地方不動産投資のリアル!30代サラリーマンがお金と人生に向き合うブログ

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相場観を身に着ける!不動産投資で適正な価格を見極める3つのポイント

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『物件の価値ってなにで決まるの??』

『この物件って安いの?高いの?』

『金額を見る基準ってどうしたらいいの??』

そんなことに関心のある方にオススメの記事となっています。

 

さしとかです。

 

ブログのタイトルを変えました。少しづつ変えたりしてましたが、Googleの検索エンジンの影響もありますので、これで最後にしたいと思います。より見やすく、伝えやすいタイトルを考えた結果変更に至りました…。

 

当ブログはサラリーマンを中心とした不動産投資に興味のある方たちへ、地方の不動産投資のリアルを伝えていきたいと感がています。また、不動産投資を中心としたお金とどう向き合うことがいいのか感じたことや学んだことを発信して行きたいと思っています。

 

 

普通のサラリーマンでも、才能のない私のような人間でも

地方の不動産投資を通して自分自身が成長して、一歩づつ進むことの大切さをこのブログで照明していきたい!!

という想いを持ってます!情熱はもちろん、内容も込めてしっかりとした記事に仕上げていきたいと思います。

 

読者の方も少しづつ増えていますし、コメントをいただけるようになったりと本当に励みになっています。もっと良い記事がかけるように精進して参ります。過去の記事も定期的にリライトを掛けてますのでぜひ、目を通していただければ幸いです。

 

さて、本題に移りますが今回のテーマは

『不動産投資で適正な価格を見極める3つのポイント』

をご紹介したいと思います。

 

現状世の中の物件価格が上がってきていると言われていますが、新規参入の不動産投資家だと値段が高いのか安いのかよくわからないと思います。さしとかなりに相場観をやしなうポイントをご紹介したいと思います!

 

 

そもそも、物件の値段が決まる基準とは 

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物件の価値で大きく左右するのが

1.土地

2.建物

の2つに分けられます。

そのうちの土地に関しては『路線価』というものがあります。

〈路線価とは〉

路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示しています。)のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。

                          国税庁HPより

www.rosenka.nta.go.jp

国で基準が設けられています。

http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_pref_img1.gif

                                 国税庁HPより

地図上にも書いてありますが、土地の中の数字が

土地の値段/㎡辺り となります。

 

ちなみに坪という単位は3.3㎡なので、3.3倍すれば

土地の値段/坪単位 となります。

 

 

ちなみに、不動産の土地の売り買い金額を10割とすると、路線価が8割、固定資産の評価が7割と言われています。つまり

路線価/0.8 =土地の売り買いの金額の相場

となります。

更に、実際は建物などがついている場合が多いので

土地の売り買い金額の相場 + 建物の価値の金額

という計算式で物件の売り買いの相場が決まってきます。

 

つまり、路線価が高いにもかかわらず、実際の売り買い金額がそんなに変わらなかったり、路線価より安かったりすると価値としては『買い』になるわけです。

 

ちなみにそんな物件があるの??と聞かれると『ないこともない!』ということになります。

 

売り主さんの相続の関係で兄弟で争いがおきているのですぐに手放したい…空室だらけの物件なので運営出来ず赤字で今すぐ手放したい…などなどそんな理由で手放すときはチャンスです。

 

少し余談になりますが、建物の金額の目安としてはアパートであれば

200万~300万/1部屋 ✕ 部屋数

で簡単な建物の代金をみる基準にすると良いです。

 

ちなみに、安く買うことも重要ですが、運用できる立地であることや、運用できそうな状況の建物なのかという判断も必要になりますので注意が必要です。

①自分の利回りの基準を決めよう

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 実際の適正価格を見極めるポイントですが、利回りをどのくらいとるのかが重要になります。

 

フルローンやオーバーフローンを組む基準にしてますが、さしとかの基準は

最低利回り12% 12%の場合は20年ローン 金利2%以下

と決めています。

 

利回り ー 金利 =金利差(イールドギャップ)

 

金利差のことをイールドギャップと呼びますが、フルローンを組む場合はイールドギャップが10%以上無いと空室などが出た場合にはキャッシュフローがでなくなってしまいます。

 

これはさしとかの経験則になりますので、実際は頭金を使われる方や、金利条件の良い方もいらっしゃいますのであくまで目安としていただければ幸いです。

 

大体利回り12%以上になれば、検討しても良い物件であるという判断が出来ます。当然築年数や物件の状態、入居率や痂皮などにもよりますので、絶対に大丈夫というわけではありません。

 

ちなみに利回りについての格言があります!

『利回りは全てを癒す!』 

利回りが高ければ、多少なにかがあっても儲かりますので利回りを追求することは間違いではありません。極端な話利回り30%の物件を作れれば投資資金の回収も3年ちょっとでできますし、まさにモンスター物件です!

 

利回りは低いより、高いほうが良いのです。あとはリスクをどのくらいとれるのかバランス感覚が重要になります。

②物件情報を毎日見よう

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さしとかも1年間は新潟市の物件情報をほぼ毎日みていました。一年くらい見ていると気づいたことがありました。

 

ちなみにポータルサイトは楽待と健美家を中心に閲覧していました。

www.rakumachi.jp

 

健美家

https://www.kenbiya.com/?gclid=CjwKCAiAodTfBRBEEiwAa1haus12GPiqg9X7No_FL5wP_Ey0_uV0EqwxCxFee4_p7y6JeLCPbisSbRoCMOcQAvD_BwE

 

こういったポータルサイトを閲覧しながら

・この物件はずっと売れ残っているなぁ

・この物件は少し前に売られていたけど、その時よりも高い金額でまた売られている

・このエリアって大体このくらいの金額なんだなぁ

などなど…いろいろ気がつくことがあります。気が付かないうちに成長してくるのです。

 

まさに、良質転換の法則です!

簡単に言うと量を増やしてこなせば、質がついてきます。

 

回りくどい手段ですが、毎日の動きを見ていると人気のある物件や人気のない物件の違いなどわかってきます。少し面倒かも知れませんが、不動産投資を成功させる上では欠かせない努力の部分になります。

 

 

③実際の物件をたくさん見てみよう

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不動産業界で世界的に有名なロバートキヨサキも 実際の不動産の買い付けを入れる上でものすごい数の量の物件を見ているようです。

 

…私達は10年間、毎年二つづ不動産を買うことに決めていました。市場が暴落するとパニックに陥る人が出てきて、お掛けで物件の数が増えました。結局、私達は最初の一年で、プラスのキャッシュフローをもたらす小さな賃貸用不動産を五つ購入しました。投資として理にかなったこの小さな五つの家を見つけるのに、おそらく六百以上の物件を見たと思います。……

      金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法 212Pより引用

 

 

金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法 著者: ロバート・キヨサキ

改訂版 金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法 (単行本)

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(2018/11/16 22:21時点)

 

ロバート・キヨサキも本格的に不動産を買い始める前の若かりし頃に不動産投資のセミナーにでて、100件物件を見てそのうち良かったものを資料を作ってまとめるといった勉強をしていたようです。

 

金持ち父さんシリーズは他のシリーズだとキャッシュ・フローゲームの宣伝の文言が多いのですが、この作品だけはロバートキヨサキが目標を定めて、計画をし、どのように努力したのか詳しく書かれています。

 

さしとかの中でも金持ち父さんシリーズを読んだ中で本当にオススメです!!

 

 

さしとかも買い付けを入れる前に極力物件を見るようにしています。また、他のオーナーさんのステージングやリフォーム実例なども見学させていただいたことがありました。

 

数を見れば見るほど、自分の目で見て感じたことがどんどん洗練されていくような感じがしてきます。何がいい物件なのか、何が悪い物件なのか不動産屋さんのお話も聞きながら自分の中で基準を作れるようになりましょう。

 

まとめ 相場観は訓練でしか養われない

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相場観を身につけるには、物件の数をみて実際に現地に足を運んで見て行き続けるしかありません。また、そういった経験を数多くした結果で、自分なりの基準が生まれてきます。

 

不動産業界で世界的に有名なロバート・キヨサキですら、良い物件を探すのにものすごい数を見て検討して勉強しています。また、スタートアップの際は物件を買うために一生懸命お金を貯めて、計画して、価格の安い時に購入出来るように努力をし続けていました。

 

最初から成功者というわけではありません。

 

 

現代はインターネットもポータルサイトもたくさんあり、不動産情報を調べることに関してはとても充実しています。ロバートキヨサキが不動産投資を取り組んだ頃はこんなものはありませんでした。

 

時代や国も違いますが、今ある情報をしっかりと集めて行動してれば必ず自分の納得出来るような物件を購入出来ると思います。精神論的なお話になりましたが、平凡なサラリーマンなりにコツコツと地方不動産投資にさしとかも取り組んでいきたいと思います。

 

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