さしとかです。
久々のブログの更新です。
顧問税理士より確定申告の書類準備の提出を1月中頃までとのお達しがあり、普段何もしてこなかったツケがまわり死ぬような思いで申告書を作成しました。
サラリーマンだけで過ごしてきていれば知るよしもありませんでしたが、この時期の多くの事業主は確定申告を前にして大変だなと感じます。
2019年度の減価償却費などを除く、ざっくりとした実績です。
駐車場の物件なども含め6箇所28戸
・売上 830万
・費用 220万
・返済 460万
・キャッシュフロー 150万
・入居率93％
となりました。戸建を昨年買ってからの空室で少し厳しい部分もありましたが、数字にして表示してみるとまずまずの結果です。本年度はよほど空室などで苦労しなければキャッシュフローも年間で200万は見えそうです。
キャッシュも昨年は貯めることができましたので今年こそ物件の買いましを進めたいと考えています。
本年度は色々と仕込みを行なってますので、また別の機会にご紹介したいと思います。
さて、私も不動産投資を始めて4年目になりました。不動産投資を通して見える景色が変わってきたように感じています。これからの展望について触れたいと思います。
専業大家へのフェーズは少し先の話
現在は売り上げが830万となり、規模もまずまず大きくなってきました。
専業大家になるのであれば売り上げが1000万を超え、無借金に近いレベルであればそれも可能かと思います。
また、キャッシュフローが単純に1000万あるということではなく、退去が起きにくく、複数の物件から入ってくる状態を作れればベストです。
ある程度地域を分散しなが、戸建てなどのファミリー物件、ハザードマップを確認しながら災害などのリスクが分散された状態を目指していきたいです。
所感になりますが少なくともあと5年程度は残債を減らし、物件の入れ替えや拡大をしないと私の場合は専業大家は厳しいかなということを感じています。
サラリーマンはとりあえず続ける
転職を一度経験しましたが、現在の職場については非常に満足しており、学びも多いです。
給与は前よりも下がりましたが、環境が良いことの方が重要だと感じています。仮に給与があまり上がらなかったとしても、物件の購入を拡大出来る体制になりつつあるので、物件の購入でカバーができると考えてます。
戸建てを買って5万で貸せれば年間60万になります。昇給で年間60万はかなり難しいですが売り上げを増やすことは難しくないです。
また、サラリーマンを続けていることで社会的な信用を持ちながら金融機関の借り入れが出来ます。
最大のメリットは不動産からのキャッシュフローを生活資金にまわすことなく、そのまま資産拡大に使えます。その結果資産拡大を早めることも出来ることも利点です。
どこまで運営を自分でやるかが見極められるようになった
大家としての力も少しづつ付いて来たように感じます。
カッティングシートを貼ったりやステージングを行ったり、家具を設置したり、自分でできる作業は大きく増えました。
まだ挑戦してないのですが、温水便座の設置やシングルレバーへの付け替えなど自分でできることを更に増やすことも視野には入れています。
ただし、電気屋さんや内装屋さんなど自分で発注（分離発注）したり、物品の施主支給を行い、まとめて設置作業を不動産屋さんにお願いしたりやり方は色々あります。費用対効果を考えながら、自分でやるのか見極め運営を行なっていきたいと考えてます。
まとめ サラリーマンのメリットを生かしながら更なる拡大を目指す
今年は物件の稼働を更に安定させ、物件自体の投資もしっかりと行っていきます。修繕や物件のバリューアップはしっかりお金をかけます。
サラリーマンとして使える信用と、生活費をサラリーマンで賄いながらキャッシュフローを物件に再投資できる状態は非常に強力です。メリットをしっかり生かしながら今後も運用していきたいです。
今年こそ良い物件に出会えますように！
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