地方不動産投資のリアル!30代サラリーマンがお金と人生に向き合うブログ

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ただの地方サラリーマンが不動産投資を始めてわかったお金の流れ

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サラリーマンが実際不動産投資を始めるとお金がどんな風に動くのか興味のある方におすすめの記事です。

 

さしとかです。

 

昨年から所有物件で1部屋退去が出ており苦戦しております。修繕はやっているものの新潟の賃貸事業の市場自体は厳しいのでなかなか簡単には行きません。

 

空室出るとインターフォン直したり、エアコン替えたり…。ちょっとしたことでも直すとお金があっという間に出て行きますね。

 

あらためて、不動産投資は空室との戦いだと言えます。経験値も上がってくると退去と聞いても動じなくなりました。粛々と自分のやれることをやっていくしかありませんね!

 

最近、ふと銀行通帳の記帳を始めるとお金が増えていることを感じました。満室でしっかり入居が埋まっていると通帳にお金がかなり増えていきます。規模の大きい大家さんや借金のない投資家さんに比べてまだまだですが、大家としてはやっとスタート地点には立てたかなと考えています。

 

私も不動産投資を始めて丸3年経ちました。これからデットクロスや新しい問題に直面することもあると思います。常に学び続ける必要を感じています。今回は3年前の自分が知らなかった不動産投資を始めて知ることができたお金の流れについてお話したいと思います。

 

キャッシュ・フローの実際のインパクトは体験するとすごい!

不動産投資を始めたころは駐車場という利回りが低い物件のため、手取りの半分くらいのお金が通帳に記入され、それが出ていくということを繰り返してしまいました。

 

現金はある程度余力を残しておいたのですが、毎月の入出金に恐怖を感じるほどです。月給以上のお金の入出金が繰り返されることは初めての体験でした。

 

ある日、キャッシュ・フローが出ず破産したという夢を見ました!汗びっしょりで目が覚めたこともあります…。

 

投資を始める前は色々な方にお話を聞いたり、ブログや実際投資されている方のお話しを聞いてイメージをしていましたが、実際に自分の通帳のお金の流れを見ることは全然違います。

 

不動産投資は先行投資を意識しよう

不動産投資においては入居がつけば支出がほとんどなく安定して収益が上がってきます。しかし、融資を使って物件を購入していると空室時は返済で持ち出しが発生するためキャッシュフローが減ります。この辺りは私の過去の記事をみていただくと実際のキャッシュフローの感覚をつかめると思います。
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また、私は基本的に築古物件の所有のため新築物件などの物件と比較すると設備が劣っている場合が多いです。退去がでた場合は壁紙やステージング、家具付きなど費用を投資して入居をつける努力をしています。

過去の空室対策については以下のような形で実施しています。

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先行投資を行うことで、競争力を上げて、極力空室期間を短くする努力をしています。入居がつかないということはエリアの選定が間違っている場合を除いては、設備や家賃などの他の物件に比べて競争力が低いことが原因です。

 

物件の競争力が低いとどうなるかというと以下のような負のスパイラルに陥りがちになります。

 

・物件の競争力が低い →・入居がつかない →・キャッシュフローが出ない

→・修繕費が捻出できない →・家賃が下がる  →物件の競争力が低い

まさに負のスパイラルになります。

 

築古物件においては家賃を下げることは簡単なのですが、家賃を下げずむしろ上げることを意識しながら修繕を行う方がよいでしょう。

 

周辺の物件の家賃相場を見て、この辺りは意識していく必要があります。ご自身でどんな物件でも入居付できる方以外は特に築古物件は先行投資が必要になります。

 

私の場合は家賃の半年分くらいを目安に費用を見積もって修繕を行っています。この辺りは物件の状況や市場、ご自身のレベルによってかわってくるかと思います。

 

負のスパイラルにならないためにも物件の競争力を維持することを常に意識していく必要があります。

 

不動産投資は安定してくるとお金が積み上がってくる

不動産投資を始めた方あるあるなのですが、特に融資を引いていると最初は本当にお金が手元に残らないです。不動産所得勢を取られたり、空室が出たり、いろんなことでお金がかかってきます。

 

利回りが出ていることが前提ですが、物件を満室に近い状態で運用できるようになると、お金はしっかり残ってきます。また、規模が大きくなるほど加速していくことを感じてきます。私も初期投資でかなり自己資金を使いましたが、通帳の金額が投資した頃の金額に近づきつつあります。

 

お金が増えてくると、しっかりと先行投資ができるようになったり、物件の頭金を増やしたり、物件の返済期間を短くできたりさらにステップアップできるようになります。

私も4年目に入り、少しづつ加速していることを感じてきました。

 

まとめ 不動産投資を始めるとサラリーマンでは知り得ないお金の流れを垣間見れる

私はもともとただの地方のサラリーマンでした。前の職場では将来性を見出せず、学びを感じることが減ってきたのでサラリーマンが苦痛で仕方ありませんでした。

 

そんな中で不動産投資を行ってきたことでいろんな方に出会え、たくさんのことを学びました。また、事業を実際に自分で行うということが、こんなにも大きなお金を動かすことは知る由もありませんでした。道半ばではありますが、さらなるステップアップを目指し経済的にも人間としても成長を楽しむことができるようになりました。

 

不動産投資を通してお金の見方や考え方が変わり人生を変える大きなきっかけになったことは間違いないです。今年は次のステージに向けて引き続き物件を探し、しっかりと投資していきたいと思います!

 

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