※こちらの記事は2020年7月4日（土）に再度更新をしました。
・不動産投資を始めたい。だけど、融資を受けるのにはどうしたら良いのか
・融資を受けるのにコツやポイントはあるの
以上のことが知りたい方におすすめの記事です。
地方都市で不動産投資をしている、さしとかです。
不動産投資を始めたい方が物件の購入をシュミレーションをする際におすすめの内容が楽待さん記事で掲載されておりました。物件でどのくらい収益が得られるのかしっかりとシュミレーションすることはとても大切ですね。
イチからわかる収支シミュレーション【図解版】 ｜楽待不動産投資新聞
収益物件などの不動産を購入する際に絶対に見ておいて損かないです！
2018/10/27 16:27
さて、近年スルガ銀行を発端とした、かぼちゃの馬車のシェアハウス事件に始まり、TATERUの通帳残高偽装の問題、水戸大家さんの廃業など様々なことが起きました。
その結果買ってはいけない低利回り物件を高金利でも融資をしてくれる金融機関による購入スキームが使えなくなりました。なんでも物件が売れれば良いという不動産の売買ができなくなりつつあります。
また、2020年の４月から民法改正により、金融機関が個人のアパートローンに連帯保証人をつけることができなくなりました。個人的には妻に融資の際に連帯保証をお願いしなくなるからラッキー！と思っていました（笑）…しかし、ただ単に個人属性しか見られなくなったので融資ハードルが上がったと言うことでした。金融庁のお達しなどもあり、初心者が不動産投資をはじめようにも簡単には金融機関の融資が出なくなりました。
しかし、今後はコロナウィルスの影響や事業継承が進まず人口が減少するため、地方については物件価格が落ちてきて、良い物件も出てくる可能性があります。
そこで今回は、金融機関の方が融資を出すにあたって借主のどんなところを見ているのか５つのポイントをご紹介したいと思います。
- 銀行員は自動車にお金をかけすぎていないか見ている
- 銀行員は職歴はもちろん、投資歴も参考にしている
- 銀行員はあなたの本気度を見ている
- 金融機関は信用情報を見ている
- 金融機関はあなたの通帳のお金の流れを見ている
- まとめ 5つのポイントは意識し、最後は諦めない！
銀行員は自動車にお金をかけすぎていないか見ている
さしとかは軽自動車を10年近く乗っています。本年ついにボロボロになり廃車にしました。
一番最初の【1号物件】を買うときに銀行員に融資の了承を頂いた際に
『さしとかさんは自動車にお金をあまり掛けていませんね。軽自動車ですね！でも投資をしようとしているので、堅実的でコスト意識が高いんですね』
ということをおっしゃっていました。意外なところを見られていますね！私の場合はただ面倒で買い替えてなかっただけなのですがお褒めいただきました。
自動車はあくまで負債です。金持ち父さん貧乏父さんのセリフで言えばカーシェアなどで貸出をして収益を生む資産にできない限りは税金やガソリン代、維持費でポケットからお金を奪っていくものです。
ものすごく儲かって税金が取られて本当にもったいないんです！節税をしたいからどうして償却資産として税金のコントロールで購入したい！という状態になるまでは車にお金をかけないほうがよいとでしょう。
私の知り合いの不動産屋の社長もキャッシュでランボルギーニくらい購入できるレベルの方ですが『不動産屋がベンツに乗ると潰れるんですよね（笑）』と言って、軽自動車にいつも乗ってます。
また、サラリーマンとして営業で回っている際に清掃会社の会社のとあるオーナーさんと話する機会がありました。その際にもオーナーさんもおっしゃっていたのが
『事業を始めたばかりの人間で儲かってないのに、自動車につぎ込むやつは必ず失敗する。まずは中古車にしたりとにかく金をかけないようにしないと駄目だ』
とおっしゃっていました。
銀行員は職歴はもちろん、投資歴も参考にしている
不動産投資を始めるにあたって、初めてお伺いする金融機関については
・プロフィールシート（家族構成から学歴、投資経験などの紹介
・物件の購入と運営計画（購入価格、総支払の金額やシュミレーション）
を提出してます。他のサイトでもこの辺りは検索すると良さげなフォーマットが見つかります。
また、サラリーマンの職歴は長い方が良いですが、勤続年数と返済を考えると30歳前後が不動産投資をスタートするには良い時期だと思います。ローンを組むなら30歳で30年のローンを組めば定年までには返せます。この部分は金融機関も見ていますね。またちょうどこれくらいの年齢になると役職もついてきますので社会的信用も高まってきます。
一方で、さしとかは不動産投資を始める前は株式投資をメインで行っていました。株式投資は当時アベノミクスの波に乗って偶然ですが400万程利益を出すことができていました。
投資の経験などもプロフィールシートに記載した所、銀行員の方の反応も非常に良い印象を持たれていました。投資でもなんでも良いと思いますが、自分が取り組んで来た投資の経験があるということも融資を受けやすくなる武器になります。
投資はやったことないなという方でも、メルカリで販売したり、オークションでうまく収益を出せたりお金を稼ぐことを挑戦した経緯や結果を記載すると良いでしょう。自分が自ら取り組んでお金を稼いだ実績のあるものは評価されると思います。
銀行員はあなたの本気度を見ている
先ほどの物件の購入と運営計画書類についてですが、記載項目としては
・購入費用のシュミレーション（不動産取得税や仲介手数料など）
・空室率のシュミレーション（空室率は90％くらいでとりあえず記載してます）
・表面利回りと実利回り（管理費や修繕費用などを見込んで作る）
・今後の賃料推移（中古物件なで基本的には賃料が下がりきっているものを買います）
・希望金利と借入年数（強めの希望を書く）
・今後の運営方針（今後予測される問題や対策）
などを簡単にエクセルでまとめて1枚の紙にしています。 不動産屋さんによってはこう言ったものを作ってくれるところもあります。しかし、自分なりに作成した書類に対して金融機関は
『借り主はこれから不動産を購入して事業として本気だ！』
と言うふうに捉えてもらいやすくなります。書類の完成度は高いほうがよいですが、どちらかと言うと借主のビジョンや計画性などが十分伝われば良いかと思います。
お金を貸す金融機関は借り手の
借りたお金の返済能力＆信頼できる人間性かどうかと言う部分
を見極めようとしています。また空室になったら対策は何をやるのかなども考えておくと良いです。参考記事はいかにご紹介させていただきます。
金融機関は信用情報を見ている
個人ローンや余計なクレジットカードの解約はぜひ行いましょう。
私が質問で聞かれたのは
『自動車ローンはありませんか？』
『フリーローンでの借入はありませんか？』
という2つの項目です。
自動車にお金を掛けすぎると、先述の通り印象が良くないです。一方でフリーローンは個人の信用情報に関わってきますので余程大きい買い物をした際や生活に困らない限り縁のないローンです。もし借入がある場合は早急に返済をする必要があります。
少し余談ですが私も、クレジットカードでお金が銀行口座から落ちなかったときがあります。最近はマネーフォワードなどのアプリで銀行口座を一括管理しているので過不足などはまずないですが不動産投資をする前だったので焦りました…。
気になる場合はCICで1,000円払うと調べられるみたいです。ぜひ信用情報に不安のある方はお試しください！
金融機関はあなたの通帳のお金の流れを見ている
メインバンクの銀行からお金をかりる場合は特に銀行口座のお金の流れを見られています。
・口座がマイナスになっていないか？
・通帳のお金が減ってばかりいないか？
・定期などで積立をしっかり行っているか？
・変な引き落としがないか？etc
金融機関は通帳のお金の流れを見ると、その方の性格やお金の支出傾向がわかるとのことです。幸い借入先でで財形の積立も行っていましたし、通帳のお金も当時は少しづつ増えている状態でしたのでその点はクリアすることができました。
まとめ 5つのポイントは意識し、最後は諦めない！
現在は新規で不動産投資を参入する場合には頭金も求められるでしょうし簡単に借入は出来なくなりつつあります。すでに不動産投資を行っていて実績を作っている方でも厳しい場合も多いです。それでも、基本的なポイントを抑えて地道に取り組めば銀行からお金を借りることは可能だと思います。
まずは銀行に対して、信用を積み上げるために上記の５つのポイントを守って頑張ることが大切ではないでしょうか。またしっかりポイントを意識すれば現金も貯めることができます。金融機関はお金を貯めた努力や現金を重要視しています。そして一回や二回断られても粘ることも大切です！今成功されている投資家も通ってきている道です。
諦めずに取り組んで見ましょう。心が折れそうになったらぜひこちらの記事も参考にして下さいね。メンタリティも大切ですよ！
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