さしとかです。
新潟市内で2016年の12月から不動産投資をスタートして、不動産投資を初めて早３年が経とうとしています。先日リフォーム済みの丸1年空いていた戸建ても入居が決まりやっと満室になりました！つかぬ間の満室大家気分を味わいたいと思います(^^)
さて、不動産投資を初めてはや3年経過し、所有物件も少しづつ増えてきました。
・駐車場×2
・戸建て×2
・アパート×2
現在では6箇所の運営を行っています。
不動産投資を始めて、ここ数年でかぼちゃの馬車の問題やスルガ銀行の不正融資、レオパレスやTATERUの不祥事など不動産投資を取り巻く環境は激変しました。
私の不動産投資も順風満帆でセミリタイアできたというわけではありませんが市場から退場せずに、不動産投資を続けることができています。そして資産は少しづつ積み上がってきています。
まずはここまで不動産投資を続けられてこれたこと、家族の理解、住んでくれている入居者さんやお世話になっている不動産屋さんに感謝したいです。
最近では金融機関の信用も少しづつ上がっているのも実感できています。
不動産投資は代表的な副業の一つですが、最近では国の働き方改革の推進もあり、副業解禁の会社も増えています。いろんなブログを拝見させていただくと、若い世代のサラリーマンが勤め先以外で収入を得ている内容のものも増えているように感じています。
インターネットの普及でモノやスキルの販売も容易になり、収入を得るための情報が取得しやすくなっているのも要因だと考えられます。
一方で、世の中では大手企業でも安泰ではないということを日々感じさせる出来事が起きています。様々な大手企業で会社で中間層の40代後半～50代を対象としたリストラを実施しており、終身雇用制度の崩壊を身近に感じる機会が増えました。
この世代をターゲットとしている理由の一つとしては、年功序列の影響で役職に対して給与が高すぎる方が多い世代だと考えられます。
終身雇用の時代では給与も右肩上がりの場合が多く、長く務めていれば役職にもつけるケースもあったと思われます。役職につける人数が増えたことで役職自体を増やし、会社によっては副部長や課長代理、係長補佐などいろんな名称を作ってポジションを埋めました。
しかし、多くの企業が中間層の社員を絞りはじめ、あっという間に職を失うかもしれない立場に立たされることになる恐ろしい時代になりました。
もちろん、私たち30代も今後はどうなるかはわかりません。時代の流れとともに一瞬で職を失う可能性もあります。大手企業に勤めれば一生安泰ということは本当に少なくなってきました。
世の中の変化が激しいときこそ、自分の市場価値を高めるためのスキルを学んだり、勤め先以外での稼ぐ手段をつくり不測の事態に備える必要があります。
私の前職の仕事は激務かつブラックでした。その会社に未来も感じられない環境から危機感が芽生え、本業以外の収入を稼ぐ仕組みを作ることのきっかけになりました。
前職のあまりの辛さに「こんなことならいっそのこと起業したい…」と何度考えたことか…なお、現在は実際に起業しています（笑）
私が行っている不動産投資は投資ではなく事業であり、起業の一つです。借金を背負うリスクがあり、収益の確保には時間がかかります。しかし、起業としては比較的成功しやすい分野です。起業する上で不動産投資をおすすめする理由がありますのでいくつかご紹介いたします。
- 不動産投資は事業として認められている
- 不動産投資はストック型ビジネスである
- 不動産投資は金融機関から他の事業よりお金を借りやすい
- 不動産投資は在庫を持たないビジネスである
- 不動産投資はアウトソーシングができる
- 不動産投資はキャピタルゲインも狙える
- 最悪の事態も保険である程度カバーできる
- まとめ 不動産投資は起業しやすい一つの選択肢
不動産投資は事業として認められている
国税庁の定義では不動産投資を事業規模として捉えることを以下のように定義しています。
- （1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
- （2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
以上の規模に達すると、「事業規模」として国からも認められることになり、青色申告が行えます。確定申告などの説明に関しては割愛しますが、お国の公認となります。
いざ起業して事業を始めようと思ってもなかなか難しいですが、不動産投資かつこのくらいの規模であれば、うまく物件を購入できれば簡単に事業規模になります。平たく言えば、物件を購入してしまえば起業になるので、起業しやすいと考えられます。
不動産投資はストック型ビジネスである
不動産投資は入居者さんが入居していれば、安定的に家賃が入ります。定期的に収入が入ってくることをストック型ビジネスといいます。携帯電話会社や電力会社、ガス会社などもこのようなビジネスに該当します。
逆に、日当で稼いだり、なにかを販売してその瞬間に収入を得ることをフロー型ビジネスといいます。フロー型ビジネスの欠点は、自分が稼ぐ行動をやめてしまうとお金が入ってこなくなってしまいます。病気で働けなくなったりしてしまえば収入は入ってこなくなります。
どちらが良い悪いではありませんが、ストック型ビジネスの収入を増やしておくと不足の事態にも備えやすいです。
不動産投資は金融機関から他の事業よりお金を借りやすい
不動産投資は他の事業よりお金を金融機関から借りやすい利点があります。もし、まったく前例のない新しいビジネスをしようと思い、作ったことのない事業を作って金融機関に持っていってもそう簡単にはお金は借りられません。
不動産投資は賃料収入が見込めますので、売り上げを数字として把握しやすいです。また、大きな修繕を覗いては費用も見込みやすいので費用も読みやすいです。
金融機関に対して、不動産投資は建物と土地を担保にできますので、お金をより借りやすくなります。
不動産投資は在庫を持たないビジネスである
不動産投資は建物と土地以外は必要ありません。土地も借りて借地という形もできます。
自分でなにか商品などを作って販売すると在庫が発生します。商品のデメリットは売れない限り現金化できないところにあります。
不動産投資は入居さえつけば定期的に収入が入りますし、最悪の場合でも物件自体を売却することもできます。
不動産投資はアウトソーシングができる
不動産投資は管理会社を使って、入居付けや退去、リフォームなども行えます。またトラブルや緊急の対応も変わって受けてくれます。
費用対効果をみてリフォームを業者へ依頼するか、セルフリフォームするかは検討する必要がありますが、すべての管理を自ら行わなくても良いということもメリットの一つです。
私も本当に暇な時は、不動産屋さんからの書面での報告以外、通帳を眺めるだけこともあります。
アウトソーシングの仕組みが整っていますのでサラリーマンでも兼業として取り組みやすい事業の一つです。
不動産投資はキャピタルゲインも狙える
不動産は世の中の景気により全体的に土地値が上がったり、区画整理や道路の開通で土地値が上がる場合もあります。さしとかの保有物件の駐車場の近くの道路が整備されましたが、景色もよくなり、値段も購入価格より最低500万程度プラスになる査定を受けました。
逆に価値が下がる場合もありますが、極力土地値で購入したり、区画整理などを予測しながら物件を購入したり、あるいはボロボロの物件をリフォームしてうまく売却したり、売却した際の利益もうまくやれば狙えることができます。
最悪の事態も保険である程度カバーできる
雨漏りや天候の災害、不慮の事故はちゃんとカバーできる保険に入っていると保険金で対応できます。とある築古を投資する投資家さんは、もともとボロボロの物件が天候などの災害を受けるたびに、設備がバリューアップする？と言ったお話もされていまし(^_^;)
更にツワモノになってくると入居者さんに住んで頂いて、なおしてもらってバリューアップさせるとか…。
まずは古い物件には保険は必須ですので、極力フル装備で保険に入りましょう！
まとめ 不動産投資は起業しやすい一つの選択肢
「起業」と聞くと実際ハードルは高いのですが、不動産投資は起業するにあたって物件を購入した段階でスタートしますので、比較的ハードルが低く、勉強さえすれば誰でも取り組みやすい事業です。
もちろん事業なので何もしないということは難しいでしょう。空室対策や経営感覚などオーナーとしての判断が求められます。また、事業として売上の流れや費用の使い方、確定申告から納税まで様々な経験が積めます。
起業したいという漠然な考えの方でも、やる気のある方であれば不動産投資を起業として始めることも選択肢の一つです。
