サラリーマンをしながら不動産投資をするのに労働力を投入した方がよいの？
と気になる方におすすめの記事です。
さしとかです。
リフォームの打ち合わせやリフォームに伴う金融機関で借り入れなどで最近ずっとバタバタしてます。先日は家電量販店に行き、照明やインターフォンを購入し、空室が出た物件に設置をしました。設置はインターフォンなどの修繕もあったため施主支給で行いました。
楽天やAmazonなどのネット通販も使用するのですが、エアコンや家具家電付きにする際に同じ家電量販店を利用しています。空室の度に色々購入しているとポイントも溜まりますね。保有ポイントは10万ポイントを超えました！大体10％くらいのポイントがつきますので家電量販店では100万以上の買い物をしていることになります…。改めて、すごい購買金額ですね。
事業のお金なので自分のお金という感覚があまりないのと、物凄い勢いでキャッシュが減るのだけは感じます…。儲かる日が来るのかと常に自問自答しながら毎回対応しています。
不動産投資は管理会社さんに照明の交換やエアコンの入れ替えなどをお願いすることができます。もちろん、電話やメール一本でほぼ全てをアウトソーシングをすることも十分可能です。
ただしそれはお金に余裕があればの話です。不動産屋さんにお願いすれば依頼した作業に利益が上乗せされます。
サラリーマンで不動産投資を行っている方はそこまでお金を持っていない場合も多いため、DIYを中心として自分自身の労働力を使う場面もよく見受けられます。
そこで今回は不動産投資における労働力投入の是非について考えたいと思います。
- 不動産投資における自分の労働力の投入は入居付の可能性を上げるためのもの
- 管理会社の行うことだけが入居付の全てではない
- どこまで自分が頑張れる？労働力の費用対効果を考えよう
- まとめ 全ては入居付のため。費用対効果を考えて労働力を投入しよう
不動産投資における自分の労働力の投入は入居付の可能性を上げるためのもの
入居付のためには競合物件などより設備が良い方が決まりやすい傾向にあります。家賃が競合より安いことはもちろん、インターフォン付きや宅配ボックス、追い焚き機能付き、部屋の内装がお洒落か、清潔感など様々な要素があります。
これらを簡単にまとめて言ってしまえば入居付の可能性を上げることが一番の目的となります。
少し極論ですが、とある物件がボロボロで汲み取り式のトイレで、壁がはげて、室内に汚れが目立って決して良い状態でなかったとします。（入居者の安全が守られる状態の物件のレベルになっていることが前提ではありますが）そんな物件でも入居が決まって家賃が回収でき、運用できる状態であれば手をかける必要はないです。
非常に賃貸の需要が高い人気のあるエリアで間取りの需要もあり、そして家賃帯が物件の魅力度に対して適正であれば入居が決まるということです。
一方で一部の天才投資家の方のように入居者を決めてから物件を購入できるといったすごい方達もいます。過去にそんな天才投資家の方のセミナーの参加もしてみました！マインド面はとても勉強になりました。やり方の真似は私にはできません！
つまり自分の労働力を使う必要ないように入居が勝手に決まるエリアの不動産を購入する、もしくは入居が決められる仕組みを作れれば労働力を投入する機会は減ります。
…と極論を言いましたが、普通は放置しても勝手に入居が決まる物件が買えませんし、自分で入居付を決めた状態にすることは難しいです。よって、入居付の可能性を上げるための工夫が必要になり労働力を投入することとなります。
管理会社の行うことだけが入居付の全てではない
不動産の管理会社さんに管理の委託をお願いすることで清掃の代行や雑草の除去、部屋のリフォームなど様々なことを行ってくれます。リフォームの経験や賃貸の知識など頼れる部分はたくさんあります。
ただし、毎日物件を見ている分ではありません。細かいゴミが残っていたり、雑草の除去が追いついていなかったりするときもあります。不動産屋さんのいう通りにしてリフォームを行えば絶対に入居付が決まるわけではないですし、ステージングなど自分で入居の可能性を上げる行動を行えることはたくさんあります。
自分の労働力を入れることで全体の費用を抑えることはもちろんですが、入居者に喜ばれることがそもそもなんなのかを考えて行動する必要があります。自分でやるべきことや管理会社だけでは足りない部分は何なのかを見極め、労働力を投入する必要があります。
以下は参考記事となります。
設備の導入や物件の当たり前品質を書いた記事です。
ステージングの参考事例です。
どこまで自分が頑張れる？労働力の費用対効果を考えよう
最近はYouTubeや大家さんのブログなど物件の修繕やおしゃれな見せ方など、手軽に情報を得られるようになりました。自分で材料や素材を用意して、自分の労働力を投入することで安く作業を行うことは可能です。
しかし、物件の修繕を行う上で自分の理想の像があまりにも高すぎると、一人で作業を行うには非常に時間がかかってしまいます。残置物を撤去して、清掃して、壁紙を貼って、クッションフロアを貼ってなどなど。ブログではこういったことも見かけますが、サラリーマン大家にとっては時間的な制約も多いので結構大変です。時間がある方にしか難しい戦略となります。
また、一人で頑張って家賃が入ってこない状態で半年かけて安く修繕を行うのが良いのか、半月程度でお金を払って職人さんを雇って理想の状態に近づけて募集の機会ロスをなくすのか、費用対効果を考えて行う必要があります。
一方、自分が時間をかけて修繕の技術をつけたいということや学びたいということであればDIYで自分の労働力を投入することもありです。知識が増えれば業者への依頼の際にも交渉の幅を出せるようになります。
まとめ 全ては入居付のため。費用対効果を考えて労働力を投入しよう
サラリーマンの多くは時間をそれほど取ることができません。家庭がある場合は家族にも時間を割く必要があります。私も家庭のタスクに追われる傾向にあります。
私の所感としてはサラリーマンかつ家庭を持っている方の場合はある程度のアウトソーシングも必要だと思います。入居募集が遅れるなどの機会ロスを避ける方が結果的には良かったりする場合もあります。
自分のかけた労働力が費用の抑制につながりつつ、入居付に有利に働くためのものであることを常に意識していかないと何が目的だったのか忘れがちになってしまうこともあります。住居を提供する不動産投資の場合は、入居をつけることで収益を得るビジネスモデルです。
素早く入居をつけるために有利になることはなんなのかを常に考えながら効率よく労働力を投入していきたいですね！
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