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新潟の地方サラリーマンによる不動産投資 収支報告2018年10月

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さしとかです。

 

定例の収支報告をしたいと思います。

ブログでまとめた生々しい金額をご紹介させていただきます。

これが地方不動産投資の零細投資家のリアルな数字でございます…(笑)さしとかの収支報告を御覧頂いて、不動産投資は甘い世界ではない!ということを是非ご覧いただければと思います。

 

■1号物件  新潟駅近く駐車場

借入金額 2700万 

金融機関 地銀 変動金利金利1.65% 30年返済 

物件概要 月極駐車場 9台

【収支】

駐車代収入  ¥106,000 (10月25日解約1台)

▲管理費   ¥9,720

▲振込手数料 ¥108

▲ローン   ¥95,015

=差引き +¥1,157

【一言コメント】

この物件は固定資産と空車を含めると赤字です。不動産屋さんのお話では、コインパーキングの会社が売り込みに来て良い条件を出していたとの報告を受けました。新潟駅前と駅南をつなぐ道路の開通工事もずっとやってますのでそろそろ開通するのではと期待しています。道路が開通したらコインパーキングに変更して黒字化します。 

※10月25日にせっかく満車だったのに1台解約です…。空車は痛いですね。冬の新潟の天候と同じでテンションが下がります。

■2号物件  新潟市西区青山 1Kロフト付きアパート

築年数  22年

借入金額 1780万円 

金融機関 信用金庫 変動金利金利1.8% 20年返済 

物件概要 世帯数 6部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入   ¥192,480

▲管理費   ¥9,720

▲電気代   ¥1,775

▲振込手数料 ¥648

▲ローン   ¥88,370

▲浄化槽清掃 ¥23,868

=差引き  +¥68,099

【一言コメント】

本年度は安定しており、稼ぎ頭の物件です。入居者も入居して長い方が多いので助かっています。外壁の修繕を来年くらいには実施しないいけませんので、キャッシュを貯める必要があります。今月は浄化槽の清掃費用で出費が多いです。下水道工事は100万くらいかかるので考えものです。とりあえず、このまま引っ張る感じで行きます。

■3号物件  新潟市西区 大学前 1Kロフト付きアパート

築年数  20年

借入金額 3500万 

金融機関 地銀 金利1.8% 20年返済

物件概要 世帯数 8部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入   ¥282,000 (9月22日から1室空室)

▲管理費   ¥9,828

▲電気代   ¥1,684

▲ローン   ¥173,763

▲振込手数料 ¥648

▲通信費   ¥11,232

▲敷金戻し  ¥35,000 

=差引き  +¥49,845

【一言コメント】

9月から学生が一人留学に行ってしまいました…。春先に卒業シーズンで今年は3月に退去が4件出ており、金食い虫の物件になってます…。しかも今月は敷金の払い戻しが直撃…。

 

壁の模様替えや家具家電付きとステージングをした為に結構費用がかかってますが先行投資のつもりで実施してます。1件ほど学生から問い合わせがきたようでしたが結果はどうなることやら…。

 

先日カッティングシート張りに挑戦した記事は以下のとおりです!

www.sashitoka.com

 清掃と内装の壁紙は地元の業者を開拓して直接発注を行いました!

www.sashitoka.com

実際のステージングの実例です!

www.sashitoka.com

■4号物件  新潟駅近くマンション区分駐車場

購入金額 198万(現金決済)

物件概要 月極駐車場 3台

【収支】

駐車代収入  ¥52,000 (満車)前月より+1000円UP

▲修繕費他  ¥27900 (マンション管理費、修繕費、電気代)

▲振込手数料 ¥216

▲管理費   ¥2754

=差引き  +¥21,130

【一言コメント】

本年度の3月満車になりました。管理費と修繕費が異常に高いことに加えて、マンション管理人の素行の悪さに一度、マンション組合に管理費用の減額を文面で申し込みましたが受け付けてもらっていません。

管理組合は法律上でもかなり手厚い保護を受けてますので、先方に過失があってもなかなか、改善されないという問題があります。

今月から軽自動車所有の方が普通車に変更のため+¥1,000家賃が上がりました。

■5号物件  新潟市中央区 戸建て3DK

築年数  51年

借入金額 400万 

金融機関 信用組合 金利1.5% 10年返済

物件概要 貸家 駐車場なし

【収支】

家賃収入   0 (家賃は5.8万円を予定)

▲ローン   ¥35,916

=差引き  -¥35,916

【一言コメント】

本年6月に購入しました。当初依頼をしていた信用金庫の返答が非常に遅かったため、夏場に入ってしまいそのまま悪い流れで客付けに苦労しています。家賃を当初より7,000円下げて募集しています。

※先月も一般の方で内覧があったのですがなかなか決まらず…。今月はマンションの駐車場の管理会社さんの店舗が比較的この物件が近いので、戸建ての管理会社さんの許可を得てマイソクを展示していただくことになりました。なんとか年内には決まってほしい…。

ついに不動産所得税の用紙が来ました…。来月は7万程度の費用がかかります(涙)辛いです…。

www.sashitoka.com

■まとめ

・2018年10月のキャッシュフロー+¥104,315 となりました。とりあえずキャッシュフローの黒字は確保です…。新潟市中央区の戸建ては決まりそうで決まらず…。

 

まさに動産投資となっています…。

 

さしとかブログはマイナスキャッシュフローもしっかりブログに載せています。不動産投資は順調に行くばかりではないこともしっかり表現して行きたいと思います。不動産投資は誰にでもオススメできるものではありません。

 

購入する方の属性やその方の方針など、いろんな条件やり方も変わってきます。でも続けて、退場しない限りは負けない投資だと考えています。

 

さしとかはリスクを乗り越えた先に、成功があると考えています。さしとかブログではあえて生々しい数字を書き続けようと思います。

 

不動産投資で一番最悪なのは『キャッシュアウト』です。ローンなどの返済が出来なくなることが最悪の状態です。収益は減ってもローンは一定の金額の支払いが必ず必要になります。

 

黒字倒産をしないようにしっかりとキャッシュを貯める必要があります。当然、キャッシュフローで余ったお金を生活費で使い込むなどは持ってのほかです!

 

買う買う詐欺になってますが、長屋の買い付けがやっと今月予定になりました。契約書類がやっと届きましたので今度こそです!6号物件の収支もご報告できればと思っています。

www.sashitoka.com

この6号物件は契約をした段階で入居の募集を掛ける形にしてタイムロスを減らしていきます。前回の反省を踏まえてしっかりと対応したいと考えています。

 

地道な努力が今後に実るようにひたむきに不動産投資に取り組んでいきたいと思います。今後も当ブログをよろしくお願いいたします!

 

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