地方の不動産投資を三年つづけると銀行の評価ってどうなの？
金融機関から優先的にお金を貸してもらえるようになるの？
金融機関の融資姿勢がどうなるのか知りたい方にオススメの記事です。
さしとかです。先日2ヶ月ぶりに再開しましたが、読んでいただいた方ありがとうございました！自分の考えを書くということは意識的に行わないとできないのでやはり続けることでアウトプットも少しづつ強化されていくように感じています。
さしとかも不動産投資を始めてまる三年になり、ブログの更新も不定期ながら丸二年経ちました。PVは本当に微々たるものですが、継続して読んでいただけている方もいるようで本当にありがたい限りです。
もともと当ブログは自分の投資をログする程度の軽い気持ちで書いていたのですが、せっかく残すなら誰かの役に立てることをコンセプトに変えて更新を続けています。実際誰かの役にたったかどうかは二年経った今もわかりませんが、この気持ちを忘れずに更新していきたいと考えています！
さて、当ブログにたまに出てくるさしとかの不動産投資の師匠（不動産屋さん）が三年前にさしとかが不動産投資を始める際におっしゃっていたのが、
「入居率を85%以上で三年も続けたら、銀行の見る目も変わってきますよ！」
と力説されていました。内心ホントかよ…とちょっと考えていました。
2018年度のさしとかの不動産事業の収益を簡単にまとめると
■売上 約900万
■手残り 約50万
■入居率 約89%
以上のような数字となりました。
昨年の3月に学生物件の一斉退去があり、入居対策で100万くらいお金を使ったため手残りが少なくなりました。1件貸家の入居も埋まっていないのでそこも響いて来ましたが個人的にはまずまずだと思います。
今年は地方不動産投資を開始して三年過ぎて金融機関に確定申告を出すのもはや三回めとなりました。そこで今回は地方不動投資三年目のさしとかへの金融機関の方の反応がどうだったのかお伝えしたいと思います。
- 融資してくれた担当者が転勤していた、それでもとりあえず実績を伝える
- 不動産投資の経験と実績は金融機関は三年くらい見ている
- 資料作りやプレゼンを通して経営者としての姿勢も重要視されている
- まとめ どんな形であれ三年運用すると信頼も高まり次の融資が受けやすい
融資してくれた担当者が転勤していた、それでもとりあえず実績を伝える
3月に確定申告が終わり、確定申告の情報と収支報告の資料を作成して各金融機関を回りました。以下の記事で収支に使った資料について触れています。
新潟市の西区の単身アパート向けに融資してくれた、信用金庫さんに一年ぶりに伺いました。
さしとか『融資の担当の〇〇さんいらっしゃいますか？？』
受付の方『〇〇は転勤で〇〇支店へ行きました！どうされましたか』
さしとか『お借りした融資の収支報告と確定申告の提出に参ったのですが…』
受付の方『新しい担当及びしますね！』
…といって新しく赴任された方をご紹介いただきました。…おお、前の担当の方がいらっしゃらないのね。多分どこの馬の骨かわからない私を新しく赴任された融資の方が出迎えてくれました。お話をお伺いするとちゃんと確定申告の資料をお持ちされない方もいるそうで、すぐ持ってきてくれることに感謝いただきました。
また、昨年の入居率や収支結果と本年の収支予測を説明させていただきました。すると、担当の方の顔色が変わりました！
新しい担当の方『これからまだ買いましとか計画されてますか？』
さしとか『物件次第ですね。いいものがあれば購入したいとは考えています』
新しい担当の方『ぜひ、案件あったら持ってきてください！三年続けられて軌道にも乗られていますし、書類もしっかりしてますね！』
新しい担当の方『新参の投資家にははっきり言ってお金をお貸しできるのは厳しいです。経験積まれていて、安定している方はお金を貸しやすいです！』
おお！なんとありがたいお言葉！その後、違う銀行も担当者の変更がありましたが上記のような前向きなお話をいただくことができました。師匠！疑ってすみません。おっしゃるとおり、銀行の目の色が変わりました。
不動産投資の経験と実績は金融機関は三年くらい見ている
それぞれの金融機関の方がおっしゃっていたのですが、不動産投資はどうしても成果が出るのに時間がかかるので、三年くらい様子を見たいとのことでした。
大体不動産投資も三年くらい経つと、ボロが出始めます。いかに空室を少なくしてキャッシュフローを残せるのかシビアに見られています。
また、入居率が金融機関側で想定したストレスより上回ればオーナーとしての努力の評価もしていただけます。また、経営者として今後どのような方向に向かっていくかも伝える必要があります。
私は基本的には木造築古をステージングなどをして、満室にして行くスタイルをとっています。本来であれば建物で積算の取りやすいRCなどは融資も出しやすいのかもしれませんが、自分のスタイルや方針をしっかり伝えると信用も高まります。
資料作りやプレゼンを通して経営者としての姿勢も重要視されている
上記のお話と少し重複しますが、金融機関は入居率も見ているのですが、「入居率をすぐに答えられる姿勢」を見ているということもおっしゃっていました。意外に多いのが自分の物件がどういう状態で、どのくらいの収支になっているのか全然わからない方が多いとのことです。
ある程度、自作でもなんでもいいので資料を作ってもってく「姿勢」だったり、今後同運営していくか「ビジョンを語れる」ことなど自分の事業として強く捉えているかどうか、意識しているかどうか見られています。
当ブログでも再三に渡り伝えていますが、不動産投資は「投資」ではなく「事業」です。事業として捉えることと、金融機関には経営者としての振る舞いが求められます
まとめ どんな形であれ三年運用すると信頼も高まり次の融資が受けやすい
三年くらい不動産投資を行うと給湯器が破裂したり、エアコンが壊れたり外壁が壊れたり、家賃が滞納したりいろんなことが起こります。それでも諦めず、地道に収益をあげて維持できると、経験もついてきて経営者としてのレベルも上がります。すると自然と金融機関の評価は変わり、前向きなお話も聞こえるようになってきます。
不動産投資を新しく始めたいという方も増えてはいますが、現状は小さく戸建てなどの現金買いからスタートして、少しづつ経験を増やして金融機関からの借り入れを増やし、信頼関係を築くのが良いでしょう。
信頼ができれば前向きなコメントがいただけるようになり、融資も受けやすくなります。現金を相当持っている以外は現状ではそう簡単には融資まで結び付きません。
不動産投資はお金を借りる以上、投資ではなく「事業」なのです。事業主としての自覚をもって取り組む大切さを改めて学びました。
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