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新潟の地方サラリーマンによる不動産投資 収支報告2019年02月

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2019年度の収支報告2月分です。相変わらず購入物件の空室が続いており苦戦しています…。

毎度のセリフになりますが…これが地方不動産投資のリアルな収支だ!

ブログでまとめた生々しい金額をご紹介させていただきます。

もっとうまくやれる方もたくさんいらっしゃると思いますが、不動産投資は甘い世界ではない!ということも含めて是非ご覧いただければと思います(涙)

 

 

不動産投資は収入が入ってくる仕組みを安定させるまでが大変です。空室が続くと精神的にもきついです…。先日美容室に行った際に「白髪が増えましたね!」と美容室のお兄さんに言われました…。メンタル的にも厳しいです…。

 

ということを特に不動産投資を始めたい方には是非ご覧いただきたいと思います!※仕分け上はもっと細かくやってますので、税金などの細かい部分は考慮していません。ご了承下さい。

■1号物件  新潟駅近く駐車場

借入金額 2700万 

金融機関 地銀 変動金利金利1.65% 30年返済 

物件概要 月極駐車場 9台

【収支】

駐車代収入  ¥108,000

▲管理費   ¥9,720

▲振込手数料 ¥154

▲ローン   ¥95,015

=差引き  +¥3,111

【一言コメント】

固定資産まで含めると赤字の物件です。…がしかし、新潟市屈指の立地で資産性が高く多分、今売却すれば3,600万くらいで売れる物件です。この近くに線路があり新潟市の駅前と駅南側が線路で分断されていたのですが、今年5月には開通し立地の価値も更に上がりそうです。過去実際に売却の打診が3,600万くらいであったので、少々の赤字でも目をつむれます。

先日、タイムズ24㈱さんから、私の自宅に登記情報から調べたのかコインパーキングの売り込みのチラシが来ました。借り上げ式でいくらになるのか見積もりを打診してみました!結果はまた3月分の収支報告で紹介したいと思います。

 

購入してから3年が経ち、借金の残金は残り約2550万まで減りました。この物件は儲かっては居ないのですが、他人のお金で勝手に残金が減って行くのは不動産投資の素晴らしいところだと感じています。不動産収入が発生することによって、さしとかがただのサラリーマンから、経営者への考え方に変わったキッカケの物件です。

 

■不動産投資をスタートするにしては今一なスタートでしたが、きっかけを記載してます!

www.sashitoka.com

 

■2号物件  新潟市西区青山 1Kロフト付きアパート

築年数  22年

借入金額 1780万円 

金融機関 信用金庫 変動金利金利1.8% 20年返済 

物件概要 世帯数 6部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入   ¥192,480

▲管理費   ¥9,720

▲電気代   ¥2,173

▲振込手数料 ¥648

▲ローン   ¥88,370

=差引き  +¥91,569

【一言コメント】

昨年度空室0の稼ぎ頭の物件です。入居者も入居して長い方が多いので助かっています(^^)今年か来年は外壁の修繕を行う必要がありますので、本年はとにかくキャッシュを貯めることに専念します。今月も大きな修繕などもなく安定して助かっています。て残りも50%ほど残りました!

■3号物件  新潟市西区 大学前 1Kロフト付きアパート

築年数  20年

借入金額 3500万 

金融機関 地銀 金利1.8% 20年返済

物件概要 世帯数 8部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入   ¥282,000 (9月22日から1室空室)

▲管理費   ¥9,828

▲電気代   ¥1,818

▲ローン   ¥173,763

▲振込手数料 ¥648

▲通信費   ¥11,232

▲修繕費   ¥154,888

=差引き   ▲51,443

【一言コメント】

昨年度9月から学生が一人留学に行ってしまい、そこから空室です。新潟の学生物件は途中出られると埋めにくいというデメリットがあります。首都圏であれば代わりの入居者もいると思いますが。学生物件は修繕や広告費なども定期的にかかりますので、ランニングコストを考える必要があります。購入する際は十分なシュミレーションが必要でしょう。

ちょうど繁忙期で3月の入試結果明けに決まりそうな感じです!『果報は寝てまて』ですね!

今月は修繕費で、給湯器とエアコンが壊れかなりのお金がかかりました…。故障して思うのが空室が出た際に、エアコンが古かったり、給湯器が古い場合はやはりすぐに交換をすべきだと考えています。管理会社さんからやっていただいた値段が決して高いわけではないのですが、自分で家電量販店にお願いしたりすればポイントもついてやはりお得です。先手をうつ経営が大切だと思います(^_^;)

 

家賃は前回のときより家具家電や修繕などをして¥3,000UP予定にしています。

■カッティングシート張りに挑戦した記事は以下のとおりです。誰でもちょっと練習すると上手に貼れるのでオススメしてます!

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 ■清掃と内装の壁紙は地元の業者を開拓し分離発注を行いました。良い業者さんの見つけ方を記事にしてます。オススメです!

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■実際のステージングの実例です。ステージングを制するものは客付けを制すると思ってやってます!

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■4号物件  新潟駅近くマンション区分駐車場

購入金額 198万(現金決済)

物件概要 月極駐車場 3台

【収支】

駐車代収入  ¥52,000 

▲修繕費他  ¥27900 (マンション管理費、修繕費、電気代)

▲振込手数料 ¥216

▲管理費   ¥2,808

=差引き   ¥0(21,076)

【一言コメント】

満車を維持しています。立地はかなりいいのですが、管理費と修繕費が異常に高いことに加えて、マンション管理人の素行の悪さに一度、マンション組合に管理費用の減額を文面で申し込みました。管理組合は法律上でもかなり手厚い保護を受けてますので、先方に過失があってもなかなか、改善されないという問題があります。

 

最近、1台延納する方が居て、振込が滞ってます…。今月は0です。2万円でもお金がないと厳しいですね…。

■5号物件  新潟市中央区 戸建て3DK

築年数  51年

借入金額 400万 

金融機関 信用組合 金利1.5% 10年返済

物件概要 貸家 駐車場なし

【収支】

家賃収入   0 (家賃は5.5万円を予定)

▲ローン   ¥38,115

=差引き  -¥38,115

【一言コメント】

2018年6月に購入しました。内覧が入るもののなかなか決まらず。立地的にも意外に年配の層が入ってくるので、2階の階段が急勾配でその部分でかなり客付けが苦戦しています。当初家賃より1万円下げました。築古の立地や賃貸の価値と価格の相場感など養うことができました。

※来月入居が決定いたしました!長い戦いが終わりました。ファミリーでペットを飼われるので3000円+で58,000円で入居が決まりました!また宣伝費やら何やらかかりますが、決まりましたのでもう少しの辛抱ですね(涙)

↑先月こんな文章を書きましたが、引っ越しで頓挫し結局空室が続いています。入居がないと一円も儲けがないので、厳しいです(;_;)

 

■6号物件  新潟市中央区 長屋3DK

築年数  59年

借入金額 280万 

金融機関 信用組合 金利1.5% 10年返済

物件概要 長屋 駐車場なし

【収支】

家賃収入   0 (家賃は4.2万円を予定)

▲ローン   ¥ 26,877

=差引き  -¥ 26,877

【一言コメント】

2018年10月の終わりに購入しました。リフォーム済みなので中はかなりきれいです。リフォームは前のオーナーが400万ほど掛けたそうな…。やや傾いていますが内装はきれいですし、外壁も塗装されています。

※先月も一般の方で内覧があったのですがなかなか決まらず…価格も新潟市内で3LDKで最安値に近い形でやってますが駐車場などがなく、間口も狭いのでなかなか決まっていません…。だから安いのですが(;_;)

 

取引のある不動産屋さんに加えて、金融機関からご紹介いただいた不動産屋さんにも今月から客付けを依頼しました!背に腹は代えられないので、こちらも必死です。SUUMOの閲覧も高いままですが、なかなか厳しいです。

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■まとめ

2019年2月のキャッシュフロ▲¥21,755 となりました。単月で久々の赤字です…。記事を書きながら、本当に悲しいです。

 

これがまさに動産投資のリアル…!!!!

 

当ブログはマイナスキャッシュフローもしっかりブログに載せています。不動産投資は順調に行くばかりではないことも多いです。生半可な覚悟の方はやめた方がいいですが、自分で本気で取り組める方にはオススメいたします。サラリーマン大家さんでも凄腕の方の中には自力客付けをしたりセルフリフォームをしたり本当に頑張っている方が多いです。そういった方が居るということを踏まえながら投資に取り組む姿勢が必要ではないでしょうか!

 

不動産投資を検討する場合は購入する方の属性やその方の方針など、いろんな条件やり方も変わってきますが、さしとかの投資法は一つの参考事例としてお考えくだださい!株式投資などと同じですが、不動産投資は特に「退場しない限りは負けない投資」だと考えています。不動産投資は返済が終わるまでが勝負です!返済さえ終われば、多分なんとかなります。(と思い込むことにします…。)

 

不動産投資で退場が決まってしまうのが『キャッシュアウト』です。ローンなどの返済が出来なくなること再起不能です。収益は減ってもローンは一定の金額の支払いが必ず必要になります。

 

また、不動産投資は『事業』ですので、銀行口座をしかり分けましょう。キャッシュフローで余ったお金を生活費で使い込むなどは持ってのほかです!今はリスクを乗り越えた先に、成功があると信じてとりあえず、ひたむきに取り組みます。(本当にリアルすぎる

 

さしとかの方法は比較的再現性は高い方ではあると考えています。使えそうな部分だけ是非使って下さい(笑)ただし、不動産投資の融資事情は相当厳しいことはご承知下さい。大体の銀行で、「頭金2割」と言われる時代になってきました。現在はスルガ銀行の問題などで、RC物件などの大掛かりな物件を買える方がかなり限られてきています。

 

まずは「負けない投資」をするための物件探しと、金融機関に事業主としての実績を作ることが大切になってきました。

 

いつもどおりコツコツ、ひたむきに不動産投資に取り組んでいきたいと思います!

 

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