※写真はイメージです！
「戸建ての不動産投資ってどうなの」
「激安物件の購入ってどんな物件？？」
「問題のある物件の購入をしたあとの売却をどうしよう？」
そんなことを考えている方におすすめの記事となっています。
さしとかです。
本日、お世話になっている管理会社さんの紹介で6号物件の決済をしました。融資は厳しい中でもお付き合い頂いている信用組合さんで、他の物件を担保に出して諸経費を含めたフルローンで対応していただきました。
8月くらいから話が上がっていたのですが、未登記だったり、売り主さんが現在県外にお住まいだったりで、仲介して頂いた会社さんには大変な思いをさせてしまったと思います。
ずいぶん日数は経ってしまいましたが無事登記も終わり終了しました。今回はリフォーム等は行わず、清掃のみで貸出をしたいと思っています。
物件概要について
■6号物件 新潟市内長屋
築年数 59年
借入金額 280万
（司法書士代72,000円、仲介手数料194,440円、火災保険130,000円5年一括払い）
購入価格 230万
金融機関 信用組合 変動金利金利1.5％ 10年返済
間取り 3LDK
想定家賃 月42,000円 年間家賃504,000円
表面利回り 21.9％（購入価格230万をベースにすると）
※駐車場はなし
物件の入り口は狭い道です。
長屋で3件連なっています。他のお家の迷惑になりますので、自分の物件だけの写真を載せさせていただいてます。外壁も修繕されていますのでしばらく修繕の必要はなさそうです。
サンルームっぽい作りになっていて正面から見えにくいので作りは良いです↓
玄関まわりもきれいで、長屋の割には光がちゃんと差し込んでいます。壁紙などもほとんど汚れが無いです。
お風呂もきれいな状態で、ユニットバスです。しかも追い焚き機能がついてます。築古で水回りにお金を掛けなくて良い！というのはとても良いことです(^^)水回りは一番お金がかかります。リフォームでも一番最後に検討したい部分ですので本当に助かります。
水回りがきれいで、洗面台も分離しています。
トイレもきれいです。なんにもしなくてよいので助かります。
部屋の一部です。長屋で奥まっているのにしっかりと日差しが入っています。建具も安っぽい感じのものではなく、ちゃんとしたものですので下手なアパ－トより作りもしっかりしています？
欠点として、築年数が古く、長屋ですので奥の部屋だけ若干傾いています…。値段も値段ですし、仕方ないです。
こういった物件で物件の責任で入居者さんになにかあると嫌なので『施設賠償責任保険』は特約で当然入れています。お時間あれば以下の記事も参考にしてみてください。
火災保険をつけるとこの物件の場合は地震保険が最大500万、火災で1,000万という購入価格230万円に対してアンバランスな金額設定になります。不思議な現象が起きます（笑）
また、物件は新潟駅から徒歩20分くらいに位置しています。スーパーもコンビニも学校も近くにあり、土地の形はいまいちですが、立地は良いです。
このエリアは管理会社さんではこの近くに他の物件も管理していますが、入居が決まりやすいとのことでした。
想定する入居者のターゲット
入居者のターゲットとしては『ある程度は目をつむれる方でもOK』という物件にしています。※生活保護の方とか年齢や病気などの諸事情により賃貸が借りにくい方など…
価格も破格ですし、年数も年数です。朽ちるまで所有するというスタンスで行こうと考えています。
ただし、ご近所でのトラブルの可能性などもありますので、管理会社さんの面接と保証会社さんの審査などある程度の基準を通す必要があります。
余談ですが、12月に近づくと家賃を滞納している問題の多い入居者さんの強制執行が増えるそうです。大家さんも4月に向けて動く必要が出てきますのでこのような形になるそうです。
ですので、変な入居者さんには特にこの時期は注意が必要とのことでした。線引が難しいのですが、ココらへんは管理会社さんの力量にお任せしています。
売り主さんの売却動機
元々新潟県内の方でしたが、現在は首都圏にお住まいとのことでした。大家業を生業とされていたようですが、家族も首都圏なので新潟の物件は全て放出で良いとのことで今回売りに出ていました。
今は空室ですが、前まで貸家にされていたようです。
家族が大家業をやりたがらない方も増えているというふうに相手方の建築屋の社長さんがおっしゃっていました。
さしとかから言わせていただくのであれば、大変なこともありますがサラリーマンより時間の成約がなく圧倒的に楽ですし、アウトソーシング出来る部分も多いです。昔からの大家さんが今後、物件を売りに出す機会も増えていくのではないかと感じています。
この物件はリフォームではなくリノベーションされている
リフォームは局所的に直すイメージですが、この物件は中身を一新しており、
『リノベーション』されているようです。間取りも変更して枠を抜いてLDKタイプに変えるなど工夫がされています。11年程前に実施されています。
〈リノベーションとは〉
…「リノベーション」は、古い建物のよさを活かしながら、給排水・電気・ガスの配管なども全面的に刷新し、新築時以上に性能を向上させたり、住まい手の好みのデザインや間取りに変えたりすることにより、中古住宅に「新たな付加価値」を生み出す手法としてよく使われます。最近では、住宅購入の新しい手法として、中古マンションや一戸建てを購入し、大がかりな改修を行うことを総称して「リノベーション」と呼ぶことも多くなっています。ちなみに、reformという言葉は和製英語であり、英語圏で「住まいの改修」には、renovationあるいはremodelが使われます。
LIFULL HOMES HPより引用
https://www.homes.co.jp/renovation/column/knowledge/about/post-16478.html
売り主さんが県外の方で高齢のため、仲介に入った物件をご紹介いただいた相手方の建築業 兼 不動産屋さんにお話をお伺いしました。そちらの会社さんでリフォームをされていたようでした。
リフォーム代金は当時で約400万程度とのことでした！外壁や扉の交換などほとんどされていますので、まずまず安い金額で実施されていました。
230万で購入するのも申し訳ない気持ちになりました……（笑）
まとめ 今回の物件はそのまま費用をかけず貸し出す！
前回は戸建てでリフォームまで入り込んでいろいろやってみました。
これは気合を入れて取り組みましたが、なかなか入居が決まらず苦戦しています…。
なので、今回は物件に対してなにもしない分
思いっきり家賃を下げる！！という施策を打ちました。
実際、見学などは好調に推移していますので、反応はよいそうです。
…そりゃ3LDKで多分新潟市内でトップクラスに安くしてますので…。
価格勝負がどのように影響するのか、検証して経験値を上げていきたいと思います。
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