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サラリーマンによる地方不動産投資 収支報告2018年8月

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さしとかです。

 

そういえば、収支報告をしたことがありませんでした。

ブログでまとめてみると、見えてくることもあると思いますので今後は定例で生々しい金額をご紹介させていただきます。

 

■1号物件  新潟駅近く駐車場

借入金額 2700万 

金融機関 地銀 変動金利金利1.65% 30年返済 

物件概要 月極駐車場 9台

【収支】

駐車代収入  ¥108,000 (満車)

▲管理費   ¥9,720

▲振込手数料 ¥108

▲ローン   ¥95,015

=差引き +¥3,157

【一言コメント】

この物件は固定資産と空車を含めると赤字です。しかし、立地が非常に素晴らしく売却の要請もありました。コインパーキングの借り上げの見積もりをもらったところ黒字に転換可能です。新潟市の駅周辺で駅前と駅南を通り抜けできる工事を行ってますのでそれが終わってから、借り上げ式に変更を予定しています。

■2号物件  新潟市西区青山 1Kロフト付きアパート

築年数  22年

借入金額 1780万円 

金融機関 信用金庫 変動金利金利1.8% 20年返済 

物件概要 世帯数 6部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入   ¥192,480

▲管理費   ¥9720

▲電気代   ¥1,836

▲振込手数料 ¥648

▲ローン   ¥88,370

▲修繕他   ¥3,024

=差引き  +¥88,882

【一言コメント】

この物件は昨年度は退去が2部屋あり、やや苦戦しました。しかし、本年度は安定しています。入居者も入居して長い方が多いので助かっています。外壁の修繕を来年くらいには実施しないいけませんので、キャッシュを貯める必要があります。

■3号物件  新潟市西区 大学前 1Kロフト付きアパート

築年数  20年

借入金額 3500万 

金融機関 地銀 金利1.8% 20年返済

物件概要 世帯数 8部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入   ¥317,000 (満室)

▲管理費   ¥11,232

▲ローン   ¥173,763

▲振込手数料 ¥648

▲通信費   ¥11,232

▲修繕費   ¥3592

=差引き  +¥116,533

【一言コメント】

この物件は8月に1部屋留学のため退去が決定していますが、9月まで契約が残っており支払いが今月までは満室で維持できています。春先に卒業シーズンで今年は3月に退去が4件出ており、金食い虫の物件になってしまいました…。上手く家賃を上げて家具家電付きにするなど競争力をあげていくような形で対策をしています。

現状は空室になっているので、先日カッティングシート張りに挑戦しました。

(費用は来月記載) 

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■4号物件  新潟駅近くマンション区分駐車場

購入金額 198万(現金決済)

物件概要 月極駐車場 3台

【収支】

駐車代収入  ¥51,000 (満車)

▲修繕費他  ¥27900 (マンション管理費、修繕費、電気代)

▲振込手数料 ¥216

▲管理費   ¥2754

=差引き  +¥20,130

【一言コメント】

本年度の3月満車になりました。管理費と修繕費が異常に高いことに加えて、マンション管理人の素行の悪さに一度、マンション組合に管理費用の減額を文面で申し込みましたが受け付けてもらっていません。

管理組合は法律上でもかなり手厚い保護を受けてますので、先方に過失があってもなかなか、改善されないという問題があります。

■5号物件  新潟市中央区 戸建て3DK

築年数  51年

借入金額 400万 

金融機関 信用組合 金利1.5% 10年返済

物件概要 貸家 駐車場なし

【収支】

家賃収入   0 (家賃は6万円を予定)

▲ローン   ¥35,916

=差引き  -¥35,916

【一言コメント】

本年6月に購入しました。当初依頼をしていた信用金庫の返答が非常に遅かったため、夏場に入ってしまい客付けに苦労しています。家賃を当初より5,000円下げて募集しています。

※本日、管理会社から連絡があり、来週に案内が入ってほぼ決まりそうとのことでした。一安心です。

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■まとめ

・2018年8月のキャッシュフロー +¥192,786 となりました。

来月は大学前のアパートの退去が1つ出てしまいます。空室対策で結構お金を掛ける予定です。

新潟市中央区の戸建ては来週には決まりそうな感じです。保証会社を通しますが、生活保護世帯が決まりそうです。事情的に考えると長く借りてくれそうな感じです。

 

とりあえず月々キャッシュフローを¥300,000を目指して頑張ります。このくらいの金額になると安定してくると思うんですけどね。

 

ちなみに、さしとかは修繕などのバリューアップは先行投資だと思ってガンガン実施しています。物件の力が弱まると客付けも弱まって、お金も入らなくなるという負のスパイラルに陥ってしまいます。なので徹底的にやります。

 

収支のレベルは全部満室で駆け出しの不動産投資家のレベルな感じです。

 

今月は長屋の買い付けもありますので、6号物件の収支も次回にご報告できればと思っています。