収支報告12月分です。
ブログでまとめた生々しい金額をご紹介させていただきます。
地方不動産投資の零細投資家のリアルな数字だ！もっとうまくやれる方もたくさんいらっしゃると思いますが、不動産投資は甘い世界ではない！ということも含めて是非ご覧いただければと思います(/_;)
■1号物件 新潟駅近く駐車場
借入金額 2700万
金融機関 地銀 変動金利金利1.65％ 30年返済
物件概要 月極駐車場 9台
【収支】
駐車代収入 ￥108,000
▲管理費 ￥9,720
▲振込手数料 ￥154
▲ローン ￥95,015
＝差引き ＋￥3,111
【一言コメント】
毎度のことながらこの物件は固定資産と空車を含めると赤字です。新潟駅前と駅南をつなぐ道路の開通工事の近くになります。線路の下の道路が綺麗になると道路が開通します。道路が開通したらコインパーキングに変更して黒字化します。
※お隣の方がもう二台の車を借りて安泰経営になりました。今後コインパーキングにするとお隣の方に迷惑がかかるのでどうしようか悩むところです…。
■不動産投資をスタートするにしては今一なスタートでしたが、きっかけを記載してます！
■2号物件 新潟市西区青山 1Kロフト付きアパート
築年数 22年
借入金額 1780万円
金融機関 信用金庫 変動金利金利1.8％ 20年返済
物件概要 世帯数 6部屋 駐車場3台
【収支】
家賃収入 ￥192,480
▲管理費 ￥9,720
▲電気代 ￥1,999
▲振込手数料 ￥648
▲ローン ￥88,370
＝差引き ＋￥91,743
【一言コメント】
本年度は安定しており、稼ぎ頭の物件です。入居者も入居して長い方が多いので助かっています。外壁の修繕を来年くらいには実施しないいけませんので、キャッシュを貯める必要があります。今月も大きな修繕などもなく安定して推移しています。て残りも50％ほど残りました！毎月同じだとありがたいんですけどね(^^)
■3号物件 新潟市西区 大学前 1Kロフト付きアパート
築年数 20年
借入金額 3500万
金融機関 地銀 金利1.8％ 20年返済
物件概要 世帯数 8部屋 駐車場3台
【収支】
家賃収入 ￥282,000 （9月22日から1室空室）
▲管理費 ￥9,828
▲電気代 ￥1,705
▲ローン ￥173,763
▲振込手数料 ￥648
▲通信費 ￥11,232
▲修繕費 ￥0
＝差引き ＋￥84,824
【一言コメント】
9月から学生が一人留学に行ってしまいました…。学生物件には途中出られると埋めにくいというデメリットがあります。これから繁忙期になりますが、ステージングなどの部屋づくりは完了してますので、このまま決まってくれると助かります！
家賃は前回のときより家具家電や修繕などをして￥3,000UP予定にしています。
■カッティングシート張りに挑戦した記事は以下のとおりです。誰でもちょっと練習すると上手に貼れるのでオススメしてます！
■清掃と内装の壁紙は地元の業者を開拓し分離発注を行いました。良い業者さんの見つけ方を記事にしてます。
■実際のステージングの実例です。ステージングを制するものは客付けを制すると思ってやってます！
■4号物件 新潟駅近くマンション区分駐車場
購入金額 198万（現金決済）
物件概要 月極駐車場 3台
【収支】
駐車代収入 ￥52,000 （満車）前月より+1000円UP
▲修繕費他 ￥27900 （マンション管理費、修繕費、電気代）
▲振込手数料 ￥216
▲管理費 ￥2,808
＝差引き ￥42,152 (先月の未納が入りました）
【一言コメント】
本年度の3月満車になりました。管理費と修繕費が異常に高いことに加えて、マンション管理人の素行の悪さに一度、マンション組合に管理費用の減額を文面で申し込みましたが受け付けてもらっていません。
管理組合は法律上でもかなり手厚い保護を受けてますので、先方に過失があってもなかなか、改善されないという問題があります…。なんとかしなきゃな…。
先月から軽自動車所有の方が普通車に変更のため+¥1,000家賃が上がりました。先月の未納分を合わせて2ヶ月分入れてもらいました！なんとか年度末に間に合ってよかったです！
※仕分け上は本来は未払金で処理をする必要がありますが報告ですのでそこまで細かく入れておりません。ご了承ください。
■5号物件 新潟市中央区 戸建て3DK
築年数 51年
借入金額 400万
金融機関 信用組合 金利1.5％ 10年返済
物件概要 貸家 駐車場なし
【収支】
家賃収入 0 （家賃は5.8万円を予定）
▲ローン ￥38,084
▲取得税 ￥62,000
＝差引き －￥100,084
【一言コメント】
本年6月に購入しました。当初依頼をしていた信用金庫の返答が非常に遅かったため、そのまま悪い流れで客付けに苦労しています。家賃を当初より7,000円下げて募集しています。
※先月も一般の方で内覧があったのですがなかなか決まらず…。今月はマンションの駐車場の管理会社さんの店舗が比較的この物件が近いので、戸建ての管理会社さんの許可を得てマイソクを展示していただくことになりました。
ついに不動産所得税の用紙が来ました…赤字だらけです…。
■6号物件 新潟市中央区 長屋3DK
築年数 59年
借入金額 280万
金融機関 信用組合 金利1.5％ 10年返済
物件概要 長屋 駐車場なし
【収支】
家賃収入 0 （家賃は4.2万円を予定）
▲ローン ￥ 26,823
＝差引き －￥ 26,823
【一言コメント】
今年の10月の終わりに購入しました！リフォーム済みなので中はかなりきれいです。リフォームは前のオーナーが400万ほど掛けたそうな…。やや傾いていますが内装はきれいですし、外壁も塗装されています。
※先月も一般の方で内覧があったのですがなかなか決まらず…。今月はマンションの駐車場の管理会社さんの店舗が比較的この物件が近いので、戸建ての管理会社さんの許可を得てマイソクを展示していただくことになりました。
■まとめ
2018年12月のキャッシュフロー＋￥94,923 となりました。とりあえずキャッシュフローの黒字は確保です…。戸建てと長屋が決まるとかなり安定するのですが…。
負動産投資のリアルだぞ…(;_;)
当ブログははマイナスキャッシュフローもしっかりブログに載せています。不動産投資は順調に行くばかりではないこともしっかり表現して行きたいと思います。不動産投資は簡単なものではありません。これはマジで！生半可な覚悟の方はやめた方がいいです！
購入する方の属性やその方の方針など、いろんな条件やり方も変わってきますので、一つの参考事例としてお考えいただけると助かります。株式投資などと同じですが、「退場しない限りは負けない投資」だと考えています。
リスクを乗り越えた先に、成功があると信じてとりあえず、ひたむきに取り組みます。当ブログの強みの生々しい数字を書き続けることでリアリティを出しています（リアルです(;_;)）
現在はスルガ銀行の問題などで、RC物件などの大掛かりな物件を買える方がかなり限られてきています。さしとかの方法は比較的再現性は高いのかな…と考えています。使えそうな部分だけ使って下さい（笑）
不動産投資で退場が決まってしまうのが『キャッシュアウト』です。ローンなどの返済が出来なくなることが最悪の状態です。収益は減ってもローンは一定の金額の支払いが必ず必要になります。キャッシュフローで余ったお金を生活費で使い込むなどは持ってのほかです！不動産投資を始める場合は口座を当たり前ですが、分けましょう！
これからもコツコツ、ひたむきに不動産投資に取り組んでいきたいと思います！本年度も当ブログをよろしくお願いいたします(^^)
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