さしとかです。
先月から定例の収支報告をしたいと思います。
ブログでまとめた生々しい金額をご紹介させていただきます。
これが地方不動産投資の零細投資家のリアルな数字でございます…（笑）
■1号物件 新潟駅近く駐車場
借入金額 2700万
金融機関 地銀 変動金利金利1.65％ 30年返済
物件概要 月極駐車場 9台
【収支】
駐車代収入 ￥108,000 （満車）
▲管理費 ￥9,720
▲振込手数料 ￥108
▲ローン ￥95,015
＝差引き ＋￥3,157
【一言コメント】
この物件は固定資産と空車を含めると赤字です。立地は新潟県内でも屈指で売却の要請もありました。コインパーキングの借り上げの見積もりをもらったところ黒字に転換可能です。新潟市の駅周辺で駅前と駅南を通り抜けできる工事が来年春くらいに開通でしょうか。とりあえず来年まで待ちの体制です。
※10月25日にせっかく満車だったのに1台解約です…。物件数が増えるとなかなか満車・満室にならず、モグラたたきのようになります。…はぁ…ストレスが貯まります…。
■2号物件 新潟市西区青山 1Kロフト付きアパート
築年数 22年
借入金額 1780万円
金融機関 信用金庫 変動金利金利1.8％ 20年返済
物件概要 世帯数 6部屋 駐車場3台
【収支】
家賃収入 ￥192,480
▲管理費 ￥9720
▲電気代 ￥1,679
▲振込手数料 ￥648
▲ローン ￥88,370
＝差引き ＋￥92063
【一言コメント】
本年度は安定しており、稼ぎ頭の物件です。入居者も入居して長い方が多いので助かっています。外壁の修繕を来年くらいには実施しないいけませんので、キャッシュを貯める必要があります。来月は浄化水槽の点検で2万弱取られますので辛いです（涙）
■3号物件 新潟市西区 大学前 1Kロフト付きアパート
築年数 20年
借入金額 3500万
金融機関 地銀 金利1.8％ 20年返済
物件概要 世帯数 8部屋 駐車場3台
【収支】
家賃収入 ￥307,667 （9月22日から1室空室）
▲管理費 ￥11,232
▲ローン ￥173,763
▲振込手数料 ￥648
▲通信費 ￥11,232
▲修繕費 ￥103,000（壁紙全面張り替え＆清掃）
▲消耗品費 ￥181,971
差引き ▲￥174,179
【一言コメント】
9月から学生が一人留学に行ってしまいました…。春先に卒業シーズンで今年は3月に退去が4件出ており、金食い虫の物件になってます…。辛い…。しかも今月は赤字…。上手く家賃を上げて家具家電付きにするなど競争力をあげていくような形で対策をしています。
壁の模様替えや家具家電付きとステージングをした為に結構費用がかかってますが先行投資のつもりで実施してます。
先日カッティングシート張りに挑戦した記事は以下のとおりです！
清掃と内装の壁紙は地元の業者を開拓して直接発注を行いました！
実際のステージングの実例です！
■4号物件 新潟駅近くマンション区分駐車場
購入金額 198万（現金決済）
物件概要 月極駐車場 3台
【収支】
駐車代収入 ￥51,000 （満車）
▲修繕費他 ￥27900 （マンション管理費、修繕費、電気代）
▲振込手数料 ￥216
▲管理費 ￥2754
＝差引き ＋￥20,130
【一言コメント】
本年度の3月満車になりました。管理費と修繕費が異常に高いことに加えて、マンション管理人の素行の悪さに一度、マンション組合に管理費用の減額を文面で申し込みましたが受け付けてもらっていません。
管理組合は法律上でもかなり手厚い保護を受けてますので、先方に過失があってもなかなか、改善されないという問題があります。
特にこちらに関しては進展なしでした。安定していて助かってます。
■5号物件 新潟市中央区 戸建て3DK
築年数 51年
借入金額 400万
金融機関 信用組合 金利1.5％ 10年返済
物件概要 貸家 駐車場なし
【収支】
家賃収入 0 （家賃は6万円を予定）
▲ローン ￥35,916
＝差引き －￥35,916
【一言コメント】
本年6月に購入しました。当初依頼をしていた信用金庫の返答が非常に遅かったため、夏場に入ってしまい客付けに苦労しています。家賃を当初より5,000円下げて募集しています。
※先月、生活保護の方と一般の方で内覧があったのですがなかなか決まらず…。今月から特別広告を打ってもらってます。胃が痛い…。
■まとめ
・2018年9月のキャッシュフロー ▲￥94,745 となりました。
大学前のアパートの退去が1つ出て、空室対策で結構お金を掛かりました。
新潟市中央区の戸建ては決まりそうで決まらず…。胃が痛い…。
マイナスキャッシュフローをわざわざブログに載せていますが、不動産投資は順調に行くばかりではないこともしっかり表現して行きたいと思います。不動産投資は誰にでもオススメしたいというものではありません。
リスクを乗り越えた先に、成功があると考えています。ですので、さしとかブログでは生々しい数字をあえて書き続けようと思います。
不動産投資で一番最悪なのは『キャッシュアウト』です。ローンなどの返済が出来なくなることが最悪の状態です。それを避けながら投資をするところに、不動産投資の醍醐味があるのではないでしょうか。
まずは、満室時の月々キャッシュフローを￥300,000を目指して頑張ります。このくらいの金額になると安定してくると思うんですけどね。キャッシュフローも大切ですが、さしとかは修繕などのバリューアップは先行投資だと思ってガンガン実施しています。
所有物件に対してなにもしていないと
物件の力が弱まる → 客付けも弱まる → お金も入らなくなる
となってしまいます。
負のスパイラルに陥ってしまう前に徹底的に空室対策を行って、物件の価値を挙げられるように努めて参ります。
先月話が止まっていました長屋の買い付けが今月予定になりました。、6号物件の収支も次回にご報告できればと思っています。
今月はマイナスキャッシュフローで厳しい月でしたが、この努力が今後に実るように期待して取り組んでいきたいと思います。今後も当ブログをよろしくお願いいたします！
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