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不動産投資の強い味方!3つのリスクに備える保険とは?

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不動産投資で保険は何に入ればいいの?

どのくらい手厚くすればいいの?突発的な費用って何が掛かるの?

保険なんて入る必要ないんじゃないの?

 

そんなことを考えている方にオススメの記事です。

 

さしとかです。

最近少しづつですが、PV数も増えてきました。本当にありがたいことにスターやブックマークなどもいただけるようになってきました。

 

毎日はなかなか更新出来てはいませんが、これからも一つの記事に対しての想いや考えをしっかりと詰めて記事にしていくつもりです。

 

少しでも多くの方の役に立てるような記事を書いて行きたいと考えています。

 

ちなみに本日より健美家のブログにも登録させていただきました。本気でブログに取り組んで行きますので、今後とも何卒よろしくお願いいたします。

https://www.kenbiya.com/blog/

健美家さんには凄腕の投資家さん達がたくさんいらっしゃるのでそんな方たちに近づけるように頑張って行きたいと思います!

 

さて、不動産投資では『リスク』という言葉がいろんな場所で出てきます。家賃の下落リスクや修繕リスク、災害リスクなどなどいろんな言葉と合体したリスクが出てきます。

 

しかし、一番のリスクはもっと深いところにあります。

 

最大のリスクは不動産が突発的な事故やトラブルで収益を生むことが出来なくなり、銀行からの借り入れを返済できなくなる『キャッシュアウト』になることです。

 

不動産投資はキャッシュアウトにならないように、うまく修繕を行い不動産が収益を産める状態でローンと税金を払えればなんとかなります。

 

しかし、どうしても事件や事故で突発的な費用が発生し費用がかかります。

 

そんな時に頼りになるのが

『保険』

です!最近で様々な種類がありますので、想定されるリスクやさしとかが使った事例を踏まえながらご紹介したいと思います。

 

入居者の孤独死のリスク

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現代の日本は高齢化社会が進んでいます。新潟県でも65歳以上の方で(今はみなさん若いですけど…)県内の人口の30%を占めるようになっています。どうしても賃貸も身寄りの無い方で入居を希望される方もふえてくるでしょう。

 

https://www.mhlw.go.jp/english/database/db-hw/dl/81-1a2en.pdf

                                           人口動態統計 - 厚生労働省

 

 

また、一方で婚姻率はどうでしょうか。

www.garbagenews.net

こちらのサイトに結婚の動態をグラフ化されているものがありました。管理人さんのお陰で非常にわかりやすい記事になっています。

 

動態にグラフを簡単にまとめると、結婚する方はピーク時の半分の割合になり、離婚率は増加、年々晩婚化が進んでいるということが見て取れます。

 

つまり、高齢化は進み、結婚率が下がっているので

単身の高齢者が増える可能性が高い

ということが想定されます。

 

そこから考えられるリスクは

孤独死

です。自殺もある可能性がありますが、自殺より孤独死の確率のほうが高いでしょう。

 

孤独死が所有物件であると、その対応だけでなく、次に部屋に住んでいただく方に向けた部屋の原状復帰の修繕はもちろん、

入居付けの苦戦 → 家賃の下落 → 収益の減少

と負のスパイラルに陥ります。

 

物件に住んでもらう方の属性にもよると思いますが、一般的にはこの流れになります。そのような流れもあって、最近ではこのような保険も出ています。

www.ms-ins.com

すべてが万全に保証されるわけではないのですが、高齢者向けの物件を作った場合はこういった保険に入っておく必要があるでしょう。

 

家賃の滞納リスク

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保険ではないですが、家賃の未納などリスクに対しては『保証会社』を使います。

www.j-lease.jp

さしとかの管理を依頼している会社は上記の会社を使っています。

 

入居者さん自体に保証会社の審査を受けていただいて、お金を払っていただくことで万が一夜逃げや未納に対しても代わりに催促してくれて借り主の代わりに家賃を振り込んでくれます。

 

入居者さんの属性によっては保証会社が通らない可能性がありますので、おかしい入居者さんが物件に入れないように選別する方法としても役に経ちます。

 

ただし、保証会社に入って入れば100%安心というわけではありません。なんでもかんでも保証というわけではありませんのでご了承ください。

 

天候の災害に関するリスク

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地震、水害、風害などの自然災害etc…年々自然災害は猛威をふるうようになってきています。

 

火災保険と地震保険は当然ですが、保証内容を極力充実させたものに入ったほうがオススメです。比較サイトとか使っても良いですし、知り合いに頼んでも良いでしょう。ちなみに、さしとかは銀行の子会社さんに付き合いでお願いしています。

火災保険と地震保険、その他の自然災害の保険はオプションで追加して選べます。さしとかのオススメとしては天候災害に関してはフルで保険に入ることをオススメします。

 

ここ毎年、数十年に一度の台風や豪雨など毎年必ず起きています。また、地震も各地域で頻繁に起きています。新潟市も55年前に新潟地震が起きておりしばらく時間も経っており地震の危険性も危惧されます。

 

現代の異常気象では想定以上のことが起こるのが当たり前です。何が起きるかわかりませんので、天候災害の部分に関しては極力手厚くする方が良いでしょう。

 

また、絶対に火災保険のオプションでつけたほうが良いオススメの保証が2つあります。

 

・施設賠償責任特約

・建物電気的・機械的事故

この2つはオススメです。 

 

施設賠償責任特約は所有する物件が原因で損害が起きた場合に効果を発揮する保険です。例えば、万が一所有物件で屋根が落ちてきたり、冬に雪が落下して来て入居者や通行人など怪我をした際にこれらの保険で対応出来ます。

 

さしとかの物件は築古物件ですのでこの保険は必須です(笑)

 

次に建物電気的・機械的事故についてです。

建物電気的事故電気系統が不具合でショートしたり焦げたり、溶けたりすることで電流が通らない、または壊れてしまった事故のことを指します。機械的事故は、設備となっているエアコンの室外機や給湯器などの機械装置そのものが折れたり、曲がったり何らの原因で壊れたりする場合のことを指します。

 

 

さしとかが実際に使った具体的な内容

ちょうど2018年の2月は新潟市で大寒波がありました。水道管破裂が至る地域で起き、地面も凍結し、非常に大きな災害でした。

 

案の定、さしとかの物件にも被害がやってきました。

・所有アパートのテレビアンテナの故障

・アパート一室の給湯器の配管の破裂

・エアコンの室外機の故障

まさに、大量出費の地獄絵図です(涙)

 

占めて、30万ほどの請求書が来てしまいました。自分で管理会社を通さず手配して安く済ませる方法もありますが、とても寒い時期でしたので管理会社の早急な対応をお願いする必要がありました。

 

修理交換の請求書を頂いたあと、費用が掛かって追い込まれていたところ管理会社の店長から

『でも保険で対応すれば問題ないですよね??』

とありがたいお話をいただきました。保険の申請に必要な写真や状況報告は保険の代理店とのやり取りを代わりにやっていただけるとのことでした。

 

結局、ほとんど管理会社さんが対応して30万ほどの費用に対してプラスで見舞金も数万円いただけました。

 

今回の場合はその他特約の機械的事故で物件の『設備』としてみなしてみなして頂いたので保険がおりました。あくまでも物件に『必要な設備』として保険会社に交渉する必要がありますのでご注意ください。

 

不動産投資のリスクは対策を考えることが重要

不動産投資は想定外のことも起こりえます。キャッシュアウトを避ける為いろいろなリスクを考慮する必要があります。

 

あくまで、不動産投資は事業です

 

事業主として様々なリスクを予測しながら対応していかなければなりません。リスクがあるから不動産投資を怖いと言うのは簡単ですが、事業主として対策を姿勢を持つことがもっとも重要です。

 

保険などの情報も日々変化しています。そういった部分も常に勉強して取り組んでいく姿勢が不動産投資で求められています。

 

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