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不動産投資で新築アパートを建てる意義とは。ハードルは相当高い

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不動産投資で新築物件に挑戦したい

という方にお勧めの記事です。

 

さしとかです。

 

最近は空きがでた物件のリフォーム準備だったり、大規模修繕で時間を取られており、あまりブログを更新しておりませんでした。また、支払いの滞納など新たなトラブルも抱えておりました…。

 

一方、大家業を行う上でのそういった問題を乗り切れれば自分自身の成長にもつながります。なので大家としてのレベルを上げるための試練だと思ってここはポジティブに乗り切りっていこうと割り切っています!まずは自分にやれることをしっかりとやっていきたいです!

 

最近では新潟も緊急事態宣言を受け、外出の頻度が非常に減り賃貸の動きも厳しくなっているようです….。最悪のタイミングで空室が出てしまったのですが、職人さんの受注も減ったため修繕の対応は素早く動いてくれています。物件のバリューアップを素早くできますので、さっっそく取り掛かっていきたいと考えております。

 

こんな時だからこそ、自分自身の勉強に当てたり、物件を見に行って管理をしたりやれることをやっていきたいと思います!

 

私もいろんな大家さんのブログを拝見しているのですが、みなさんいろんな投資手法をやっていらっしゃいます。いろんな情報に触れると、どんな不動産を買っていったら良いのか迷う時もありますよね。今回は一部の方でも推奨されている新築アパートの投資について考えてみたいと思います。

 

 

現在の新築アパートの市況

まずは、前提条件として市況を考えたいと思います。2020年5月の段階ですが、新型コロナウィルス対策として、この地方である新潟も緊急事態宣言がされています。先日、確定申告書を出しに金融機関を回ったの際に以下のようなお話がありました。

・新築の物件の受注が急に止まった。

・融資は出せるが、企業自体の返済がへるわけではないので、倒産も増える可能性

・飲食や接客業などの事業を営んでいる富裕層による、リスク対策で不動産の売却の可能性が高まる

・経済の停滞によって新築プレミアムの家賃が払えなくなる人が増え、家賃が下がる可能性

 今後の経済状況にもよりますが、こういった可能性が高いとのことでした。また、修繕を依頼している内装屋さんや電気屋さんにも最近どうですか?と聞いてみましたがやはり同じ回答をいただきました。

 

このようなお話から予想できる今後の賃貸事業の事象として以下のことも考慮する必要があります。

→賃貸需要の動きは全体的にさらに鈍くなることが懸念

→新築アパートや築浅の家賃帯高めのアパートは高めの家賃が取りにくくなる可能性

以上の2つを十分考慮しながら検討が必要となります。

 

ただし、今後の可能性としてはコロナウィルスの影響で建築の需要が減少することにより、建築価格が下がる可能性もあります。建築価格が下がることは新築を建てるには追い風にはなります。

 

新築アパートを建てる上での条件

現在の厳しい賃貸事業の市況の中で新築アパートを建築し運営をうまく行うには以下のことを考える必要があります。

 

絶対に売り抜けられる、もしくはバイホールドで所有し続けられる新築アパートを建てること

です。言うのは簡単ですが、実際のハードルは相当高いです。サラリーマン大家であれば以下の条件が必須です。

 

1.売りぬけられる立地であること

2.賃貸の競争率の低いエリアで賃料が高く取れること

3.土地の仕入れなどの、そもそもの仕込み自体が圧倒的に安くできること

この3点が必要になってきます。

 

地主や資産家については「3.土地の仕入れなどの、そもそもの仕込み自体が圧倒的に安くできること」の条件がもともと土地を持っていたりキャッシュを持っていたりするため重要視しなくてもなんとかなります。

 

新潟でも学生エリアなどがありますが、賃料が崩壊しているエリアもあり、供給多加になっています。土地の仕入れなどは安くできる可能性はありますが、「1.売れる立地であること」「2.賃貸の競争率の低いエリアで賃料が高く取れること」に対しては厳しいと感じています。

競争率の高さで利回りは上がらず、売りにくくなったり、賃料も上げるには限界があります。供給多加なところは基本的には勝負を避けつつ、ファミリーなどの賃貸需要がありつつ、土地値に近いところを狙っていくべきです。

 

ちなみに言うことは簡単ですが、実際この条件を探したり実行することは相当難しいです。

 

…キラキラ大家や共食い大家のような方で、誰か売れそうな人を見つけて高く売れる手法もありえなくはないのですが。

 

新築アパートを運用レベルで考えたときのハードルは相当高いです。

 

新築プレミアムで利回りが高い時期は限られる

利回りを合格ラインで取れたとして競争率の高い場所で物件の場合は退去の度に家賃が下がる可能が高いです。ファミリー層などを対象にした物件は全体的には下がりにくい傾向にあります。

 

周辺の競合物件の同じ間取りで家賃の下がる傾向をしっかり調べり必要があります。懸念点としては、競争率の高い場所で新築を建てる場合は想定利回りがいつまで続くのかという点です。新築プレミアムの利回りはいつまでも続くわけではありません。こちらも合わせて十分に考える必要があります。

 

なお、築古だと家賃も下がりきっている場合も多く、うまくバリューアップすることで家賃をあげられる場合もあります。私の所有するアパートは前より利回りを上げることができました。

 

まとめ 新築アパートのハードルは相当高い。ただしポートフォリオには必要

新築アパートをゼロベースから建てるのは相当ハードルが高いです。利回りも地方でもせいぜい7〜8%です。しかし、築古ばかりでは将来的には入居がつかなくなったり修繕も大きくかかってきます。

 

ただしポートフォリオとしていつかは築浅物件や新築物件を規模を拡大していく上では意義があります。資産拡大する上で必要になってくるフェーズがいつかはきます。私自身も新築は欲しいのですが、条件は厳しいと感じているので、それなりに資産状況などが整った上でチャレンジをしていきたいと考えています。

 

不動産投資を始めたばかりの方にお勧めなのはオーナーチェンジで、戸建やアパートなど利回りが最低でも10%以上は出るものをまずは狙って購入していきましょう。資産が積み重なり、返済が終われば地主と同じ条件で勝負をできます。

 

まずは中古物件で価格の歪みのあるものを探しながら挑戦するのが良いでしょう。それまでに新築を建てることをイメージした戦略を練るべきです。

 

併せて賃貸市場の動きや、建築費用や材料費の波も見ながら仕込む時期は考えていくべきです。サラリーマン大家の場合はまずは築古で4〜5年程度は最低運用し、自分の資産状況を固めましょう。しっかりキャッシュを貯め、安定した土台を築古物件などで固めて新築にチャレンジすることをお勧めします。

 

私も新築アパートの投資をできるレベルまで、まずは積み重ねをしていきたいと思います!

 

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