「不動産投資を始めたいけどお金が借りられない」
「不動産投資を始めたいけど何を買ったら良いかわからない」
「不道産投資を始めるとき、なにを考えたら良いの？」
以上のことが気になる方におすすめの記事です。
さしとかです。
現在は金融機関の融資事情も数年前に比べて厳しくなり、不動産投資を始めたいと思う新規参入者の方が融資をもらえず、最初の物件を購入しにくくなりました。
私も不動産投資を始めて早3年になりましたが、今もし、不動産投資を始めるなら同じ手法はとっていないと思いますし、もう１、2年早い段階で不動産投資に取り組んでいればもっと人生も変わっていたと感じています。後悔先に立たずですが…。
不動産投資は時間を味方につけてやっていく投資です。借金をしている場合でも元金が返済され、どんどん資産が積み上がってきます。不動産投資を選択肢として選んだのであれば早く投資をしたほうが良いことは間違いないでしょう。
そこで今回は新規で不動産投資を始める方に向けて、もし自分が今初めて不動産投資を始めるならおすすめしたい投資法をご紹介します！
- まずは購入したい物件の3割程度の現金を貯めよう
- 自分が住みたい中古戸建てを買ってリフォームして貸し出そう
- 返済比率を見極めよう
- 借り入れをする金融機関は信金や信用組合など地域密着のところを選ぼう
- まとめ 市場から退場せず、実績を作ることが大切
まずは購入したい物件の3割程度の現金を貯めよう
おすすめの投資法と言いながら、現金を貯めることが必須です。金融機関からローンを組むにしても組まないにしても現金は絶対に必要です。3年前くらいまでならフルローンで不動産を購入して拡大していく手法も取れました。しかし、お付き合いのある金融機関のすべての担当の方から言われるのは
「新規で不動産投資を初めたい方は頭金は3割程度ないと貸せない」
と言われています。更に属性や持ち込んだ物件の価値なども考慮するということです。
属性や持ち込んだ物件まで考慮されれば、結局投資できないじゃん！と元も子もない話になってしまいますが、その場合は更に現金を貯めて金融機関からの信用を得るようにする、もしくは現金で安い物件を買う手法に行き着きます。
近年、不動産投資で問題が浮き彫りになった、かぼちゃの馬車やTATERUなどの物件を購入してしまい、苦しい生活を強いられている方がたくさんいらっしゃいます。そもそもフルローンやオーバーローン、（ローン自体が高金利など）を使用しており、所持している現金に対して多くのレバレッジをかけてしまったことが原因です。
そのような社会的問題により、金融機関全体の流れとしては最初の投資家にはレバレッジを大きく掛けさせないという形に行き着いています。
不動産投資をやりたいと選択した場合は最低でも購入物件の3割程度の現金はまず用意しましょう。こちらの記事は融資のお話について触れています。
自分が住みたい中古戸建てを買ってリフォームして貸し出そう
私が今不動産投資を始めるなら、築30年前後の物件を購入して、リノベーションをかけて自分が住むことを前提して修繕を行います。今回はあくまでも地方の不動産投資ですので、マンション購入の検討は割愛します。
仮に以下の条件で物件を購入したとしましょう。
・戸建て 購入価格 500万円
・リフォーム 修繕費 300万円（水回り・外壁・内装含めて）
・合計 800万円
・借入金 500万円（頭金300万円）
・借入年数 15年
・金利2.0％ 月々返済額32,175円
戸建ては地方であれば500万前後で買える可能性があります。捜せばチャンスはあります。場所にもよりますが、戸建ては最低家賃5万~5.5万くらいが相場です。月々返済金額も3万程度であれば自分で住んでも良し、すぐに貸し出して減価償却や費用計上するもよし、選択肢が広がります。
ヤドカリ式で、今住んでいる物件を貸し、引っ越しをしてまたその物件をリフォームして住み直すことも可能です。ヤドカリ式で成功されている投資の方もたくさんいらっしゃいます。
戸建ては集合向け住宅の仕様ではないため、部屋の面積にしても、機能面を考えても、アパートより優位性が高い場合が多いです。（最近の新築アパートはすごいですけど）また戸建ては防音などを懸念される場合が多いファミリー層の需要も多いので入居者がつくと比較的長く入居してくれますので安定しやすいです。
もっと大きい物件を買いたいという方もいらっしゃるかと思いますが、最初は小さく堅実に始めて経済的地盤を固めることをおすすめします。
返済比率を見極めよう
不動産投資でまず、最初に考慮しなければいないのが「返済比率」です。
計算式は以下の通りです。
・ローン/賃料 ＝ 返済比率
となります。
補足ですが不動産投資を借金をして始めた場合のお金の流れは以下の通りです。
・賃料− ローン −費用（管理費、修繕、税金、保険など）＝手残りキャッシュフロー
これは私見になりますが、返済比率が60%以上を超えてくると空室などが長期間起きた場合に耐えられなくなります。
返済比率を減らすにはローンの借り入れ期間を長くすることも一案ですが、現金を頭金として用意して借り入れの金額自体を下げることが最も効果的です。不動産投資の市場から退場せずに確実に投資する方法は借り入れを増やさず、返済比率を低くすることを意識する必要があります。
借り入れをする金融機関は信金や信用組合など地域密着のところを選ぼう
地方銀行に関しては、中古戸建てなどの小さい物件関しては、それほど積極的ではありません。金額の分母も小さくなりがちなのでそのような傾向がありますしかし地域の親組合や信用金庫は、地元の地域活性化を目指した金融機関なので比較的少額からでも親身になって対応していただける場合が多いです。
小さい取引がもともと多い傾向にあるので、不動産物件の購入や新しく家を立てるときの住宅ローン、車や子供の学費の借り入れなど、細かい部分も親身になってもらえる可能性があります。
まとめ 市場から退場せず、実績を作ることが大切
ご紹介した投資法は少し時間のかかる手法ですが、2~3年すれば実績もついて金融機関との信頼も高まってきます。現金も大切ですし、小さくても実績があることも大切です。実績を積み重ねることができれば大きい物件も購入できるような借り入れも行えるようになります。金融機関との信頼も生まれます。
私も決して、うまくやっている方ではありませんが、金融機関との信頼関係は少しづつ高まっていることを感じました。市場からは退場せずになんとかしがみついています（笑）
昔のように、一気に地方RCを借り入れを増やして購入するといった手法は使えなくなりつつありますが、地道にコツコツとやっていてればどこかでチャンスが巡ってきた場合に規模の拡大のチャンスが生まれます。不動産投資は撤退しない限りは負ける確率の少ない投資の一つです。
ぜひ、不動産投資の最初の一歩が踏み出せない方は、地道な方法になりますが、参考にしていただけますと幸いです！
この記事が面白いと思っていただけたら、こちらもクリックお願いいたします。(^^)↓↓↓
