしいパートナーです。
管理会社さんは空室が出た場合のアドバイスや入居者の声をオーナーに教えてくれます。全てを鵜呑みにする必要はありませんが、何もしないオーナーは信頼をしてもらえなくなります。
オーナーとしての頑張りや姿勢を見せることは空室対策にもなりますし、自身の物件の入居率に跳ね返ってきます。管理会社さんも内覧があって紹介できる物件があれば頑張っているオーナーさんを優先します。
良い管理会社さんは全体の入居率をしっかりと把握しています。空室がある方が、管理会社さんも宣伝費などで儲けるチャンスが増えますが、入居率は管理会社の力量を評価する一つのバロメーターですので手を抜いているところは少ないです。
管理会社さんとの信頼関係をしっかり築くことも大家力を高める必要な要素の1つであると思います。
管理会社さんの選び方のポイントは以下の通りとなります。
さしとかも5つの法則を意識して大家力をより一層高めて行きたいと思います！
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