さしとかです。
先日、リフォームを行なった戸建ての入居が決まりました！賃貸の方のお話によると決めてくれた入居者さんは
『こんなに綺麗な貸家は見たことない！』
と即決だったそうです！ありがたいです！
ただ、リフォームで100万円ほど投資をしています。今後は費用対効果を考えて、「D I Y」や「どこの修繕やるやら」を厳選できるようになりたいと考えています。
今回の貸家は周辺の空き物件の競合調査をし、家賃や修繕状況を見ながら修繕をしています。結果的にはまずまずかと思いました。過去にも一度貸家のリフォームを行っています。その時の経験を生かすことができました。
ちょっとした小物や照明、備品はAmazonと楽天、ニトリを使い分けて対応しています。
私は地方都市でマンションやアパート、戸建て、駐車場などに不動産に投資を行っています。いろんな物件を買って実際に運営してみると色々見えてくることもあります。そこで今回は地方不動産投資でお金を稼いでくれる物件を選択するための考え方をお伝えしたいと思います。
- 平均居住期間の長いファミリー物件を安く買う
- 戸建ては初期投資、アパートはランニングコストそれぞれかかる
- 地方のマンションは好立地で安くなければおすすめしない
- まとめ 長期入居でお金を稼ぐ ファミリー入居者向けの戸建てはおすすめ
平均居住期間の長いファミリー物件を安く買う
物件を購入時に気をつけなければいけないのが、平均居住期間の長い入居者が住みやすい物件を購入すると言うことです。以下のサイトが非常に参考になります。
上記のサイトを参照にすると学生であれば2〜4年で退去の入れ替わりが87.7％発生します。私は学生アパートで4年生大学の向けの物件を1棟所有しています。しかし授業の単位を取り終わったので地元に帰る方で今月退去が1名発生します。過去には留学で9月退去を経験しました。
また、4年生大学の学生が4年間全て住むわけではなく、大体2月〜3月上旬に引っ越すため見積もると入居期間が3年10ヶ月ほどになります。入居時は安定するのですが、入居年数が短いとあまり儲かりません。突発的な退去を想定すると平均3年8ヶ月くらいの入居年数になりそうです。
学生を中心とした物件の表面利回りはあんまり当てにならないので、表面利回りを計算する際は1ヶ月ほど少なくみた家賃想定をされると良いです。また、入退去が激しいと入居の際の仲介手数料で1ヶ月ほど家賃も飛びます。入退去の度に修繕やクリーニングなどのお金がかかります。
ちなみに上記のサイトでファミリー層の場合は4年〜6年、それ以上を合わせると74.３％となり入居年数が長い場合が多いようです。ファミリー物件であれば、うまく運用すれば入退去があまり発生せず、入居率も非常に安定します。個人的にはファミリー層の入居が狙える物件を購入した方がお金を貯めやすいと思います。
あとはそもそも論になりますが高利回りになるように安く買うことです。利回りは全てを癒す力がありますので妥協できないですね！
戸建ては初期投資、アパートはランニングコストそれぞれかかる
戸建ては、購入したあと修繕などでお金がかかる場合があります。内装を全体的に綺麗にするとだいたい100万くらいかかります。外装が問題なく、シロアリや傾きなどがないことは重要です。水回りの修繕などがなければ内装だけならこの金額で十分雰囲気を変えることができます。
アパートも水回りなどが問題なければ面積にもよりますが一部屋あたり戸建ての1/3くらいの金額で修繕を済ませることができます。ただし、インターネットを導入したり、共用部の電気代がかかったり、清掃の手間などは発生します。
戸建ては入居がついたらほとんど放置でき、設備故障がない限りはほとんど手がかかりません。アパートは初期投資は抑えやすいのですがランニングコストがかかってくることは認識しておきましょう。買い方や運営の仕方、修繕のやり方によっても変わってきますが、私の運営している実態となります。
地方のマンションは好立地で安くなければおすすめしない
地方のマンションは個人的にはおすすめしません。管理費や修繕費が高い場合があるのと売り物件も増えており、処分するにも処分できない場合があります。購入の際には思いっきり指値を入れて相当安く運用できるのであれば、ありかも知れません。
将来的に自分で住む可能性があるエリアや住んで見たいマンションなどがあれば交流も検討できるかも知れません。もし戸建てとマンションで同じ値段で買えるのであれば戸建ての方がおすすめです。
戸建ての方が実需で最後売却や隣のお家の方に売却したりと地方では出口はあるかと思います。
まとめ 長期入居でお金を稼ぐ ファミリー入居者向けの戸建てはおすすめ
購入する物件を選択する時は入居者のイメージをしましょう。データ上ではファミリー向けの方が長期入居が見込め入居率は安定します。退去が多いと入居の際の仲介手数料やその度の修繕などお金を稼ぎにくい場合もあります。
戸建てはしっかり修繕を入れるとお金はかかりますがDIYでカバーしたり、うまく修繕を入れない方法も考えましょう。オーナー自身でもやれることはあります。費用対効果を見ながら修繕や労力を投入すると良いです。
対象の入居者をイメージしながら物件を購入して、お金を稼げる状態にしたいですね！
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