『マンション投資をはじめとした不動産投資って本当に節税になるの？』
『将来、年金も出るかどうかわからないから物件買ったほうがいいかな』
『電話の営業マンの話って実際どうなの？』
そんなことが気になる方にオススメの記事となっています。
さしとかです。
先日見知らぬ番号から連絡がかかってきました。
03-XXXX-XXXX …誰これ？？
…知らない番号です。新潟だと025からスタートなので、なにかの勧誘の電話だろうと思っていたら、マンション投資の勧誘の電話でした(^_^;)
どこから個人情報が漏れてるんだよと不安になります…。しかし、面白そうなので知らないふりをしていろいろ話を聞いてみました(^^)
業者『こんにちは不動産投資に興味がありますか』
さしとか『いいのかあれば買いたいと思うんですけどねー』
業者『不動産投資は節税対策にもなりますし、税金対策にもなりますし増税前にぜひ！』
業者『年金代わりにもますのでオススメですよ！』
…まずこんな不動産のような高額品を現地を見ず、見知らずの電話をしてくる人間から買うことはできないです(^_^;)
この後、不動産投資をやっていることをお話しすると、話は終わりました。不動産投資をやっていることを伝えるとそれ以上何も言われないパターンが多いです。
なぜ投資をやっていると伝えると勧誘業者はあまり強く勧められないのでしょうか？？
電話でのマンション投資は知識がない人間に売りたい！というのか本音でしょうか。
不動産投資をやっている人間からすると儲からないのがすぐにわかってしまうような内容であるとも言えます。
そもそも、簡単に儲かりそうな物件であれば、大体の不動産屋さんは直接購入して運用してますし。
今回の記事は不動産投資をやっていると本当に税金対策や年金がわりになるのか考察したいと思います！
- 総合課税の意味を知る
- お金持ちの所得にかかる分離課税とは
- 不動産投資の最大のメリットは費用を損益通算が通算できる
- 減価償却費がなくなると所得税が増える
- まとめ 税金対策や年金対策ではなく事業として捉えよう
総合課税の意味を知る
不動産投資の税金対策ってなんだろう？？という前に最低限知っておく知識がありあます。それは税金です。
課税方法などの簡単な知識がないと不動産投資はできません。税金には、課税方法が大きく分けて２つあります。
総合課税と分離課税です。
投資家やサラリーマンとしてかかわる内容の総合課税の一例ですが、
・サラリーマンとしての『給与所得』
・アパートや駐車場などの『不動産所得』
・コインランドリーなど事業として稼ぐ『事業所得』
・メルカリや株主優待券の販売などの利益で得るような『雑所得』
…とこんなものがあります。そのほかはあまり関係ないので割愛します！
所得税は累進課税制度です。
累進課税制度とは簡単にいうと稼げば稼ぐほど、税率の割合が多くなり搾取される制度のことです( ；∀；)
| 所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万～330万円 | 10％ | 97,500円 |
| 330万～695万円 | 20％ | 427,500円 |
| 695万～900万円 | 23％ | 636,000円 |
| 900万～1800万円 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1800万～4000万円 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
ここで、そもそも所得の定義にについて考えたいと思います。
1.個人事業の場合では
売上 ー 費用 ＝ 所得
という計算式になります。
2.サラリーマンの場合では
給与 ー 給与所得控除 ＝ 所得
という計算式になります。
保険料や住宅ローン控除など、所得控除を受けて最終的な課税される所得金額が決まります。
もし所得が4000万円の場合、所得税の金額は以下の計算式となります。そのほかの条件を考慮して計算すると複雑になるので、簡単に表すと以下の通りになります。
（所得金額4000万 × 所得税率45％） － 控除額479.6万 ＝ 所得税1320.4万
年収が増えると所得税でお金がかなりお国に持っていかれます…。
上場会社の社長の年収は4000万〜くらいのところも多いです。
ちなみに、日本でもお金持ちで有名なソフトバンクの会長の孫正義さんや、ZOZOTOWNの社長の前澤友作さん、ユニクロの社長の柳井正さんは総合課税ではなく分離課税の収益で大きく稼いでいます。
政治家の副総理大臣の麻生太郎さんも九州に麻生グループという病院やインフラの大きな会社の一族ですし、元総理大臣の鳩山由紀夫さんもブリジストンの創業一族ですので、相当な株式を持っています。
お金持ちの大半は分離課税の所得で稼いでいる場合が多いです！
お金持ちがお金持ちになる所以がこの分離課税の制度にあります。
お金持ちの所得にかかる分離課税とは
分離課税の一例として、投資家やサラリーマンが関わりやすくみじかなものは
・銀行などの預金の『利子所得』
・株式投資で企業からもらえる『配当所得』
があります。
利子所得と配当所得で得た利益は
一律20.315％（所得税＋復興特別所得税＝15.315％と住民税5％）
を納めます。
少し余談ですが、株式投資の配当金はNISA口座で運用すれば、税金はかかりませんし、証券会社の口座で『源泉徴収あり』にすると利益が出た際には自動的に税金を支払ったり、損失が出れば自動的に損失した一部を払い戻してくれます。
このブログは投資初心者向けのブログなのであえて、記載させて頂いてます(^^)
ちなみにソフトバンクの会長の孫正義さんは配当収入が現在約100億と言われています。ユニクロの社長の柳井正さんは配当収入が約80億と言われています。
つまり、配当収入は魔法の所得で、分離課税の所得であれば、20.315%これ以上の税金がとられない
ということになります。給与などの形式で総合課税であれば、最大45％の税金が取られますが、総合課税の最大値の半分です。
さらに、資産管理会社などの法人の形式をとり節税対策をいろいろ取っている会社のオーナーも多いです。
先日国会の法案でも、分離課税の税率をあげる議案も上がっていましたが見事に棄却されています。
当然政治家にも分離課税の所得を得られる人間が多いでしょうし、周辺にも分離課税の所得を多くもつ権力者が多いでしょう。そう簡単にはここに関しては増税されません…。
嘆いたり、恨むことは簡単です。しかし富が富を生み、力を増す現実に向き合う必要があります。
一般庶民のわれわれサラリーマンがお金持ちになるには、お金持ちの仕組みを理解する必要があるのです。
不動産投資の最大のメリットは費用を損益通算が通算できる
不動産投資はサラリーマンとして行った場合、総合課税がかかってきます。
最大のメリットは不動産投資でかかった経費を費用にできる
という部分です。
そもそも費用とは事業を行う中で、利益を上げる際に用いた犠牲にした金額のことをさします。不動産投資は照明などの消耗品や修繕費用、通信なと様々なお金を経費として費用にすることができます。
※なお、口座の運用については私用と会社用で分けた方が良いです。勘定項目や割合については税理士さんや税務署へご相談がよいです。
つまり、
売上 − 費用（経費） = 利益…すなわち所得
となります。
税金はこの利益をベースに法人なら法人税、個人なら所得税がかかります。
ではサラリーマン不動産投資家の場合はどうなるかというと
サラリーマンの給与 ー 給与所得控除 ＝ ①所得
不動産投資の売上 ー 費用 ＝ ②所得
①所得 ＋ ②所得 ＝総合課税の所得
となります。残念ながら総合課税の所得が増えます。
合計で所得増えるなら、累進課税だから税金が余計にかかるじゃん！！
と考えてしまいますが、『不動産投資は節税になりますよ』という勧誘文句はどこから出てきたのでしょうか？？
金持ち父さん貧乏父さんの書籍で出でくる言葉で、有名な幽霊所得という言葉があります。事業をやらなければ絶対に関わらない税制の制度の1つの
『減価償却費 』
を上手く使う必要があります。
減価償却費とは所定の年数を費用にできる制度で設備などの資産価値のある設備30万以上のものを購入した際に、単年で経費にするのではなく、所定のルールで毎年分割にして費用にする制度です。
わかりやすい例だと、戸建の木造の新築物件を賃貸するとします。
土地 1,000万
木造建物 2,200万
計3,200万の物件です。土地は償却資産にはなりません。2200万の木造の建物は国のルールで最大22年間に分けて費用にできます。
一気に2200万を費用計上する訳ではありません。
その他の費用に加えて、毎年100万円の分割した費用計上ができます。この数字を使って実際の費用シュミレーションするととどうなるでしょうか？
一例ですが、この戸建のある年の賃貸の売上72万（月6万）として、費用が年間22万かかったとします。
すると以下の計算式となります。
ある年の賃貸の売上72万（月6万） ー 費用年間22万 ー 減価償却費100万 ＝ ▲50万
もし、サラリーマン給与の所得が300万だった場合、この不動産投資の赤字分▲50万が合算され総合課税のかかる所得は250万円になります！
給与所得が300万だっただけの場合は
（所得金額300万 × 所得税率10％） － 控除額9.75万 ＝ 所得税20.25万
となりますが不動産所得で費用が増えたり、減価償却費で赤字がでると所得税が減ります。
不動産投資の赤字分が▲50万あった場合は
（サラリーマンの所得金額300万− 不動投資の赤字▲50万）× 所得税率10％）
－ 控除額9.75万 ＝ 所得税15.25万
となります。
所得税の支払いが5万円減りました！赤字が増えれば所得税が減ります。また、保育園などの費用は所得によって多く取られますので、子供のいる方の場合は支払いが減る場合もあります。
新築マンションの不動産投資の勧誘のセリフはあながち嘘ではないです。儲かるかどうかは別のお話ですが。
少し余談ですが、融資を受けたローンの元金は経費などの費用にはなりません。
これは先述の減価償却費の話に繋がりますがローンで物件を購入した費用としてお金を使っているため、返済でも経費になってしまうと購入時と合わせて2重で経費になってしまうからです
減価償却費がなくなると所得税が増える
ただし、不動産投資で注意しなくてはいけないのがローンを組んでいる場合です。
減価償却費は先述の通り、所定の期間で費用として使える年数が終了してしまいます。減価償却費の期間より、ローンの期間が長ければその間は今までの年より税金がかかります。
利益が帳簿上は出ているはずなのに、税金が増え、家賃が少ないと手元のお金が減ります。
一般的に言われている
デットクロス
と言われているものです。
ローンは先述の通り、元金は購入の際に費用として使っているので費用にはなりません。
ですので、減価償却費がなくなると
費用が減る → 所得が増える → 税金が増える →
それでもローンは払い続けなくてはならない →
家賃の補填では足りない→キャッシュフローが赤字に転落 → ローンのせいで赤字になる → すなわちデッドクロスという状態になる
という流れになります。
不動産投資でこれを避けるためには、高利回りの運用や、頭金を入れて返済比率を下げること、さらに費用を増やすことなどで回避していくしかありません。
不動産投資の勧誘文句を使ってくる業者はここまでは絶対に説明をすることはありませんので十分注意する必要があります。
また、年金対策といっても、物件老朽化します。不動産投資投資は事業的な側面が強いです。
事業としてやるなら良いが、年金のように何もしなくてもお金が入ってくるわけではないということに注意が必要です！
まとめ 税金対策や年金対策ではなく事業として捉えよう
個人で不動産投資を始めるには、まず事業拡大を前提に購入した方が良いと思います。税金や年金という文言は気にしない方がよいです。
また、購入する機会の多い中古物件は減価償却の期間が短いです。木造で築22年以上であれば、4年間で償却する必要があります。
物件を購入するためにローンを無理して組むと、デットクロスになる可能性があります。
ローンの返済比率を考え、頭金を入れたり、高利回りを狙ったりキャッシュフローの出る状態を意識しましょう。そのためには、勧誘の電話でくるような低利回りの物件は当然購入してはいけません。
一方で不動産投資を一度始めたら、償却期間が終わる前にどんどん買い増しをすることも手段の一つです。物件を購入していくことでまた、費用を増やすことができます。
また、将来的には、個人より所得税の上限の低い法人をつくった方がよいでしょう。法人化さランニングコストは個人に比べてかかりますが、償却期間のコントロールや費用にできる部分も増えます。
不動産投資の税金の仕組みはロバート・キヨサキも書籍などで語っていますが、減価償却費などの税制が整っており、よい投資先の一つとしてあげています。
不動産投資は事業として拡大しやすい税制ではあります。
減価償却費を使うことで税金の支払いを先送りにできること可能です。
一方で物件うまく運用できれば金融機関も見込み客としてさらにお金を貸してくれ、借りやすくなります！
不動産投資は税金対策や年金対策といった安易な考えに流されず、やるのであれば事業として運用していく覚悟が必要です！
ぜひ、安易な勧誘の電話に騙されず、自分の意見を持って不動産投資にチャレンジしましょう(^^)
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