・不動産投資の経営って実際どんなことを考えればいいの？
・銀行から融資をもらうために経営者として見てもらうためには何が必要なの？
と知りたい方におすすめの記事です。
さしとかです。
転職で４月から新しい職場になるので、有給を頂戴しました。もっとブログを更新したかったのですが、普段やれないことの山積みでした…。
・確定申告書類の作成
→なんとか期日には紙一重で提出できました…。本当普段から少しづつやっていればいいんですけど。青色申告なので仕分けとかがなかなか大変ですね。さしとかの場合は自分で会計ソフトを使ってやっています。金額が合わなかったり、一気にやろうとするとなかなか大変ですね(-_-;)
・頼まれた会合の司会の準備と運営
→完全に余計な仕事でした(;_;)普段しない司会をやらざる負えなくなり、打ち合わせとかでかなり時間を消費し大変でした(;_;)
・日々の子供達の世話
→ほぼ毎日夕ご飯を作っていますが、これは大変です。普段は妻の実家にお願いしていますが、本当に大変さを身にしみて感じております…。
・歯の治療
→年齢を重ねてくるといろんなところにガタが来ますが、歯は疎かになりがちです。清潔感を出すのに口臭は気を使いたいですし、年老いたときに歯が全部なくなったりすると大変です！今月はメンテナンスと治療で5・6回くらいの通院で痛い出費です(^.^;
・次の会社に転職するための書類準備
→転職って大変ですね！市役所に書類を取りに行ったり、いろいろ書いていたら一日以上かかってしまいました(^.^;会社を代えることはかなりの労力が必要だなと改めて感じました。
・収納棚の組み立てやモノの買い替え、整理
リビングや自分の部屋があまりにも汚すぎて、散乱していました。そこで、ニトリやネットを使って収納棚を購入。普段仕事勤めの時は収納棚の組み立てまでは行き届いていないので、今のうちに収納ボックスなどの組み立てを行い整理整頓をしています。家具家電付きの物件を作ったときの知識も生きて週の棚の組み立てが早くなりました（笑）
ブログをやらずこんなことばかり…。あっという間に時間が過ぎていきますね！日頃少しでもやるべきことを計画的に作業をしていくことが重要だなと感じました😅そして確定申告が終わったあと、私には毎年恒例の作業があります。
それは金融機関への収支報告及び事業計画書の提出です。
確定申告書の税務書から捺印を頂いたものと一緒に自作の収支報告と事業計画の項目をいれた書類を作成しています。これがあるかないかは大きく金融機関のお付き合いに大きく影響しますので、是非作成することをオススメします！
ということで今回はさしとかが確定申告後に金融機関に収支報告に使っている書類のポイントをご紹介したいと思います！
- そもそも事業主と出資者と経営者の違いとは
- 不動産投資に対して金融機関は事業主・経営者にしかお金を貸せない
- 収支書及び事業計画書作成のポイント
- 金融機関に不動産投資家ではなく事業主・経営者として認めてもらおう
そもそも事業主と出資者と経営者の違いとは
まず、出資者とはその事業の案件に対してお金を出す人のことを指します。サラリーマンのやる不動産投資の場合は金融機関からお金を借りてそれを資本に当てます。第三者から出資をして貰う場合は配当などで利益から還元する必要がありますが、基本的には出資者＝自分になります。
次に経営者とは不動産投資の場合、経費のやりくりをして、利益を出すようにコントロールを務める立場の人のことを指します。お金を出資してもらってうまく用意できたとしても、利回りの低い物件だったり、入居がつかなくて利益がでなければ運営できなくなります。この場合も、経営者＝自分になります。
事業主とは上記の出資者と経営者の両方をあわせ持った人のことを指します。
事業主 ＝ 出資者 ＋ 経営者
という式になります。サラリーマンが不動産投資を始めるということは事業主であり、出資者であり経営者という立場になるのです。
不動産投資に対して金融機関は事業主・経営者にしかお金を貸せない
先日とある金融機関の方から聞いたお話ですが
「不動産投資をやるサラリーマンは、『事業主』もしくは『経営者』と見れなければお金を貸せないんですねよ」
というセリフをおっしゃっていました。不動産投資には以下のようなリスクがあります。
・入居者の事件・事故のリスク
・家賃下落リスク
・災害のリスク
・ローンが返せない場合の破産のリスク
そういった大きなリスクを乗り越えられるかが鍵になります。そういったリスクを抱える中で不動産屋さんの作った収支計画やレントロールだけ持っていても、金融機関からは信頼されません。そういったリスクを乗り越えるために、『事業主』として、『経営者』としてそういったリスクを乗り越える手段や対策を考えておく必要があります。また、そういった心構えや姿勢を見せることも大切になります。
収支書及び事業計画書作成のポイント
①所有物件の各概要と入居率
書類を作る上で、最低でも物件の物件名や建築年数や建物と土地の㎡、リフォームの履歴などわかる範囲の情報を記載しましょう。現在の所有している物件の詳細は、買い進めるうちに他の金融機関を使って投資を続けている場合もあります。購入状況を伝える手段となりますので作りましょう。
また、一方で入居率は金融機関が経営者として見る目安の一つとなります。私の不動産投資の師匠も
「入居率が85％以上を3年くらい維持できると金融機関の目の色も変わって来るよ！」
とお話されていました。金融機関の方にも何人かお話を聞いたのですが、85％くらいが一つの目安だそうです。
入居率の年間の数字の求め方は以下の通りです。
入居率 ＝ 入居者の家賃を貰っている日数／365日
入居者の家賃を貰っている日数としているのは、それよりも早く出ていく場合もありますのでこちらを基準にしています。まず地主系の大家さんで自分の所有物件の入居率を理解していることはないということです！地主よりお金がない分は知力とやる気で差を見せてやりましょう！
②昨年の各物件ごとの反省及び対策
各物件の入居付けが悪い場合は対策を記載しています。私の場合は入居率の悪い物件は他の不動産屋さんへの客付けを直接依頼したり、依頼する数を増やしています。一方で空室対策は事業計画書に対して対策をする物件に対して仮設を作って対応をしています。具体的なターゲットや対象の顧客を想定して具体的なステージングを展開しています。例えば私の学生物件であれば
・対象 共働き夫婦 世帯収入500～700万の子供 → 家賃相場4万くらいまで
・顧客心理 初期投資を抑えたい。極力簡素な引っ越しで済ませたい
→ 家具家電付きにする
・入居者の心理 はじめての一人ぐらしを楽しみたい。かっこよく済みたい
→ ステージングやカッティングシートでかっこよくする
・近年の傾向として → インターネット付きが当たり前、インターフォンや防犯カメラは女性を考慮して設置
といったことを記載しています。空室に対してオーナーが何を考えて行動して、結果どうだったかということをしっかりと明記すると金融機関の信頼も得やすいと感じています。
実際、ここまで金融機関に提示する方は少ない…と私は言われました！不動産投資に新しく参入するときにも参考になる考え方ですのでやっていない方は是非お試しください！
③本年度の各物件ごとの収支予測
私が各物件ごとに記載している一例です。
・年間の家賃の予測
・返済の金額
・わかっているランニングコスト（固定資産や管理費、インターネットなどの通信費）
・入居率（アパートや駐車場は5％くらいにしています）
・経費読み（特に計画している修繕などがない場合は、収益の20％くらいにしてます）
・手残りキャッシュフロー（年間の家賃からそれぞれの費用を引いた額）
を掲載しています。本来は物件合計の収益の読みも入れたい所ですが購入したりすると変化するので、そこまではやっていません。
家賃に対して、手残りがいくらで、どのくらいのストレス（経費や空率のリスク）を織り込んで考えているか（ここが重要！）というのが、金融機関から求められている考え方になります。自分で予測をしてストレスを掛けた数字の根拠を出すということが大切になります。
金融機関に不動産投資家ではなく事業主・経営者として認めてもらおう
少し余談ですが、私事ですがこの4月より転職するにあたって各金融機関に転職と転職先の年収のお話をしました。金融機関にネガティブなお話でもできるだけ、お話をしてコミュニケーションを取るようにしています。当然、不動産投資の事業に対して影響がないことを伝えさせていただきました。
金融機関は事業主や経営者にしかお金を貸しません。株式投資やFXをしたいからと行って何千万も借りられる方はそう居ないでしょう。金融機関との信頼関係を作り上げるためには事業主・経営者として考えや行動をしっかりとアピールしましょう。
書類を作ることも大切ですが、事業主・経営者として認めていただくためにはどうしたらいいかということを考えて行動する必要があります。金融機関の信頼を得るためにはちょっとしたことの積み重ねをしていくしかないと感じています！
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