さしとかです。
2号物件の外壁修繕を行いました。当初計画していた修繕よりお金をかけることになり、また借金が増えました…
該当物件はアパートで2017年に購入したのですが、当時もすでに外壁がボロボロでした。いつかは大きく修繕が必要だなと思いつつ現実逃避をしてきました。
↑写真では見えにくいのですが若干壁も剥げてボコボコしています。見た目も壁としての機能もすでに限界です…。海風が正面は当たるためか、損傷が激しくなっています。
ちなみに共用部です。最初で最後と思い、共用部もきれいにしようと考えました。
↑廊下のポストもややレトロな感じを醸し出しております。
廊下の白い壁も汚れていてみすぼらしい感じでした。空室があった際に室内の壁から水漏れが見受けられたので、外壁修繕を行うことを決意しました。2019年の夏から業者探しを行い秋に契約し、2020年の春に外壁と共用部の修繕が完了しました！
今回は不動産投資で避けて通れないリスクの一つ、建物を守るための外壁修繕で学んだことをお話したいと思います。
- 外壁修繕はなぜやるの？物件自体の寿命をもたせるためのもの
- 物件のバイホールド？売却メイン？どのくらい修繕やるのか決める
- 外壁修繕は必ず相見積を取ろう
- 修繕の際に駐車場が空いているか確認しよう
- 外壁修繕の結果、物件の雰囲気は格段に変わった
- まとめ 外壁修繕は費用対効果など様々な点に考慮する必要がある
外壁修繕はなぜやるの？物件自体の寿命をもたせるためのもの
今回、外壁修繕を行った物件は木造物件です。木造物件は水漏れなどに弱く、外壁や屋根から水漏れを起こしてしまうと躯体自体が傷んでしまいます。建物が立つ上で必要なメインの資材が傷んでしまうことで、もろくなってしまったり、シロアリなどの影響を受けやすくなってしまいます。
塗装も検討したのですが、どこから水が侵入するか分からないので全て上貼りで壁を貼ることで物件を覆う施工にしました。
物件のバイホールド？売却メイン？どのくらい修繕やるのか決める
外壁の修繕はアパートであれば最低200万程度はかかってきます。相場感はこんな感じです。
また、バイホールドで物件を所有し続けるのか、比較的近い将来で売却して行きたいのかによってお金のかけ方は検討する必要があります。
物件の売却をメインで考える上では見た目の印象も違うため、びんぼっちゃまスタイルの外壁修繕を行ってもよいと思います。
びんぼっちゃまスタイルとは、漫画おぼっちゃまくんにびんぼっちゃまというキャラクターがおります。表だけ立派そうな服ですが貧乏なため、後ろ半分が裸という斬新な服装をしています。テナントで正面だけカッコよく上貼りしてたりするのをよく見かけますね。
正面だけカッコよくして全体の修繕を減らして費用をかけない手法です。印象を変えて「物件をもたせる」という意味合いが強いのであれば、こういったお金をあまりかけない方法もありだと思います。
今回私の場合売却の意向は今のところなく、物件自体の躯体を確実に守るために全体を上張りするという選択を取りました。修繕をした先にその物件をどう運用していきたいのかもしっかり考慮した上で外壁修繕を考える必要があります。
外壁修繕は必ず相見積を取ろう
私は今回3社から見積もりをとりました。
A社 外壁専門店
B社 たまに使う内装屋さん
C社 外壁専門店
ポイントとしては自社職人を抱えていそうなところや商品をちゃんと発注して仕入れるところをホームページなどを参考に探しだし見積もりをとりました。正面だけ張替えであとは全部塗りで一旦依頼をだしました。同じ見積もりを依頼した結果は以下の通りでした。
A社 外壁専門店 180万
B社 たまに使う内装屋さん 270万
C社 外壁専門店 300万
C社の値段の高さにはびっくりしました！大きい作業になればなるほど相見積の大切さを知ることができました。最終的にはA社に決定し外壁の上貼りと屋根の塗装を合わせて280万で納めることができました。それでもC社より安い。
相見積は必ず行いましょう。これだけ見積もりが違うと支払いのインパクトも変わってきます。
修繕の際に駐車場が空いているか確認しよう
外壁工事の際は、足場を組むことは当然ですが、外壁屋さんの荷物置き場や車を止める場所の確保が必要になります。駐車場が入居者ですべて埋まっている場合などは近くの駐車場を借りたりする必要もあります。
東京などの首都圏では物件を作る際はよいのですが、修繕の際に莫大なお金がかかる場合が多いそうです。理由としては駐車場の場所が基本的に少ないため、近くを借りるなどをするとかなりの金額がかかってくるそうです。
物件の修繕の際に業者さんの車が止められる体制なのかは大家として確認する必要があります。
外壁修繕の結果、物件の雰囲気は格段に変わった
換気口などもステンレスタイプに変え、看板なども一新しました。外壁は断熱材の入ったガルバニュウムをツートンカラーで貼っています。モダンな仕上がりになり、かなりカッコよくなりました。外壁は断熱仕様のものを使っているため冬場などは今までより暖かくなりそうです。
見た目だけではなく機能面でも入居者さんには喜ばれる仕様にしました！
供用部の廊下の壁もすべて色を塗り直しました。レトロ感があってもおしゃれに見えそうな色ということで、今回はこのような色をチョイスしました。
内廊下の照明が全部で3箇所ありましたが、すべてLEDのライトに変更しました。2階部分はレール式にしてモダン感を演出。
最初の物件紹介写真で写っていた赤いポストを取っ払い、床は木目調のフロアタイルで統一しました。壁紙との色合いもよかったので、別の物件でも床と壁の色合いの組み合わせを行いたいと思います。
本当に無事に終わってよかったです！管理会社の方からも「見違えるようになった」という言葉をいただけました。
コストは以下のとおりです。
▼外壁費用 280万円
・断熱材入りガルバニュームの外壁上貼り
・コーキング
・一部塗装
・屋根塗装
▼共用部費用 40万円
・フロアタイル床
・ライト交換（施主支給）
・階段下ポスト取り外し（大工工事）
・内装塗装 ※クロスの貼れない素材だったため費用が高くなった
合計 320万円
周辺競合物件に対して、共用部と外壁の見た目、断熱性能は高まったと思います。この効果で一秒でも入居者さんが長く住んでいただけることを願います。
まとめ 外壁修繕は費用対効果など様々な点に考慮する必要がある
外壁修繕は大きなお金がかかります。外壁修繕をしたあとでその物件を長期保有したいのか、ただ躯体をもたせて売却を有利にしたいのか様々なことを考慮する必要があります。
また、外壁修繕を実施するには立地や工事車両の駐車場の確保など色々なことを加味して実施する必要があります。自分で壁の色を選んだり、塗装の色を選んだり大家として良い経験になりました。今回の経験を今後の保有物件の修繕にも生かして行きたいと思います！
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