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新潟の地方サラリーマンによる不動産投資 収支報告2019年08 月

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収支報告2019年08月分です。更新サボり気味ですが自分の資産状況の状況整理のために、しっかり記載していきたいと思います!

 

地方不動産投資のリアルな数字のご紹介です。今年はキャッシュをためるフェーズにしています。戸建の現金買いや所有物件の修繕に当てられるようにしっかり貯めていきたいと考えています。

■1号物件  新潟駅近く駐車場

借入金額 2700万 

金融機関 地銀 変動金利金利1.65% 30年返済 

物件概要 月極駐車場 9台

【収支】

駐車代収入  ¥108,000

▲管理費   ¥9,720

▲振込手数料 ¥154

▲ローン   ¥95,015

=差引き  +¥3,111

【一言コメント】

駐車場の周辺道路の拡張が終わりの利便性が向上しました!しかし9月末で空きが1台出てしまいます。コインパーキング化に向けて見積もりを取り始めました。

■不動産投資をスタートするにあたってのきっかけを記載してます!

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■2号物件  新潟市西区青山 1Kロフト付きアパート

築年数  22年

借入金額 1780万円 

金融機関 信用金庫 変動金利金利1.8% 20年返済 

物件概要 世帯数 6部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入    ¥196,580

▲管理費    ¥9,720

▲電気代    ¥955

▲サポート費  ¥2,000

▲振込手数料  ¥648

▲ローン    ¥88,370

=差引き   +¥94,887

【一言コメント】

昨年度から安定しており、稼ぎ頭の物件です。入居者も入居して長い方が多いので助かっています。特に報告がなかったのですが、駐車場が一台借り上げが増えたようです。外壁の修繕のため、現在キャッシュを貯めています。今月も無事、何事もなくすごせました。

■3号物件  新潟市西区 大学前 1Kロフト付きアパート

築年数  20年

借入金額 3500万(オーバーローン)

金融機関 地銀 金利1.8% 20年返済

物件概要 世帯数 8部屋 駐車場3台

【収支】

家賃収入   ¥321,000

タイムズのB     ¥9,060

▲管理費   ¥11,232

▲電気代   ¥1,642

▲ローン   ¥173,763

▲振込手数料 ¥648

▲通信費   ¥11,232

=差引き  +131,543

【一言コメント】

今年の退去は今の所なく、安定稼働しています。お盆の帰省やオープンキャンパスなどの効果があったためなのか、駐車場をアプリで日貸しできる「タイムズのB」が過去最高収益を達成。今月のキャッシュフローはまずまずの結果を残すことができました。

 

■過去にカッティングシート張りに挑戦した記事は以下のとおりです。誰でもちょっと練習すると上手に貼れるのでオススメしてます!

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 ■清掃と内装の壁紙は地元の業者を開拓し分離発注を行いました。良い業者さんの見つけ方を記事にしてます。

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■実際のステージングの実例です。ステージングを制するものは客付けを制すると思ってやってます!

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■4号物件  新潟駅近くマンション区分駐車場

購入金額 198万(現金決済)

物件概要 月極駐車場 3台

【収支】

駐車代収入  ¥33,000

▲修繕費他  ¥29,295 (マンション管理費、修繕費、電気代)

▲振込手数料 ¥216

▲管理費   ¥1,650

=差引き   ¥6,974(3ヶ月分の滞納が振り込まれました。)

【一言コメント】

1台退去になりました。また、マンションが古くなったので管理費と修繕費を値上げされています。まったく管理していただいてないのに値上げとは…。担当の不動産屋さんが入院しており、未払いが続いていましたが無事、未払いのお金もいただけました。お金以上に、担当の不動産屋さんが無事で良かった!空車の1台が決まらないと儲からないので体調万全にしていただいて決めていただきたいです!

■5号物件  新潟市中央区 戸建て3DK

築年数  51年

借入金額 400万 

金融機関 信用組合 金利1.5% 10年返済

物件概要 貸家 駐車場なし

【収支】

家賃収入   0 (家賃は5.0万円を予定)

▲ローン   ¥38,084

=差引き  -¥38,084

【一言コメント】

2018年6月に購入しました。約一年空いています。う~ん厳しい。リフォーム済みなのですが、とりあえず不動産屋さんに声をかけてアプローチしています。

※9月より53,000円で決まりましたが、テレビのアンテナの故障やフリーレントなどのサービスで支出が増える予感。更に金融機関の事情で入居者が決まってからの担保設定を予定しており、抵当権の設定で来月更に10万くらい飛びます…つらい…。

■6号物件  新潟市中央区 長屋3DK

築年数  59年

借入金額 280万 

金融機関 信用組合 金利1.5% 10年返済

物件概要 長屋 駐車場なし

【収支】

家賃収入            ¥ 35,500

▲管理費   ¥ 1,775

▲ローン   ¥ 26,823

=差引き   ¥ 6,902

【一言コメント】

 

生活保護世帯の方が無事に入居し、安定稼働しています。10年ローンなんで短めですが入居が入っていればなんとかなっています。とりあえず今月も振り込まれて一安心。よかったよかった。

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■まとめ

2019年08月のキャッシュフロー+¥205,333 となりました。とりあえずキャッシュフローの黒字は確保で、20万の大台をやっと突破しました。空いていた戸建てがどんでん返しをくらってなかなか決まらなかったのですが、ついに今月決まりました。しかし、それに伴って修理や抵当権の設定代金など費用がかかり、再来月くらいのキャッシュフローはすでに減るのが目に見えている…。

 

当ブログははマイナスキャッシュフローもしっかりブログに載せています。順調ではありませんが、地道にキャッシュフローを稼いでおり、少しづつ安定してきています。

 

購入する方の属性やその方の方針など、いろんな条件やり方も変わってきますので、一つの参考事例としてお考えいただけると助かります。しかし不動産投資も株式投資などと同じですが、「退場しない限りは負けない投資」だと考えています。

 

不動産投資は時間を味方につける投資ですので、資産が積み上がった先に未来が変わると信じています。セミリタイアまではまだまだ遠いですが、イメージできるところまではたどりつけました。市況もそれほど今はよくないので、キャッシュをしっかりと温存します。

 

といいながらも、とりあえず物件も探し続けて、規模の拡大を目指していきたいと思います!

 

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