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7号物件の取得 長期で関係性を築くことの大切さを知る!

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※上記はイメージです。実際の物件とは異なります。

さしとかです。

 

ついに7号物件を取得できました! 

地道に前に進んでいます。

 

最近のサラリーマン投資家やセミリタイヤした大家さんのレベルは高いです。課題のあるガラボロ物件をご自身で修繕をしたり、収益性をもたせる工夫をして運用できる優秀な方も多いです。

 

私のやり方は地味ですし、大それたこともやってません。だからブログをかけることが少ない。。。とも言えますね。

 

私の場合は地方に住みながらも、妻が安定した職業かつ収入の高さと、私の方も金融機関の反応からもそこそこの属性という風になっております。

 

よって、そこそこの属性を生かして、そこそこの物件を買っていき、そこそこの労働投入を行なって運用しています。購入物件についても全国的に見れば平凡な内容かもしれません。不動産投資は人それぞれ、ステージや属性にあったやり方があるので、別の機会に記事に書きたいと思います。

 

それでは、今回の購入物件についてご紹介したいと思います。

 

物件スペックについて

購入した物件のスペックは以下の通りになります。

・新潟市西区エリア

・木造戸建て すでに入居済み

・築年35〜40年くらい

・坪 まあまあせまい

・金額 全部で420万くらい

・実利回り16.8% 表面は20%越え

・借入8年

 

ざっくりとですが、こんな内容になりました。すでに入居済みですが、中身がどうなっているかわからないので、退去出ると費用が高く可能性はあります。それでも入居がある段階での購入はやはり安心しますね。過去に二つ戸建を買っていますが、入居付がないとマイナスキャッシュフローからスタートするのでローンを組んでいると苦しいので入居済みのありがたみを本当に感じます。

 

今回の物件購入については購入価格に対して、担保価値が約2倍ほどあったとのことでした。信用毀損がカバーされるというありがたい現象。

ちなみに耐用年数切れの木造物件ばかり購入しているので、どうしても建物価値がゼロにみなされてしまいます。よって借入金額より、実際の評価価値が下回ってしまいます。これが信用毀損の考え方です。

 

担保価値のある土地が建物付きで購入価格を下回って購入できるということは稀なので今回は運が良かったです。そんな購入した物件は『任意売却物件』でした。

 

任意売却物件とは

任意売却物件とは持ち主がローンなどの債務を払えなくなり、任意で売却を決めることを指します。最低限、借金の金額を払えるだけの買値には設定する必要がありますが、競売よりは高い値段で売れる場合が多いです。保証協会さんや借入先の銀行が入り、売却先を探して借金を返済してもらうという形です。

 

今回の物件紹介の経緯としては取引自体はない不動産屋さんだったのですが、営業担当の方とご挨拶はしていて、何度か物件の紹介のお願いに行ったり、定期的にメールを送っていたりしたことでご紹介いただきました。

 

買い付けの際には色んな方が集まっておりました。破産者の代わりに弁護士さんや保証協会の方、先方の借入先の銀行、司法書士さんとそうそうたるメンツでした。決済もなんとも言えない雰囲気で文章には表現しにくいのですがお察しください。。。

 

まとめ 日頃の関係値を築いていた成果が目に見えた

私は、同じ地域で投資を長く行っていくことで地道に紹介をもらえる関係性を築いています。いわゆる「ドミナント戦略」に近いやり方です。※ドミナント戦略とは特定の地域のマーケットの所有率を高めて、特定の地域内で優位性をだす戦略のことを指します、

 

地元の所有物件の保有を高めて、営業担当者との関係を長期で築く形で、より話をもらいやすいという流れを作るように努めています。また金融機関の付き合いも長くなってきたことで500万円台くらいまでの借入なら、苦戦することなく借りられるようになりつつあります。

 

買えない日々が続いていても金融機関や不動産屋さんなどのアプローチは欠かさず行ってきた甲斐がありました。

 

今年は例年より物件をご紹介いただいている件数は多いので、さらに買いましできるように努めていきたいと思います。不動産投資で買えない日々が続いても、腐らずコツコツやっているといいことがありますね!

 

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