さしとかです。
昨年度まではトントン拍子で物件を購入していたのですが、今年は納得のいく物件が見つからず購入できていません。保有している物件の運用実績自体は悪くないのですが、一部売却も検討しております。
最近、新潟市内でも利回りも15％以上を超える物件が出てき始めています。そういった物件が出てきている理由の一つには金融機関の融資の厳しさが増しており、新規参入の投資家も入りにくい市況となっています。
今後に備え、一部の物件を売却して現金化、もしくは株式投資などで運用しながら拡大のタイミングを見計らいたいと思います。今はキャッシュを貯めて準備をしていきます。
話は変わりますが、私の周りで不動産投資を不動産に融資をしてまで購入する価値があるのかということをおっしゃられる方がたまにいらっしゃいます。そういったことをおっしゃる方の多くはリスクが怖い、また投資に対して怖いイメージを持っているようです。
私は誰かに不動産投資を強く進めることはしないですが、私個人の考えとしては「借金をしてでも不動産を購入する価値はある」と考えています。本日は借金をしてまで不動産を買うことの意義について触れたいと思います。
- 「投資が怖い」「借金が怖い」でも、サラリーマンもリスクが高まっている事実
- 住宅ローンより不動産投資の借金のほうがリスクが低い
- 借金をして購入した不動産は気づくと資産化している
- まとめ 借金は資産形成を早める一つの手段 うまく活用しよう
「投資が怖い」「借金が怖い」でも、サラリーマンもリスクが高まっている事実
投資が怖い、借金が怖いという方はまだまだ世の中には多くいらっしゃいます。しかし、インターネットが普及したことでマネーリテラシーの高い方はお金を守って稼ぐ手段を学んでいっており、リテラシーに差が生まれています。そしてマネーリテラシーの差が収入により大きな差を生み出す時代になったと感じています。
また、一方で終身雇用が崩壊し始め、大手企業でも好調にしても不調にしてリストラを行うケースが増えてきています。
普通のサラリーマンは一つの収入に依存している場合が多く、サラリーマンの職を失ってしまえば収入がなくなってしまいます。サラリーマンとして一つの収入源に頼ることが大きなリスクになりつつあります。
しかし、不動産投資や株式投資などに自ら学び、取り組み、規模を大きくすることができれば、一つの収入に頼ることなくリスク分散に繋がります。
一方で、不動産投資において、借金をすることで怖いと感じる部分は「お金を返済できなくなる」という状態です。借金自体が怖いというわけではありません。
サラリーマンとして毎月給与をもらっているとずっとお金をもらえるような気になってしまいがちですが、現代社会においては「サラリーマンとして自分の勤める会社がある日突然なくなる、もしくはリストラされる可能性」がつきまとってきます。
不動産投資は自分の物件を利用してくれる入居者がいる限りは、借金が利用している方のお金で返済されていきます。また、「不動産投資で借金を返済できなくなること」という最悪の自体を考えたときに、適正の値段で購入し、入居がつくレベルでリフォームや管理すればそういったことにはなりにくいです。
サラリーマンの収入だけに頼る経済状況にリスクはないのか、今勤めている会社のサラリーマンの収入が必ず安心なのか、考える必要が出てくる時代となりました。
住宅ローンより不動産投資の借金のほうがリスクが低い
サラリーマンが一つの収入に頼ることも大きなリスクになりつつある現代で、サラリーマンとしての収入を担保に住宅ローンを組むこともリスクになりつつあります。
万が一サラリーマンとしての職を失ってしまえば、住宅ローンの返済の負荷は非常に大きくなります。世の中の勝手なイメージで住宅ローンは安全のように思えますが、借金の返済を行うためには自分自身が働き続ける必要があります。
また、住宅ローンで購入した物件は自分や家族が住むもので常にランニングコストが発生します。自宅は収益を生むものではないですし、借金を返済し終わっても維持費はかかってきます。
しかし、不動産投資は入居者にお金を払ってもらうことで、そのお金を利用して借金を返済しています。不動産投資において借金を返済し終わった際は物件自体のメンテナンスは必要なものの、収益が大きく増えます。
一昔前であれば大手起業のサラリーマンになって、家を買って、ローンを返済して生涯を終えるという生活が理想とされていたように思います。
しかし、サラリーマンが終身雇用でなくなった現代社会では残念ながら難しいと感じています。むしろ、入居者のお金で運営できる不動産投資は自分自身の経済状況に大きく依存する住宅ローンよりリスクが低いと考えることもできるのではないでしょうか。
借金をして購入した不動産は気づくと資産化している
さしとかの月々の不動産投資におけるキャッシュ・フローはだいたい20万前後となっております。修繕や税金の支払いなど万が一のことも多いためキャッシュ・フローは出ているものの、闇雲に使うことはできません。
一方、さしとかの物件でローンで購入しているものの元本の金額を合計したところ、ざっと月々27万円ほどでした。
このキャッシュ・フローに加えて、この月々27万円の元本が資産化されていっています。減価償却や建物の劣化、不動産市況により複雑になりますが売却時にお金が帰ってくる可能性があります。
私の場合は月々元本が27万円程資産化されていきますので、年間で324万、不動産の資産化が進んでおります。サラリーマンの収入で年間324万もの貯金は現実的ではないです。
不動産投資は雨の日も風の日も勝手に働いてくれていて資産化されていきます。改めて計算してみると、不動産投資と借金の力はすごいと感じさせられます。
まとめ 借金は資産形成を早める一つの手段 うまく活用しよう
借金をうまく使い、適正な価格で運用できる不動産を購入できれば、借金が返済されるたびに資産が増えていきます。うまく使えば借金は資産形成を早める1つの手段となります。
もちろん、かぼちゃの馬車の事件やTATERUの事件のような物件を購入してしまっては破綻につながり、よい借金とは言えません。
あくまで不動産投資は事業です。安く物件を購入して、リフォームを入居者目線で行い、メンテナンスしながら運用すれば借金を支払えなくなる可能性は限りなく低くできます。住宅ローンを給与から支払うより安全です。
不動産投資における借金は上手く使えば強力なツールとなり、資産形成を早める有効な手段の一つだと言えます。
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