※写真はイメージです
今回の記事では7つ目に購入をした築古戸建てのリフォーム例をご紹介します。
地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。２月にオーナーチェンジの戸建て物件を購入しました。とある不動産屋さんに飛び込んで、出会って3年ほどたちやっと購入に至りました。
オーナーチェンジでラッキーと思っていた矢先、緊急事態宣言が全国で発令される中での退去を味わいました。何もしないわけにはいきませんのでリフォームを含めて対応をし客付けを行いました。
物件スペックについて
2020年２月に戸建てを購入できました。物件のスペックは以下のとおりです。
・新潟市西区エリア
・木造戸建て すでに入居済み
・築年35〜40年くらい
・坪 まあまあせまい
・金額 全部で420万くらい
・家賃5.9万円
・実利回り16.8%
・借入8年 350万
以下はリフォーム後の実利回りは以下のとおりです。
・空室後のリフォーム
壁紙、床一部、塗装
エアコン2台手配
照明機器、インターフォン手配
…辛い
・家賃6万円 管理費５％
▼実利回り計算
・5.7万円 × 12ヶ月 ＝ 68.4万円
・年間家賃手残り68.４万円 / （購入費用420万円 ＋ リフォーム120万）
＝実利回り 12.6％
うーん、リフォーム費用かけすぎたかもしれません。
余談ですが、今回は土地評価が700万円ほどで、まずまずの物件でした。立地も良いです。信用毀損をカバーできるのはありがたいです、信用毀損とは実際の購入金額に対して金融機関の物件の評価が下がっている状態をさします。私は耐用年数切れの木造物件ばかり購入しているので、どうしても建物価値がゼロにみなされてしまいます。
任意売却物件での購入 任意売却物件とは
任意売却物件とは持ち主がローンなどの債務を払えなくなり、任意で売却を決めることを指します。最低限、借金の金額を払えるだけの買値には設定する必要がありますが、競売よりは高い値段で売れる場合が多いです。保証協会さんや借入先の銀行が入り、売却先を探して借金を返済してもらうという形です。
今回の物件紹介の経緯としては取引自体はない不動産屋さんだったのですが、営業担当の方とご挨拶はしていて、何度か物件の紹介のお願いに行ったり、定期的にメールを送っていたりしたことでご紹介いただきました。
買い付けの際には色んな方が集まっておりました。破産者の代わりに弁護士さんや保証協会の方、先方の借入先の銀行、司法書士さんとそうそうたるメンツ。決済もなんとも言えない雰囲気でした。
7号物件築古戸建ての物件の状況
物件自体は目立ったクラックはなかったものの、畳の部屋の床が湿気でやられてました。ヤニ臭を除けば普通のお家です。またオーナーチェンジの物件なので状況がわからず白蟻などのリスクはやはり怖いです。
奥の居間が二箇所、床板がぶよぶよしていたので白蟻の可能性は捨てきれませんでした。すぐに内装屋さんに調査を依頼させて頂きました。とりあえずシロアリはいなかったです！よかった。
ただし湿気で床が傷みやすいので調湿剤は設置する必要がありそうでした。白蟻がいなくて良かったです！外も少しチョーキングが出てますが、問題ない範囲でした。また今回の物件は水回りが綺麗なので本当に助かりました。水回りにお金をかけなくて済んだのは大きいです。
▼玄関について
昔ながらの石素材です。これはこれで材質的には良い気がしますが、THE築古ですね！
▼天井の照明とジップトーン
古く天井の柄もうーん…古いという感じでした。
▼床など
キッチンの床が痛んでいました。床下の収納って今の時代あんまり使わないですよね。足を引っ掛けて怪我とかされても大変です。
▼照明
全体的に古めかしい感じでした。黄ばんでいる感じが私は個人的には嫌いです。
▼天井もヤニが染み付いていた
茶色に黄ばんでおります。ヤニ感をかもしだしています。すごくヤニ臭かったです。
幸い、水回りは非常に綺麗で、過去にリフォームが入っているようでした。水回りについては清掃のみでイケると判断しました。
予算を決める ただし周辺の同じ競合物件の状況を見る
予算は壁や床、清掃含み100万で設定してます。私の住んでいるエリアで戸建てのリフォームで外注だすとこのくらいです。相見積をし少しでもコストをカットしていきます。人それぞれのやり方になりますがコストカットはしつつある程度予算を決めて直します。
お金をかけないことは大切ですが、インターネットサイトで周辺物件の写真と比較して競争力を高めておくことも同時に検討しないと機会損失がでてしまいます。兼業で十分に時間もとれないため、外注で先行投資をして、早く入居を決めるために内装屋さんに依頼をかけました。
どこを優先的にリフォームするのか
基本的なポイントになりますが、以下のようなところを今回は意識をしてリフォームを行なっています。
１.清潔感を出す
今回の場合は、天上が黄ばんでいたこととスイッチカバーもヤニで汚かったのでまず清潔感を出すところを重視しそれぞれ張り替えと交換を行いました。
2.床を変えて印象を変える
壁紙はアクセントはあまり使わず、床の材質を変えることで雰囲気をだすことにしました。多少高くつくのですが、和室の部屋をいくつかフローリングにしようと考えました。廊下を含めて素材はフロアタイルとしました。理由としては傷に強く、部分張り替えも可能だからです。
3.照明、インターフォン基本設備の設置
築古を購入すると、インターフォンがあまり整備されていないことが多いです。エイブルやSUUMOでも検索覧に必ずありますので、付いていない場合は必ず設置を行ってます。
また、照明もちょっとオシャレなLEDの照明に交換してます。内覧の際に明るく見えますし、印象が変わりますので費用対効果が高いです。
手入れされている物件は築古でもリフォームをしたりポイントを抑えれば埋まります。内覧で見学される方が入った時に「手入れされている」もしくは「古くても小綺麗で清潔感がある」と思えるような印象を持ってもらうポイントは必要があると考えてます。
競合物件を調べた限りでは見た目に修繕をかけている物件があまりなかったので、差別化をはかりました。
修繕後の様子について
かなり綺麗になったと思います。自分でも住みたいと思えるレベル感！床は一階部分に関しては白基調のものにしてます。
全体的に暗く見えるため明るめの壁紙も採用しました。ヤニの匂いも減りました！
押入れを一箇所クローゼットに変更し、和室の床も張り替えました。フロアタイルはテナントやモデルハウスで最近よく使われる柄だそうです。
照明はちょっとおしゃれそうなものを購入し、設置しました。電球もLEDなのでかなり明るいですね！天井もクロスをはり、綺麗な白になりました。
玄関に入った時の印象を変えたかったので、タイルの上貼りを行なっています。モダンな感じになりました。
まとめ 築古物件のリフォームは清潔感をどこまで出せるかが重要
私が最初に見学した時とリフォーム後はかなり印象が変わりました。
費用を抑えるために、１階部分のリフォームは強化しましたが２階部分は最低限しか行なっていません。ネットでの検索も主流になってきてますので写真映えは重要です。
また入居希望者が内覧で入った時の印象は玄関、水回り、よく使う一階の部屋の見栄えは気にしたいです。できるだけきれいな部分を見せるようにリフォームすることが大切ですね。
リフォームや清掃で重要なことはポイントは清潔感を出すです。天井や床を白にするとかなり清潔感が出ます。照明にほこりが溜まっていたり、明かりが暗いと物件の清潔感が出ないので、リフォームを入れた場合は併せて照明は全部替えています。
周辺の競合玄関や室内の照明などは変えてないものが多いです。手っ取り早く差別化するには照明を替えるはオススメです。他の修繕に比べても安いので費用対効果は高いです。
ステージングなどで印象をさらに上げることも可能です。他の競合物件より印象が良くなるところを押さえながらリフォームして費用対効果を最大化させていきたいですね。
戸建てのリフォームに興味のある方はぜひ以下の記事も見ていただけると嬉しいです！
www.sashitoka.com
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