不動産投資で空室が埋め方がわからない。
空室対策って何をすればいいんだろ。
空室を埋められる大家と空室を埋められない大家の差ってなんだろう？
不動産投資で貸し出す部屋の当たり前品質に触れた記事となっています。
さしとかです。
先日、久々にお世話になっている不動産屋さんに顔を出しました。
不動産屋さん「さしとかさん 久しぶりですね～」
さしとか「仕事が最近忙しくてなかなか顔を出せず、すみません。」
さしとか「そういえば他の若手オーナーさんみなさんどうですか~？」
不動産屋さん「皆さん頑張っていますよ~若手の投資家のオーナーさんの物件って入居率高いんですよね~。年配のオーナーさんの物件は入らないんですよね~」
さしとか「そうなんですか？なんでですか！？」
不動産屋さん「実はこんな当たり前品質のデータがあるんですよ………」
ということで今回はその情報を公開したいと思います。全部しっかりやってる方は少ないそうです。お金と手間もかかるのでついつい手を抜きたくなります 笑。でも同じ競合物件を出し抜く良い対策になりますので、ぜひ実践することをおすすめします。
何もしないで入居してもらえる賃貸経営の時代は終わった
さしとかが生まれた昭和の終わりから平成にかけて、世の中は核家族化が進んだ時代で地方の地主さんが潤いやすい時代だったと思います。
金利などは高かったでしょうが、人口は右肩あがりで賃料も高く設定でき、空室に苦しむことは全体的には少なかったのではないでしょうか。近所に私の小さい頃ですらボロいと思っていた古いアパートですら入居者が埋まっていました。近所の貸家も当時でも古めかしかったのですが、空いても次の人がすぐに入ってくる感じでした。
ここ十年で人口の減少や、首都圏への人口の集中も合わせて簡単に物件の入居は地方で需要が少ない場所であるほど厳しくなっています。また、近年の不動産投資家の増加も伴って賃貸市場の競争は激化しています。
地方で人口が少なく、需要の少ないところは立ち行かなくなりつつあり、新潟市はいちおう政令指定都市ですが、県全体で人口が減っております。県庁所在地の新潟市ですらエリアによっては賃貸市場の競争が厳しくなっています。
しかし、不動産屋さんのお話では、地主系のオーナーさんについては昔の良き時代の名残りからか、「何もしなくても不動産屋さんが入居者を連れてきて決めてくれる」と思い込んでいる方が多いようです。しかしそんな時代は過去の話です。住居に住めればなんでも良いだろうと言った入居者が多かった時代はすでに終わりつつあります。
最近ではソフトバンクグループの傘下に入っているビレッジハウスという会社が賃貸市場に殴り込みをかけています。営住宅や雇用促進住宅などを安値で買って、リフォームをし敷金・礼金0で3DKで5万円前後と言った低価格を売りにしています。。
世の中が変化している中で私たち不動産投資家の中でも、変化についていけない不動産投資家は淘汰されていく可能性が高まっています。
NHKの番組の名前にも入っている、「チャールズ・ダーウィン」という生物の進化や環境適応について研究していた学者の名言で下記のような言葉があります。
唯一生き残るのは、変化できる者である。
世の中の働き方も変わり、キャッシュレス化やAI分野の発展など大きな変化に立たされている中で多くの企業が生まれ、老舗で潰れるところも増えています。不動産投資も同じです。
不動産投資家として私のような投資家が生き残るためには、このような市場環境に「変化できる者」になるしかないのです。
不動産投資の部屋作りにおける当たり前品質6つの項目
不動産屋さんが教えてくれた、賃貸物件の当たり前品質についてですが、これからご紹介する設備はここ数年で「あったらいいな」というものから「必須」に変わりつつあります。このデータは地域やエリア関係なく効果が発揮され、特に単身物件に関しては顕著に効果がでます。逆に入居が苦戦している物件は当たり前品質6つのうち必ずどれかが漏れている場合が多いようです。
1.モニターフォンの設置
セコムという総合セキュリティの会社をご存知でしょうか。業績を伸ばし続けており、株価も大きく下がることなく伸び続けています。2012年が約6800億円の売上でしたが、2020年には東京オリンピックも相まって1兆円に到達する勢いです。セキュリティに関しての意識が年々高まっていることが現れています。
実際、いろんなお金持ちのお宅を見るとかなり、かなりの確率でセコムのシールが貼ってあります。セコムを導入しないにしても、顔が見れずに玄関のドアを開けるのは怖い時代になりました。宗教の勧誘などの可能性や事件に巻き込まれるリスクを回避するにはモニターフォンは必須だと感じています。
2.蛍光灯が切れていないか。LEDに変えているか。
提供する賃貸物件で電球が歯抜けになっていたり、光が弱いと暗いイメージになります。こういったものはすぐに電球を足したり、付け替えたりしています。
白熱灯は時間が経つと黒ずんだり、発熱もしていますし、電気代もかかります。しかしLEDは黒ずみしませんし、発熱もほとんどなく、電気代も安いです。LED電球の単価も年々下がってきているのでサイズによっては今では百円均一でも見かけるようになりました。
また、今どきの新築物件はほぼすべてがLEDの電球を使用しているので光も明るく、白熱灯のような暗さはありません。白熱灯を主流で使っている時代からLEDの時代になっていることをまずは認識しなくてはなりません。
LEDが世の中当たり前になっていますが、自分の提供する物件だとついつい忘れがちになるので注意しましょう。
3.トイレにウォッシュレットはついているか
不動産投資のサイトやブログでもウォッシュレットのお話に触れられているものは多いです。それだけ、ウォッシュレットは当たり前品質になっています。今の新しい家にウォッシュレットがない家はほとんどありません。
ウォッシュレットはもともと米国の介護用などの業務用から、一般向けにするために日本で改良され発売し普及しました。日本人のきれい好きな文化が根付いている証拠ですので必須アイテムの1つです。
洋式トイレでウォッシュレットがでついていないのであればつけましょう。和式でも洋式っぽくできるウォッシュレットがありますのでまずはそういった対策を行いましょう。
4.壁紙を貼りかえで最低限の清潔感を出そう
壁紙が古いとやはりボロく見えます。最近では木目調のものや柄物などお金を出せばいろんな種類のものを貼れることができます。古い物件は角からめくれていたり黄ばんていたり、砂壁だったりすることがあります。塗ったり、壁を作るより壁紙をはることは作業的にも圧倒的に早く、1部屋あたり天井も貼っても5万程度で張り替えることができます。
業者を探して依頼してみましょう。㎡1000円を切っていれば良心的な会社だと判断できます。
5.ステージングしよう
ステージングとは物件の入居時をイメージさせる有効なテクニックの一つです。過去の例はこちらです。
特に単身者向けの物件は効果が高いです。テーブルをおいたり、緑の植物の模造品をおいたり、間接照明をいれることで入居したあとのイメージが出ます。ステージングを行うことで壁紙の汚れや床の傷などをうまく隠すこともできます。個人的にはステージングは面倒ですが入居付けには効果が高いテクニックの一つだと感じています。どこまでやるかですが15万円くらいかければ家具家電付きにしてかなりのことができるでしょう。
6.インターネット無料化
インターネットは個人で契約すると高く感じますが、事業向けだと結構安かったりします。私がインターネットフリーを入れている物件は月々防犯カメラ込みで11000＋税で8世帯に提供できます。
コンビニでも今や当たり前にフリーのWi-Fiがありますし、ショッピングモールや飲食店は大手に関してはほぼ入っているイメージです。導入費用はややかかりますが、効果が見込めるのでおすすめです。スマートフォンの普及で誰でもインターネットを使う時代になっていますのでそういったハード面の充実も当たり前品質になりつつあります。
終わりに…大家として当たり前の設備を考えよう
不動産屋さんのお話から『住居の貸し手としての当たり前のサービス』を考える必要があるということに改めて気づきました。自分が住むんだったら、ほしいサービスはなにか、当たり前の設備はなにか常に考えながら賃貸経営をしていく必要があります。
また、世の中のトレンドを見るとスマートフォンを使ったセキュリティキーやIOT、宅配ボックスなども必須になる時代も目の前です。これらの設備を先手を打って導入していくことで空室対策を行っていければより自分の物件の差別化ができます。
まわりの競合より一手早く動くことで入居者を確保できます。後手後手になるといいことはありません。
ぜひ、やったことのない項目がありましたらぜひ試して見ることをおすすめいたします。
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