『戸建ての不動産投資は流行っているけど儲かるの？』
『安く買えるって本当？』
『どんな戸建てを買うと良いの？』
以上の内容に興味がある方におすすめの記事となっています。
さしとかです。
地方都市で、戸建てや駐車場、アパートを運営しています。入居率は全体で95％程度で推移することができています。不動産投資を始めてもう少しで丸４年になります。たった４年ですが、不動産投資のトレンドがどんどん変わってきています。
私が不動産投資を始めた当初は高属性のサラリーマンが地方の億単位のRC物件を購入して高速リタイアと言うのが流行っていました。しかし、その後スルガ銀行とかぼちゃの馬車によるシェアハウスのサブリース問題やTATERUの融資改竄問題が起きます。その結果、高属性のサラリーマンでも現金が不十分だったり、投資経験がなく計画が甘いと金融機関から借入も難しくなりました。
最近の不動産投資で注目されているのは築古の戸建てを安く購入してリフォームし貸し出すことが流行っています。楽待でも先日取り上げられていました。
楽待で特集されていた、ふかぽんさんの場合はもともとこのような手法で不動産投資を行っている方です。それぞれの方が色んな投資の手法で皆さん取り組んでいるのが不動産投資の面白いところですね。
不動産投資はそれぞれの方の社会的な属性や経験値によってやり方は変わります。ただし戸建てによる不動産投資は初心者でも大きなリスクを取らずに取り組みやすいものです。最近では戸建ての不動産投資に参入する初心者も多くなっているので、良い物件が見つけられないことも多いですが、挑戦する価値はあると思います。
今回の記事では戸建ての不動産投資でお金を稼ぐために、購入のポイント、メリット・デメリットについてお話ししたいと思います。
不動産投資用の戸建てをうまく購入するポイントについて
戸建てを購入するにあたりポイントがいくつかあります。
家賃6万程度で貸し出せる立地でコミコミ500万の物件を捜す
戸建て投資では最低でも以下のポイントを私は目指しています。
・家賃が6万程度はとれるエリア
・駐車場は最低1台
・購入から諸経費、リフォーム含めて500万以下になるように買値を設定
6万円×12ヶ月=72万円 72万円÷500万円＝14％
以上を守ると表面利回りが最低14％なります。また突発的な修繕などを考えた時に家賃が6万円程度は取れないと運営がうまく行かない可能性があります。当ブログではこちらの金額を設定していますが自分で修繕ができたり、入居を自分自身で決められるような方は費用を極端に抑えることができるので、この限りではないです。
都市計画法と接道は十分に確認する
都市計画法という法律があり、通常ですと市街化区域というものに該当する場合が多いです。しかし、市街化調整区域の場合だと法律の制約がかかり再建築ができない場合があります。また土地値も安い場合が多いため、安い戸建てを探していると市街化調整区域だったりする場合も多いです。市街化調整区域の場合は再建築などができない可能性もあるため値段との折り合いは考えるべきです。
一方、接道の幅でも再建築の可否が決まるため最低でも2m以上の土地が道路と接していないと建物の再建築をすることができないです。このあたりの細かい部分は割愛しますが、再建築不可物件は値段も安い傾向にありますので、こちらも十分に注意しましょう。
最後に接している道路が公道なのか私道なのかも十分に注意しましょう。私道にしか接していない場合は近隣トラブルになる場合もあり、交通料を請求される場合も０ではありません。私道にしか接していない戸建ても値段が安い傾向にありますのここも忘れずに確認しておきたいです。
建物の基礎部分にクラックやシロアリなどの重大な欠陥はないか
値段の安い戸建ての場合は築年数が古い場合も多いので、建物の基礎部分にクラックがあったりシロアリなどで躯体が痛んでいる可能性もあります。物件の状態は不動産屋さんに同行してもらったり、自身でも細かく見ましょう。戸建てに限らず全ての物件でここは調べるべきポイントとなります。
水回りの状態が良いものを選ぶ
古い戸建てを見ると、バランスがま（給湯昨日がお風呂の横についているもの）や汲み取り式、すごく汚いボロボロのキッチンなどの物件も普通にあります。水回りは清掃で貸し出せるレベルのものを選びましょう。水回りの修繕や交換を入れてしまうと一気に費用がかかってきます。しかし入居者は水回りで印象を決める方も多いのでこの辺りもしっかり確認しておきましょう。
外壁と屋根の状況を確認する
外壁や屋根、雨樋いの状態は見ておきたいです。何か災害があった時に火災保険で修繕を入れる方法もありますが、入居に影響がないレベル感の状態のものは購入したいですね。痛んでいた場合はやはり100万円単位で外壁と屋根の修繕でお金が飛んでいきます。
痂皮とのバランスをみる
どの物件も事故物件だったり、物件自体が傾いていたりする場合もあります。初心者にはあまりおすすめはできないですが、値段次第ですし、賃貸需要があり、修繕を見込んでもしっかり回るのであれば購入しても良いと思います。とにかく安く買えればなんとかなる場合もありますが、このあたりは客付が最終的にできるかどうかの判断になります。
戸建ての不動産投資のメリット
戸建てには極端に安い場合がある
投資用の全空アパートなどでも安い場合はありますが、投資用物件は投資家や不動産屋さんによる売却が多いです。値付けも厳し目が多いです。
しかし、戸建ての場合は不動産自体が必要ないため処分をしたいという方も意外と多いです。県外に住んでいた所有者が相続も大変なため二束三文でうる事例や管理できなくなる事例などで叩き売りが出てきます。私も今年購入した物件は土地値は700万ですが買値は370万でした。まずまずの値段で物件を購入できたと思います。戸建てはとにかく処分したいという方も他の投資物件より一定いる傾向にあります。
戸建てはアパートより設備がよい場合がある
戸建てで売却されているものの多くは元々の持ち主さんが住むために立てている物件です。量産のアパートよりは建具や設備など品質が高い場合があります。柱なんかも立派だったりする場合もありますね。建具などを生かしてリフォームを行うとアパートとは違ったおしゃれな物件に仕上がる場合があります。お風呂やキッチンなどがリフォームされている場合もありますので通常のアパートより設備がよい場合もあります。
ファミリーなどの長期的な入居者を確保しやすい
先日の記事にも記載しましたが、ファミリー層の平均入居期間は4年〜6年、それ以上が入居年数が7割以上というデータになっています。若い単身者や学生の平均入居期間は2〜4年が中心になってきます。
入退去が多いとどうしてもその度に修繕費や客付の仲介手数料など支出が増えます。戸建ては長期入居者を確保しやすい場合が多いです。長く住んでもらうことがとにかく大切です。
戸建ての不動産投資のデメリット
戸建てのデメリットは以下の通りです。
融資を使った購入は効率が悪い（現金買いがおすすめ）
融資を使うと抵当権の設定や銀行への手数料など費用負担も大きくなります。また不動産で10戸１棟のアパートを購入しようが、戸建てを購入しようが労力はかかります。現金でサクサク購入できる場合は、戸建てもよいかと思いますが、融資を使う場合は手間やコストを考えると効率はあまり良くないです。
リフォームの修繕費用やオーナー自身労力などのコストが大きくなる
リフォームをどこまでやるかにもよりますが、住居面積が広い分、壁紙の張り替えや床の張り替えはお金がかかる場合が多いです。部屋数が多いとエアコンなども多くつける必要があるのでここも費用がかかります。コストを抑えるためには、オーナー自身で労力を投入することも一つの手段となります。どこまで修繕を入れるかもよりますが、コストを抑えるために労働力を投入する場合も出てくる可能性があります。
入居率が０か100になり空室時の心理的負担がある
現金で物件を購入できていれば問題ありませんが、融資を使うと客付が決まらない間は完全に収益が０になるため赤字になります。一例ですがアパートなどですと、満室時で8部屋、返済比率が50％以下の物件で運用できていた場合は費用などを加味しなければ4部屋入居があれば、返済には問題ない状況になります。
戸建ては所有戸数が少ないと空室時の心理的な負担感は大きくなる場合があります。
まとめ 戸建ては価格が安く買えて入居がつけば安定はしやすい オススメ
戸建て物件は入居がつけば長期入居が見込まれ、経験上は結構安定しやすいです。買い値や立地、駐車場の有無などを間違えなければ良い投資先となります。また戸建ての投資とアパートの投資を掛け合わせしながら資産拡大ができると理想的です。
また、以外と実需として住んでくれた方が購入してくれたり、隣のお家の方が欲しいというお声がけをくれたりというケースもありますので、売却益も比較的狙いやすいです。自分で運営できるエリアを厳選しながら不動産投資するにはおすすめの投資法の一つです！
不動産投資を学ぶならYouTubeでも人気のもふもふ不動産さん以下の動画がオススメです！内容も非常に分かりやすく、改めて不動産を学ぶにもオススメですよ
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