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地方不動産投資のリアル!30代サラリーマンがお金と人生に向き合うブログ

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融資は出ない時代へ!新規参入者が融資を勝ち取る方法

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『不動産投資を始めたいけど融資が全然でない』

『どうやったら融資が出るの??』

『新規参入者は銀行からどんな対応をされるの』

そんなことが知りたい方にオススメの記事となっています。

 

さしとかです。

6号物件の決済が決まり、先日信用組合の支店長さんと融資に関して最終的なお話をしてきました。ちなみに6号物件の買い付けに関してはこんな記事を書いています。

www.sashitoka.com

 

オーバーローン280万で融資いただくことになりました。ただし、担保評価が若干怪しいのでもう一個の戸建てに根抵当権をつける形となりました。

 ※根抵当権とは

ざっくりとした説明ですが、予め担保評価の金額を決めてその範囲内で貸し出すことです。ローンの残金が減ればまた、借り入れが行えるような仕組みが使えます。

ex 500万の根抵当権があり、200万まで残金が減った場合は300万円また借りることができる

融資のご許可は頂いたものの、支店長より現在の運用状況の確認がありました。

 

支店長『さしとかさん、現在の入居状況はどうですか??』

 

さしとか『大学のアパートで1部屋留学で空室がありました。ご融資頂いた戸建ては苦戦中です…。今回ご融資いただくものは先に入居募集をかけております』

 

支店長『そうですか…。頑張ってくださいね!決まらないと次かせないので!!』

 

さしとか『(;_;)』

 

さしとか『ちなみにリフォームした戸建ては昨日内覧があり、家賃交渉が合ったので回答しました。決まるといいのですが!』

 

支店長『わかりました!良い返事待ってますね(笑)』

 

支店長『いくらうちとは言え、融資は本当に厳しくなってます。新規参入者なんて絶対に貸せないですよ…

 

支店長『不動産価格も高いですし、良い物件も少ないですし、運用できる人が少ないですからね!!』

 

支店長『さしとかさんは特別待遇ですよ!あんなボロ物件に融資を出すんですから!!今回はリフォームするんですか??』

 

さしとか『内装がきれいなので完全にそのままで行きます。家賃は地域最安値にして、入居スピードを上げます。生活保護の方を入れるのと変わらないくらいの金額です』

 

支店長『そういうやり方もありますよね!とりあえず、決まらないと次貸せないので頑張ってくださいね!!』

 

さしとか『(;_;)』

 

まあそんなこんなでなかなか形見の狭い思いをしておりますが、オーバーローンで自己資金なしなので本当に助かりました。 

 

せっかくでしたので、新規参入者がなぜ融資をしてもらえないのかいろいろと聞いて見ました。また、さしとかが今の知識で新規参入者としてチャレンジするなどういった手順を踏むかシュミレーションも含めて考察しています。

 

前提条件としては『生活圏内の物件を購入する』ということを前提としています。現在はスルガ銀行の不正融資の問題で、全国どこでも高金利を払えば物件を購入できるという時代ではなくなってしました。

 

また、さしとかがオススメするのは新規参入者の方はまず地元の(生活圏内の)目の見える範囲内の物件で大家業とはどんな感じなのか体感して経験を積んだほうが良いと考えています。

 

不足の事態が起きても目の届く範囲ないであれば、自分が動けばなんとでも出来ます。理想は車で1時間以内の範囲(理想を言えば30分以内の範囲)だと管理しやすいです。

 

今回の場合は住宅ローン以外に借り入れがないものとして考えています。携帯電話の割賦やカードローンなどは不動産投資で金融機関から融資をしていただくにあたり不利になる可能性が高いです。

 

ぜひこちらも合わせて読んでみてください。

www.sashitoka.com

 それでは本題に入りたいと思います。

 

まずは地元の信用金庫や信用組合に借り入れを打診しよう

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まずは信用金庫と銀行・信用組合の違いについてご紹介したいと思います。以下は引用になります。

〈信用金庫と銀行・信用組合の違い〉

信用金庫と銀行・信用組合との違い 金融サービスは同じでも、経営理念の違いで組織のあり方がそれぞれ異なります。 銀行は、株式会社であり、株主の利益が優先され、主な取引先は大企業です。

 

信用金庫は、地域の方々が利用者・会員となって互いに地域の繁栄を図る相互扶助を目的とした協同組織の金融機関で、主な取引先は中小企業や個人です。利益第一主義ではなく、会員すなわち地域社会の利益が優先されます。

 

さらに、営業地域は一定の地域に限定されており、お預かりした資金はその地域の発展に生かされている点も銀行と大きく異なります。

 

信用組合は、信用金庫と同じ協同組織の金融機関ですが、根拠法や会員(組合員)資格が異なります。また、預金の受入れについても、信用組合は原則として組合員が対象ですが、信用金庫は制限がないなど業務の範囲も異なります。

 

           一般社団法人全国信用金庫協会 HPより引用

信用金庫と銀行・信用組合との違い - 信用金庫とは | 一般社団法人全国信用金庫協会

地銀の貸出は新潟の場合は第四銀行と北越銀行が統合してほくほくフィナンシャルグループになりましたので、統合の動きも相まって厳しくなってます。

 

特にほくほくフィナンシャルグループは法人色が強い会社に対しての融資を出す傾向にあり、現在はスルガ銀行の不正融資の問題もあって個人で現在融資の土俵に乗るのはハードルが高いと思います。

 

信用金庫にしても、信用組合にしても地域の個人事業主や中小企業を中心に商売しています。少し大げさかも知れませんが共働きで年収1,000万くらい超えれば結構な顧客のレベルになります。

 

会社のとある先輩が預金1,000万を超えたら信用金庫の担当がついたとか…。

 

規模の小さいサラリーマン兼業の大家でしたら個人事業主ですのでまずは地元の信用金庫や信用組合との取引を始めてみる価値があると思います。

 

住宅ローンの借り換え相談なんかも意外と親身に聞いてもらえますし、地銀なんかより好条件をもらえたりする場合もあります!

 

少し余談ですが、口座を作る際に出資金を納付します。債権みたいなものらしく1万からスタートで10万くらいまでしか1人あたり買えませんが3%くらいの高配当が付きます。

地元の信用金庫や信用組合は地元で働いていることを重要視する

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信用金庫と信用組合の融資の条件としては

『地元で働いていること』

が挙げられます。どちらも地元の組合員や組織の経済の発展を根ざしている団体となります。ですので、地元の会社や地元をベースとした個人事業での展開をする必要があります。

 

ただし、転勤などで一定期間県外に行くことは認められるようですがあくまで地元に戻ってくるということが前提となります。

 

融資範囲はその県内の物件(可能であれば支店があるエリアから近い)ほうが良いと思います。どの支店を選ぶかはその金融機関の方針にもよりますので、最寄りの機関に聞いてみるほうが良いと思います。

 

さしとかの場合は銀行にしても信用組合にしても、新潟市の中心に近いエリアの支店から借り入れをしてますので、極力栄えているエリアの金融機関に声を掛けたほうがよいと思われます。

 

新潟のそれぞれの信用組合と信用金庫は県外の物件に対しては融資が不可です。首都圏の信用組合や信用金庫だと場所によっては一都三県という見方をされる場合もあります。

 

ですが、地方では地元で使う金融機関という捉え方をしたほうが良いと思います。

 

結婚をしていて社会的責任があるか

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独身だがら、必ず審査で不利になるというわけではないですが、やはり金融機関ですので社会的な信用性を見ます。

 

先日の支店長のお話では『結婚している』という所も信用で見ているということでした。

 

『家庭の縛りがあって、現在暮らしているエリアから離れにくい』

ということが信用につながるということでした。

 

また、共働きは信用性が高まります。年収は世帯で見られますので、連帯保証人をつけるかつけないかは別として結婚しているのは有利です。

 

持ち家を持っていること

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持ち家を持っていることも実は信用につながるそうです。

 

住宅ローンの借り入れ額にもよりますが、一人暮らしのアパートの方が不動産投資を始めるより、安心してお金を貸せるそうです。

 

なぜなら、

『持ち家があることで逃げようがない!』

という結論に至るようです。

 

ちなみにさしとかの場合は

持ち家あり(妻の家の敷地内、ほぼマスオさん)

住宅ローンをその信用組合さんで借り換え済み(借り換えの際、義父と妻が支店長の面談済み)

子供がいる(家庭に逃げ場はない!)

という訳で逃げ道が無いのです…。皮肉にもそんな所が『信用』を高める要因になるとは思いもしませんでした。

 

やる気と計画性を自分で表現できるか

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信用組合の支店長さんのお話では

『新規参入者を不動産屋さんから紹介もらうけど無理ですね…。』

とおっしゃっていました。

 

理由は一人暮らしだったり、年収が低かったり、持ち込む物件が高すぎたりいろいろあります。むしろ今は不動産屋さんからの信用を使うより、自分で信用を勝ち取る時代になってきたのではないかとさしとかは感じています。

 

さしとかは実は一番最初の不動産投資を始める際は、自己開拓で金融機関を開拓しました。提出した書類としては手作りで

・プロフィールシート

・物件のシュミレーション

・預金残高の証明できる書類

 

上記のような書類を持っていって自らプレゼンしています。さしとかの不動産投資の師匠が言っていました。

師匠『自分で銀行開拓くらいやれないようじゃ、不動産投資なんてやる資格なんか無いですよ!』

 

ちなみに師匠と呼んではいますが、とある不動産屋さんです(笑)よくお客に対してそんなこと言えたなと今は思います(笑)

 

『不動産屋さんから金融機関を紹介してもらえなくても自分で融資は取り付けられる』

 

ということもとても重要です。金融機関の方にプレゼンの結果、例え融資が駄目だったとしてもなぜ駄目だったのかはなんとなく教えてくれます。何回も繰り返せば融資は必ずもらえます。

 

融資が一度駄目でもなんども繰り返すやる気と自分で資料を作るくらいの計画性をしっかりと金融機関にアピールしましょう。

 

金融機関は人を介しています。融資を実行してもらえるかは最後は自分の営業力で決まります!

 

まとめ 融資はいかに金融機関の信用を高めるかが重要

お金を借られる金額 = あなたの信用です

 

資産だったり、物件だったり金銭的な信用と内面的な信用の2つがあります。どちらが欠けてもお金は借りられません。

 

融資を実行していただく為に、いかに金融機関の信用を高めるかが融資実行の重要なポイントになります。

 

一度融資を受けて、不動産投資は入居率を高めてしっかりと利益を出すと金融機関の対応が変わってきます(師匠の受け売りです)。

 

最初は大変ですが、小さく始めてさえしまえば拡大していくことは難しくないです。

 

現状は比較的融資の可能性のある信用組合と信用金庫を使っていくほうがベストだと思います。それぞれ、地元に根ざしていますので味方につけると頼もしいパートナーとなります。

 

それぞれ、人間性も重視しますので、『金融機関の信用をどうしたら高められるか』を意識して不動産投資に取り組むと融資を勝ち取れる確率が高まりますよ!

 

 

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