収支報告2019年09月分です。自分の現在地を知る上、ログにしております。
さて、地方不動産投資のリアルな数字のご紹介です。戸建の現金買いや所有物件の修繕に当てられるようにしっかり貯めて備えていきたいと思います。
■1号物件 新潟駅近く駐車場
借入金額 2700万
金融機関 地銀 変動金利金利1.65％ 30年返済
物件概要 月極駐車場 9台
【収支】
駐車代収入 ￥108,000
▲管理費 ￥9,720
▲振込手数料 ￥154
▲ローン ￥95,015
＝差引き ＋￥3,111
【一言コメント】
駐車場の周辺道路の拡張が終わりの利便性が向上しました！しかし9月末で空きが1台出てしまいます。コインパーキング化の見積もりも出したものの、うまくいきませんでした。とりあえず、月極でしばらく運用します。9月末で1台、退去が発生したものの、1周間も経たずに決まりました。
■不動産投資をスタートするにあたってのきっかけを記載してます！
■2号物件 新潟市西区青山 1Kロフト付きアパート
築年数 22年
借入金額 1780万円
金融機関 信用金庫 変動金利金利1.8％ 20年返済
物件概要 世帯数 6部屋 駐車場3台
【収支】
家賃収入 ￥196,580
▲管理費 ￥9,720
▲電気代 ￥1,775
▲サポート費 ￥2,000
▲振込手数料 ￥648
▲ローン ￥88,370
＝差引き ＋￥94,067
【一言コメント】
昨年度から安定しており、稼ぎ頭の物件です。入居者も入居して長い方が多いので助かっています。今月、一部修繕が発生しましたが、今月もしっかりとキャッシュを残すことができました。
■3号物件 新潟市西区 大学前 1Kロフト付きアパート
築年数 20年
借入金額 3500万（オーバーローン）
金融機関 地銀 金利1.8％ 20年返済
物件概要 世帯数 8部屋 駐車場3台
【収支】
家賃収入 ￥321,000
タイムズのB ￥1,920
▲管理費 ￥11,232
▲電気代 ￥1,783
▲ローン ￥173,763
▲振込手数料 ￥648
▲通信費 ￥11,232
＝差引き ＋122,205
【一言コメント】
今年の退去がなく安定稼働しています。お盆の帰省やオープンキャンパスなどの効果があったためなのか、駐車場をアプリで日貸しできる「タイムズのB」も今月はふるいませんでした。大きな事故もなく稼いでくれています。
■過去にカッティングシート張りに挑戦した記事は以下のとおりです。誰でもちょっと練習すると上手に貼れるのでオススメしてます！
■清掃と内装の壁紙は地元の業者を開拓し分離発注を行いました。良い業者さんの見つけ方を記事にしてます。
■実際のステージングの実例です。ステージングを制するものは客付けを制すると思ってやってます！
■4号物件 新潟駅近くマンション区分駐車場
購入金額 198万（現金決済）
物件概要 月極駐車場 3台
【収支】
駐車代収入 ￥33,000
▲修繕費他 ￥29,295 （マンション管理費、修繕費、電気代）
▲振込手数料 ￥216
▲管理費 ￥1,650
＝差引き ￥振り込みなし
【一言コメント】
1台退去になりました。また、マンションが古くなったので管理費と修繕費を値上げされています。担当の不動産屋さんが先月まで入院をしており、対応が遅れているためか今月は未払い…。空車の1台が決まらないと儲からないので体調万全にしていただいて決めていただきたいです！マンションの物件はあまり好きになれないことに最近気がついたため、物件の売却を検討しています。
■5号物件 新潟市中央区 戸建て3DK
築年数 51年
借入金額 400万
金融機関 信用組合 金利1.5％ 10年返済
物件概要 貸家 駐車場なし
【収支】
家賃収入 ￥53,000
▲ローン ￥38,084
▲管理費 ￥1,620
▲修繕費 ￥5,400
＝差引き ＋7,896
【一言コメント】
2018年6月に購入しました。約一年空いてやっと来ました！入居者からアンテナが故障しているという話があり、電気屋さんを手配しましたが、ただの設定ミスで¥5,400の費用がかかってしまいました…。また、入居者が決まってからの担保設定を予定しており、抵当権の設定で来月更に10万くらい飛びます…つらい…
しかし、これで金融機関の信用を得られましたので、次の物件を探しに行きたいと思います！
■6号物件 新潟市中央区 長屋3DK
築年数 59年
借入金額 280万
金融機関 信用組合 金利1.5％ 10年返済
物件概要 長屋 駐車場なし
【収支】
家賃収入 ¥ 35,500
▲管理費 ￥ 1,775
▲ローン ￥ 26,823
＝差引き ￥ 6,902
【一言コメント】
生活保護世帯の方が無事に入居し、安定稼働しています。10年ローンなんで短めですが入居が入っていればなんとかなっています。とりあえず今月も振り込まれて一安心。よかったよかった。
■まとめ
2019年09月のキャッシュフロー＋￥234,210 となりました。とりあえずキャッシュフローの黒字は確保で、20万を突破しました。空いていた戸建てがどんでん返しをくらってなかなか決まらなかったのですが、ついに今月決まりました。しかし、それに伴って修理や抵当権の設定代金など費用がかかり、再来月くらいのキャッシュフローが若干減ります。それでもキャッシュを積み上げて来たので、耐えられます。
今年の目標キャッシュ・フロー30万円（税引き前）まで近づいてきました。ローンの費用を繰り上げ返済できるほどの現金は現在ないので、さらなる物件の買いましをしキャッシュ・フローを目標値まで引き上げたいです。また、売却なども行いながら、資産整理もして行きさらなる拡大に向けた準備をしたいと考えています。
まだまだ借金は長い年数が残っていますが、借金を返済していくことで確実に資産が積み上がってきています。コツコツと諦めずに取り組んで行きたいと思います！
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