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不動産投資で融資を受けたい人必見!融資を受ける5つのポイント

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不動産投資を始めたいけど融資を受けるのに、銀行員ってどんな所を見るの?と気になる方にオススメの記事となっています。

※さしとかは銀行側の人間ではないのでそこはご了承ください。

 

さしとかです。

 

ちょうど楽待さんの楽待新聞ですごく良い記事を見つけました! 

イチからわかる収支シミュレーション【図解版】 |楽待不動産投資新聞

収益物件などの不動産を購入する際に絶対に見ておいて損かないです!

2018/10/27 16:27

ぜひ、不動産投資を始めたい方はこの記事を読んでおくととても勉強になります。すでに投資を始めた方も振り返るのにとても適しています!

 

さて、最近のさしとかの状況ですが 

不動産も空室が戸建てとアパートで1部屋づつあり、なかなか決まりません…。アパートは学生アパートなので今季は結構絶望的…。戸建てはいい加減に決まって欲しいので一気に値下げしました。

 

…空室が埋まらないと、なんとなくモヤモヤしちゃいますね。

 

今年はスルガ銀行を発端とした、かぼちゃの馬車のシェアハウス事件に始まり、TATERUの通帳残高偽装の問題、水戸大家さんなどの不動産投資専門の会社の廃業など大きな事件が続いています。

 

クソ物件を高金利でも融資をしてくれる金融機関を使った購入スキームが使えなくなりました。その結果、とりあえず物件が売れれば良いという商売のやり方を行ってきた会社がどんどん潰れて行き、無理をしてきた業者がどんどん傾いています。

 

そういった動きもあって楽待や健美家などを見ると昨年に比べて物件数も増えているように見受けられます。

 

新潟でも利回りが10%以上のものがネットの掲載でも出てくるようになりました。

 

当然、スルガ銀行の影響で簡単には金融機関の融資が出なくなってますので、金額に関しては3,000万以上だったり高い物件が売れ残っているようです。

 

融資がでない → 売り主が値段を下げる → 利回りが上がる

 

これから少しづつ物件価格が地方を中心に落ち着いてくると思います。また、新規参入のサラリーマン投資家はなかなか不動産投資をスタートしにくい時代になりました。

 

そんな中で、お金を借りて不動産投資を始めたい方にポイントをご紹介したいと思います。

 

銀行員は自動車にお金をかけすぎていないか見ている

さしとかは軽自動車を10年近く乗っています。

 

新車を購入する余裕も無いですし、軽自動車は維持費が安いのでなかなか乗り換えられていないのが現状です。

 

そんな中で一番最初の【1号物件】を買うときに銀行員に融資の了承を頂いた際に

『さしとかさんは車にお金をあまり掛けていませんね。でも投資をしようとしているので、堅実的でコスト意識があるんですね?』

ということをおっしゃっていました。

 

さしとかがお世話になっている不動産屋の社長もキャッシュでランボルギーニくらい購入できるレベルの方ですが

『不動産屋がベンツに乗ると潰れるんですよね(笑)』

と言って、軽自動車にいつも乗ってます。

 

車は経費にできてで減価償却で税金対策ができますし、意見はいろいろあると思いますが、

『車にいきなりお金をかける前に、他にお金を優先して掛ける必要がある』

ということを認識する必要があります。

 

車はあくまで負債です。金持ち父さん貧乏父さんのセリフで言えば貸出をしない限りは

ポケットからお金を奪っていく

というものです。そこにお金をかけても意味がないのです。

 

ものすごく儲かって税金が取られて本当にもったいないんです!という状態になるまではあまりお金を車にかけないほうがよいと感じました。

 

たたみかける形になりましたが

先日別件で清掃会社の会社のとあるオーナーさんと話する機会がありました。

 

若者を見るといろいろお話したくなっちゃう方で、初めてお会いしたにもかかわらず1時間くらいいろんなお話を聞かされました。

 

その際にオーナーさんもおっしゃっていたのが

『事業を始めたばかりの人間で儲かってないのに、自動車につぎ込むやつは必ず失敗する。まずは中古車にしたりとにかく金をかけないようにしないと駄目だ』

とおっしゃっていました。

 

さしとかは現状お金もないので、自動車にお金を掛けるのは最後になりそうです…。さしとかだってレクサスとかBMW乗りたいよ…。

銀行員は職歴と投資歴も参考にしている

不動産投資を始めるにあたって、初めて面接を受ける銀行さんに関しては、族構成から学歴、投資経験などのプロフィールシートを提出しています。

 

職歴は長い方が良いですが、勤続年数と返済を考えると30歳前後が不動産投資をスタートするには良い時期だと思います。

 

ローンを組むなら30歳で30年のローンを組めば定年までには返せます。またちょうどこれくらいの年齢になると役職もついてきますので社会的信用も高まってきます。

 

一方で、さしとかは不動産投資を始める前はもともと株式投資をメインで行っていました。株式投資は当時アベノミクスの波に乗って偶然ですが400万くらい勝てました。

 

そんなお話もプロフィールシートに記載した所、銀行員の方の反応も非常に良い印象を持たれていました。投資でもなんでも良いと思いますが、自分が取り組んで来た投資の経験があるということも融資を受けやすくなる武器になるようです。

 

投資はやったことないなという方でも、メルカリで販売したり、オークションでうまく収益を出せたりといった自分が自ら取り組んでお金を稼いだ実績のあるものは評価されると思います。

 

銀行員はあなたの本気度を見ている

さしとかは初めて利用する金融機関に関しては

・物件の事業計画書

を作って持っていきます。

 

事業計画書と言っても他のウェブサイトをばっくり参考にしたものです。ちなみに記載項目としては

・購入費用のシュミレーション(不動産取得税や仲介手数料など)

・空室率のシュミレーション(空室率は90%くらいでとりあえず記載してます)

・表面利回りと実利回り(管理費や修繕費用などを見込んで作る)

・今後の賃料推移(中古物件なで基本的には賃料が下がりきっているものを買います)

・希望金利と借入年数(強めの希望を書く)

・今後の運営方針(今後予測される問題や対策)

などを簡単にエクセルでまとめて1枚の紙にしています。この用紙についての細かい説明は特にしませんが、こんな感じです。

 

当然、書類の完成度は高いほうがよいですが、完成度にこだわる必要は無いと思います。この書類をもとにしたプレゼンをした際に、銀行員の方が私達借り主のどこをみるかというと

この借り主はこれから不動産を購入して事業としてやる気あるの??

というやる気の部分を一番見ています。銀行はお金を貸す側です。

 

借りようとしている人間の

借りたお金の返済能力&信頼できる人間性かどうか

を重要視しています。

自分でこういった書類を作って、不測の事態も予測しながら考えて購入しようとしているということが伝わればよいと思います。

 

銀行員は信用情報を見ている

先程の【銀行員は自動車にお金をかけすぎていないか見ている】に関連しますが、自動車ローンを組んでいるとあまり良いイメージに見られないようです。

 

銀行員の方からさしとかが聞かれたのは、

『自動車ローンはありませんか?』

ということと

『フリーローンでの借入はありませんか?』

 という2つの項目です。

自動車にお金を掛けすぎると、先述の通り印象が良くないです。自動車自体がレンタルなどで運営をしない限りはお金を生み出すものではないので。

 

一方でフリーローンは個人の信用情報に関わってきます。余程大きい買い物をした際や生活に困らない限り縁のないローンです。もし借入がある場合は早急に返済をする必要があります。

 

少し余談ですが、さしとかもクレジットカードでお金が銀行口座から落ちなかったときがあります。最近はマネーフォワードなどのアプリで銀行口座を一括管理しているので過不足などはまずないですが不動産投資をする前だったので焦りました…。

 

www.cic.co.jp

気になる場合は上記のCICで1,000円払うと調べられるみたいです。ぜひ信用情報に不安のある方はお試しください!

銀行員はあなたの通帳のお金の流れを見ている

メインバンクの銀行からお金をかりる場合は特に銀行口座のお金の流れを見られています。

 

口座がマイナスになっていないか?通帳のお金が減ってばかりいないか?定期などで積立をしっかり行っているか?変な引き落としがないか?などなど

 

銀行員は借りようとしてる方の通帳を見て、お金の流れを見ればその方の性格や雰囲気がつかめるとのことでした。

 

さしとかはメインバンクで財形の積立も行っていましたし、通帳のお金も当時は少しづつ増えている状態でしたのでその点はクリアすることができました。

 

ちなみに今は全然増えていませんけど…。信用が作れていないですね。自分への戒めですね(笑)

 

これからの時代は新規で不動産投資を参入する場合には頭金も求められるでしょうし簡単に借入は出来なくなりつつあります。すでに不動産投資を行っていて実績を作っている方でも厳しい場合もあります。

 

しかし、基本的なポイントを抑えて地道に取り組めば銀行からお金を借りることは可能だと思います。

 

まずは銀行に対して、信用を積み上げるために上記の5つのポイントを守って頑張ることが大切ではないでしょうか。

 

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