地方不動産投資のリアル!30代サラリーマンがお金と人生に向き合うブログ

地方・住宅ローンあり・子ありの30代サラリーマンが不動産投資とお金、人生に向き合うブログ

新潟の地方サラリーマンによる不動産投資 収支報告2019年01月

f:id:sashitoka:20180901144343j:plain

2019年度お収支報告01月分です。相変わらず購入物件の空室が続いており苦戦しています…。

しかしこれが地方不動産投資のリアルな収支だ!

ブログでまとめた生々しい金額をご紹介させていただきます。

もっとうまくやれる方もたくさんいらっしゃると思いますが、不動産投資は甘い世界ではない!ということも含めて是非ご覧いただければと思います(涙)

この収支をみて、感じていただきたいのが

「不動産投資は購入してそのまま放置はできない!」

「いろんな費用が掛かる!」

ということを特に不動産投資を始めたい方には是非ご覧いただきたいと思います!※仕分け上はもっと細かくやってますので、税金などの細かい部分は考慮していません。ご了承下さい。

■1号物件  新潟駅近く駐車場

借入金額 2700万 

金融機関 地銀 変動金利金利1.65% 30年返済 

物件概要 月極駐車場 9台

【収支】

駐車代収入  ¥108,000

▲管理費   ¥9,720

▲振込手数料 ¥154

▲ローン   ¥95,015

=差引き  +¥3,111

【一言コメント】

毎度のことながらこの物件は固定資産と空車を含めると赤字です。新潟駅前と駅南をつなぐ道路の近くで線路の下の道路綺麗になると開通します。道路が開通したらコインパーキングに変更して黒字化します。 先日気になったのは向かい側にコインパーキングができていたので、競合が増えているということです…。道路開通後、見積もりをコインパーキングの借り上げの業者に依頼してみようと思います!

※お隣の方がもう二台の車を借りて安泰経営になりました。今後コインパーキングにするとお隣の方に迷惑がかかるのでどうしようか悩むところです…。

 

借金の残金は残り約2550万まで減りました。この物件は儲かっては居ないのですが、他人のお金で勝手に残金が減って行くのは不動産投資の素晴らしいところだと感じています。

■不動産投資をスタートするにしては今一なスタートでしたが、きっかけを記載してます!

www.sashitoka.com

 

■2号物件  新潟市西区青山 1Kロフト付きアパート

築年数  22年

借入金額 1780万円 

金融機関 信用金庫 変動金利金利1.8% 20年返済 

物件概要 世帯数 6部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入   ¥192,480

▲管理費   ¥9,720

▲電気代   ¥1,792

▲振込手数料 ¥648

▲ローン   ¥88,370

=差引き  +¥91,950

【一言コメント】

昨年度空室0の稼ぎ頭の物件です。入居者も入居して長い方が多いので助かっています(^^)外壁の修繕を来年くらいには実施しないいけませんので、キャッシュを貯める必要があります。しっかりお金を貯めて、修繕をしていきたいと考えています。今月も大きな修繕などもなく安定して助かっています。て残りも50%ほど残りました!

■3号物件  新潟市西区 大学前 1Kロフト付きアパート

築年数  20年

借入金額 3500万 

金融機関 地銀 金利1.8% 20年返済

物件概要 世帯数 8部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入   ¥282,000 (9月22日から1室空室)

▲管理費   ¥9,828

▲電気代   ¥1,818

▲ローン   ¥173,763

▲振込手数料 ¥648

▲通信費   ¥11,232

▲修繕費   ¥0 

=差引き  +¥84,711

【一言コメント】

9月から学生が一人留学に行ってしまいました…。学生物件には途中出られると埋めにくいというデメリットがあります。学生物件は定期的に修繕や広告費などもかかりますので、ランニングコストに結構お金がかかります。購入する際は十分なシュミレーションが必要だと思います。

ちょうど繁忙期になりますが、ステージングなどの部屋づくりは完了してますので、あとは結果待ちです!管理会社さんのお話では十分決まるだろうとのお言葉みいただきました(^^)

 

家賃は前回のときより家具家電や修繕などをして¥3,000UP予定にしています。

■カッティングシート張りに挑戦した記事は以下のとおりです。誰でもちょっと練習すると上手に貼れるのでオススメしてます!

www.sashitoka.com

 ■清掃と内装の壁紙は地元の業者を開拓し分離発注を行いました。良い業者さんの見つけ方を記事にしてます。オススメです!

www.sashitoka.com

■実際のステージングの実例です。ステージングを制するものは客付けを制すると思ってやってます!

www.sashitoka.com

■4号物件  新潟駅近くマンション区分駐車場

購入金額 198万(現金決済)

物件概要 月極駐車場 3台

【収支】

駐車代収入  ¥52,000 (満車)前月より+1000円UP

▲修繕費他  ¥27900 (マンション管理費、修繕費、電気代)

▲振込手数料 ¥216

▲管理費   ¥2,808

=差引き   ¥21,076

【一言コメント】

満車を維持しています。立地はかなりいいのですが、管理費と修繕費が異常に高いことに加えて、マンション管理人の素行の悪さに一度、マンション組合に管理費用の減額を文面で申し込みました。管理組合は法律上でもかなり手厚い保護を受けてますので、先方に過失があってもなかなか、改善されないという問題があります。今年こそ理事会に出ないと行けないです…。

 

昨年の12月から軽自動車所有の方が普通車に変更のため+¥1,000家賃が上がりました。

■5号物件  新潟市中央区 戸建て3DK

築年数  51年

借入金額 400万 

金融機関 信用組合 金利1.5% 10年返済

物件概要 貸家 駐車場なし

【収支】

家賃収入   0 (家賃は5.5万円を予定)

▲ローン   ¥38,115

=差引き  -¥38,115

【一言コメント】

2018年6月に購入しました。内覧が入るもののなかなか決まらず。立地的にも意外に年配の層が入ってくるので、2階の階段が急勾配でその部分でかなり客付けが苦戦しています。当初家賃より1万円下げました。築古の立地や賃貸の価値と価格の相場感など養うことができました。

※来月入居が決定いたしました!長い戦いが終わりました。ファミリーでペットを飼われるので3000円+で58,000円で入居が決まりました!また宣伝費やら何やらかかりますが、決まりましたのでもう少しの辛抱ですね(涙)

 

■6号物件  新潟市中央区 長屋3DK

築年数  59年

借入金額 280万 

金融機関 信用組合 金利1.5% 10年返済

物件概要 長屋 駐車場なし

【収支】

家賃収入   0 (家賃は4.2万円を予定)

▲ローン   ¥ 26,877

=差引き  -¥ 26,877

【一言コメント】

2018年10月の終わりに購入しました!リフォーム済みなので中はかなりきれいです。リフォームは前のオーナーが400万ほど掛けたそうな…。やや傾いていますが内装はきれいですし、外壁も塗装されています。

※先月も一般の方で内覧があったのですがなかなか決まらず…。今月はマンションの駐車場の管理会社さんの店舗が比較的この物件が近いので、戸建ての管理会社さんの許可を得てマイソクを展示していただくことになりました。価格も新潟市内で3LDKで最安値に近い形でやってますが駐車場などがなく、間口も狭いのでなかなか決まっていません…。だから安いんだよ!と伝えてたい(;_;)

 

f:id:sashitoka:20190214094515p:plain

SUUMOの閲覧も70人越えてるので普通は決まるのですが…。う~ん。厳しいですね。

www.sashitoka.com

www.sashitoka.com

■まとめ

2019年01月のキャッシュフロー+¥135,856 となりました。とりあえずキャッシュフローの黒字は確保です…。戸建ては来月の宣伝費の支出で出血が止まります!長屋が決まるとかなり安定するのですが…。

動産投資のリアルだぞ…(;_;)

 

当ブログはマイナスキャッシュフローもしっかりブログに載せています。不動産投資は順調に行くばかりではないことも多いです!生半可な覚悟の方はやめた方がいいですが、自分で本気で取り組める方にはオススメいたします。サラリーマン大家さんでも凄腕の方の中には自力客付けをしたりセルフリフォームをしたり本当に頑張っている方が多いです。そういった方が居るということを踏まえながら投資に取り組む姿勢が必要ではないでしょうか!

 

不動産投資を検討する場合は購入する方の属性やその方の方針など、いろんな条件やり方も変わってきますが、さしとかの投資法は一つの参考事例としてお考えくだださい!株式投資などと同じですが、不動産投資は特に「退場しない限りは負けない投資」だと考えています。不動産投資は返済が終わるまでが勝負です!返済さえ終われば、多分なんとかなります。

 

しかし、不動産投資で退場が決まってしまうのが『キャッシュアウト』です。ローンなどの返済が出来なくなること再起不能です。収益は減ってもローンは一定の金額の支払いが必ず必要になります。

 

また、不動産投資は『事業』ですので、銀行口座をしかり分けましょう。キャッシュフローで余ったお金を生活費で使い込むなどは持ってのほかです!今はリスクを乗り越えた先に、成功があると信じてとりあえず、ひたむきに取り組みます。当ブログの強みの生々しい数字を書き続けることでリアリティを出しています(本当にリアルだよ(;_;)

 

さしとかの方法は比較的再現性は高い方ではあると考えています。使えそうな部分だけ是非使って下さい(笑)ただし、不動産投資の融資事情は相当厳しいことはご承知下さい。大体の銀行で、「頭金2割」と言われる時代になってきました。現在はスルガ銀行の問題などで、RC物件などの大掛かりな物件を買える方がかなり限られてきています。

 

まずは「負けない投資」をするための物件探しと、金融機関に事業主としての実績を作ることが大切になってきました。

 

これからもコツコツ、ひたむきに不動産投資に取り組んでいきたいと思います!本年度も当ブログをよろしくお願いいたします(^^)

 

この記事が面白いと思っていただけたら、こちらもクリックお願いいたします。(^^)↓↓↓

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


不動産ランキング