さしとかです。
久々のブログ更新となります。
年内、最後のブログ更新ができました。
現在の不動産投資の状況ですが、所有物件の入居の現状については、一部空室もあるものの、一年間を通して順調に推移したと思います。正確な計算しておりませんが、年間を通して入居96％くらいになるかと思います。
最初の年は入居率が全体で89％、昨年度が93％程度でしたので年々安定してきています。数字で見ると、大家力が少しづつ上がってきおり、少しの空室では動じなくなりました。
実は来年度に物件の外壁修繕を検討しており、融資を引くことを検討しております。借りいれの相談に上がった際に金融機関を２社ほど回ったのですが、担当者の方から衝撃的なお話もありましたので、現在の融資事情をお話をさせていただければと思います。
- サラリーマンは不動産投資以外の融資を受けやすい
- 既に自己所有の物件のリフォームローンも実績があれば引きやすい
- サラリーマン×不動産投資の最強神話は崩れつつある！？
- サラリーマンが不動産投資を始めたいならコツコツ始めて場数を踏む
サラリーマンは不動産投資以外の融資を受けやすい
今年は自動車を買い替える機会があり、初めて銀行からローンの借り入れを行いました。金利は2％を切っており、諸経費なども一部支払っているため、月々の返済金額は数万円程度でした。年数も短めのため、金利もほとんどかからず、キャッシュを温存できたので個人的はよい選択だと考えています。
キャッシュで一括で購入できる状態はベストですが、そこまでキャッシュがない場合は融資を使いつつ、温存したキャッシュを他の物件の購入などの運用に使い、どんどんお金を動かしていく方が効率的です。事業を大きくするためには借りいれを行い拡大するフェーズが必要です。ホリエモンこと堀江貴文さんもYouTubeでそんなお話をされてました。
金融機関は貸し出しできる相手を厳選してはいるものの、自動車に関しては審査も通りやすく、貸しやすいとのお話を聞くことができました。。
今までは自動車については費用計上をしておりませんでしたが、今回の車両費から不動産事業の経費の一部を計上する形をとり、購入金額の３割程度を費用計上する形をとります。自動車を家庭用で使っている分と事業用で分ける場合、距離で按分する計算方式を取る形にしました。金利の一部も費用計上していきたいと思います。
よく自動車ディーラーからオススメをされる残価型クレジットについては使いませんでした。自動車を購入する諸経費が抑えられ、購入か売却か後から選択できることもあり若い方には人気があります。しかし、金利も銀行より１％ほど高いことに加えて、車は名目上、こちらの所有物とはならず、販売会社の所有物となり、販売会社で減価償却が可能という魔法のような販売方法です。
残価型クレジット・・・・これを考えた人は天才だと思いました。
私の場合は当然事業でも経費計上するために、融資を使って購入し所有する形をとりました。
余談ですが、住宅ローンも金融機関は現在も貸しやすいようですね。住宅ローンなどの融資の相談の窓口だけ個別で用意して、囲い込みを行なっていることもよく見られます。信用組合や信用金庫などの地域密着型の金融機関にちょっとした借り入れは相談するのもよい選択肢だと思います。
地銀より良い条件でお話をいただく場合もありますよ。
既に自己所有の物件のリフォームローンも実績があれば引きやすい
今回の物件のリフォームに関しては、キャッシュを使うことも想定していましたが、今後の物件購入費などに充てることで効率的なキャッシュの運用をしたいと考えたため融資を選択しました。
金融機関の評価として今のところ入居も順調に推移しているため借りてほしいとのお言葉をいただけました！
借り入れ先の金融機関の通帳の入金が家賃収入でコンスタントに貴重され、一定の金額が溜めることができていました。また入居率などの書類の提出も毎年行なっていたこともあり、信用が高まっているようでした。
借り入れに関しては、口頭レベルですが、現在のアパートローン金利と一緒（1％後半）かつ見積もり分の全額で借りいれ期間は最大10年までなら大丈夫というお話をいただきました。
既存で所有していて運用実績のある物件のリフォームに関しては融資の依頼ははそこまで難しくない感覚を受けました。また、他の物件で根抵当権のついた物件などを持っている場合は、その物件の返済残金が減っただけ新しい借りいれをしやすくなるという方法もありますので、こちらの方法でも代用できると思います。
サラリーマン×不動産投資の最強神話は崩れつつある！？
先日衝撃を受けたリフォームローンの相談のために金融機関を２社ほど回った際に担当者の方のお話をご紹介したいと思います、
『今は本当にサラリーマンの方に不動産投資で融資の貸し出しの審査が厳しくて、不動産事業を専任でやっている方にしか、物件の購入でお金は貸せない方針になってます』
…よく意味がわからない？？と思いもう少し詳細を聞きました。
『不動産投資はあくまで事業ですので、サラリーマンの片手間では十分に対応ができず運営がうまくいかない可能性が高いです。原則、不動産賃貸業を既に取り組んでいる方を中心に貸し出す方向性になってます』
とのことだそうです。
かぼちゃの馬車やTATERUの事件以降、サラリーマンの強みであった物件購入後にローンの返済が滞った時にサラリーマンの給与から相殺するというサラリーマンとしての保険を属性として加味しないという考え方になりつつあるようです。
昔のようにオーバーローン、フルローンで一気に借りいれを増やして、セミリタイアのような手法は取れない時代になったことを改めて実感しました。
ちなみに、私のような既に不動産投資を始めて数年経っている投資家については実績があるため、物件自体の価値や金額、現金の保有状況にもよりますが融資については引き続き検討してもらえるようです。滑り込みで借りいれできる属性を作ることができていたので運が良かったです。
サラリーマンが不動産投資を始めたいならコツコツ始めて場数を踏む
サラリーマンの不動産投資においては融資を受けてスタートするのが難しくなりました。サラリーマンだからお金を借りやすいというメリットがなくなりつつあります。
しかし、不動産投資の実績を詰めないということではありません。借り入れしたい金融機関に定期預金を入れたり、現金で戸建てなどの小さい物件から購入を始めて実績を作り信用を高めることはできます。
信用が高まれば融資をもらえるようになり、大きな物件にもチャレンジできるようになります。 不動産投資は規模を大きくするフェーズや現金を貯めるフェーズ、運用を学ぶフェーズがあり、遅かれ早かれ後に繋がっていきます。
最初苦しい思いをしても、自己資本率が高まり収益を取れる体制が作れれば借り入れを増やし拡大できるフェーズがやってきます。
私も本年はなかなか購入したいと思える物件が出てこなかったのですが、自己資本率を高める我慢のフェーズだったと理解しています。不動産投資は面白いもので、購入できず前に進んでいないような感覚になっている時も、返済は進み資産は積み上がっていきます。現金も少しづつ溜まり、返済が進むことで実は金融機関の信頼も高まっているので、無意識のうちに前に進んでいます。
不動産投資を始めたいサラリーマンにとっては今は苦しいご時世ですが、乗り越える方法を試行錯誤しながらやっていけば道は開けると思います。
私も来年こそ規模を拡大できるように、コツコツ場数を踏んで、地道に取り組んでいきたいと思います。当ブログをご覧いただきました皆様もよいお年をお迎えください。今年一年間ありがとうございました。
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