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7号物件戸建てリフォーム 築古物件のリフォームは第一印象を変えるところを優先する

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※写真はイメージです。

さしとかです。

久々のブログ更新となります。

 

7号物件で空室が出たため、リフォームを行いました。毎回リフォームはどこを優先してどこまでやるのか考えさせられます。

 

リフォームの経験値があがればもっとやるべきところとやらなくていいところのポイントを絞れると思います。この物件は連絡を3年程続けていた不動産屋さんからのおかげで購入することができました。

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せっかくの入居者つきオーナーチェンジだったのですが、退去が発生し今回のリフォームにいたります。

 

私はDIYはせずにリフォームについては今回は外注にしています。ただし、予算を決めて安くするために分離発注を行い、何を優先するのか検討しながら実施をしました。

 

築古物件はどこまで修繕するのかが非常に難しいです。毎回建物の状況も違うので勉強になります。前に不動産屋さんに教わった当たり前品質の内容を意識しながらリフォームでバリューアップを行なっていきます。

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ちなみに過去に行なった戸建てのリフォームの記事です。過去に色々この物件でチャレンジをしたおかげで何をやるのかやらないのか、良い選択ができるようになったと感じています。経験値って大切ですね!

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アパートでも何度か修繕を入れて入居を決めてきています。自宅も3回くらい建てると、思うようなものができると言われてます。そんなことできる方は少ないですね。

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修繕後はお金をかけようと思えばいくらでもかけられます。投資方針も人それぞれです。フルリフォームして売買も視野に入れたり、自分で労働力を投入してコストを抑えたり、凄腕大家さんはほとんどリフォームせず貸し付ける、といった方法があります。

 

この記事はどこまでリフォームをやるかについて私なりの考えを語りたいと思います。

 

 

今回の物件の状況

物件自体は目立ったクラックはなかったものの、畳の部屋の床が湿気でやられてました。ヤニ臭を除けば普通のお家です。またオーナーチェンジの物件なので状況がわからず白蟻などのリスクはやはり怖いです。

 

奥の居間が二箇所、床板がぶよぶよしていたので白蟻の恐怖は正直怖かったです。最初に奥の居間から畳を外し内装屋さんに調査を依頼させて頂きました。

結果は…。

 

 

 

 

 

 

 

 

問題なかったです!よかった!

ただし湿気で床が傷みやすいので調湿剤は設置する必要がありそうでした。白蟻がいなくて良かったです!外も少しチョーキングが出てますが、問題ない範囲でした。

 

また今回の物件は水回りが綺麗なので本当に助かりました。水回りにお金をかけなくて済んだのは大きいです。

まずは玄関ですが、昔ながらの石素材です。これはこれで材質的には良い気がしますが、THE築古ですね!

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天井の照明も古く天井の柄もうーん…古いという感じでした。
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キッチンの床が痛んでいました。床下の収納って今の時代あんまり使わないですよね。足を引っ掛けて怪我とかされても大変です。
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照明も全体的に古めかしい感じでした。
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天井が茶色に黄ばんでおります。ヤニ感をかもしだしています。すごくヤニ臭かったです。
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幸い、水回りは非常に綺麗で、過去にリフォームが入っているようでした。水回りについては清掃のみでイケると判断しました。

 

現状からどこまで直すのかを考える

予算は壁や床、清掃含み100万で設定してます。私の住んでいるエリアで戸建てのリフォームで外注だすとこのくらいです。相見積をし少しでもコストをカットしていきます。

 

人それぞれのやり方になりますが私の場合はある程度予算をかけて直します。


お金をかけないことは大切ですが、インターネットサイトで周辺物件の写真と比較して競争力を高めておくことも同時に検討しないと機会損失がでてしまいます。兼業で十分に時間もとれないため、外注で先行投資をして、早く入居を決めるためにこちらの手法をとっています。

 

リフォームのどこにポイントを置くのか

すごく基本的なポイントになりますが、以下のようなところを今回は意識をしてリフォームを行なっています。

 

1.清潔感を出す

今回の場合は、天上が黄ばんでいたこととスイッチカバーもヤニで汚かったのでまず清潔感を出すところを重視しそれぞれ張り替えと交換を行いました。

 

2.床を変えて印象を変える

壁紙はアクセントはあまり使わず、床の材質を変えることで雰囲気をだすことにしました。多少高くつくのですが、和室の部屋をいくつかフローリングにしようと考えました。廊下を含めて素材はフロアタイルとしました。理由としては傷に強く、部分張り替えも可能だからです。

 

3.照明、インターフォン基本設備の設置

築古を購入すると、インターフォンがあまり整備されていないことが多いです。エイブルやSUUMOでも検索覧に必ずありますので、付いていない場合は必ず設置を行ってます。

 

また、照明もちょっとオシャレなLEDの照明に交換してます。内覧の際に明るく見えますし、印象が変わりますので費用対効果が高いです。

 

手入れされている物件は築古でもリフォームをしたりポイントを抑えれば埋まります。内覧で見学される方が入った時に「手入れされている」もしくは「古くても小綺麗で清潔感がある」と思えるような印象を持ってもらうポイントは必要があると考えてます。

 

競合物件を調べた限りでは見た目に修繕をかけている物件があまりなかったので、差別化をはかりました。

 

修繕後の画像

かなり綺麗になったと思います。自分でも住みたいと思えるレベル感!床は一階部分に関しては白基調のものにしてます。

 

全体的に暗く見えるため明るめの壁紙も採用しました。ヤニっぽさは無くなりました。

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押入れを一箇所クローゼットに変更し、和室の床も張り替えました。

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照明はちょっとおしゃれそうなものを購入し、設置してます。電球もLEDなのでかなり明るいですね!天井もクロスをはり、綺麗な白になりました。
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玄関に入った時の印象を変えたかったので、タイルの上貼りを行なっています。モダンな感じになりました。
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築古物件のリフォームは第一印象を変えることを優先する

私が最初に見学した時とリフォーム後はかなり印象が変わりました。

 

費用を抑えるために、1階部分のリフォームは強化しましたが2階部分は最低限しか行なっていません。ネットでの検索も主流になってきてますので写真映えを考える必要があります。

 

内覧で家に入った時の印象は今回の物件の場合は玄関、水回り、よく使う一階の部屋の見栄えは気にしたいです。

 

競合物件では玄関や照明などはあまり変えてないものも見受けられます。ステージングなどで印象をさらに上げることも可能です。

 

他の競合物件より印象が良くなるところを押さえながらリフォームして費用対効果を最大化させていきたいですね。

 

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