さしとかです。
現在地方で駐車場や戸建て、アパートなど7箇所運営しています。規模も少しづつ拡大してきており法人化も視野に入れて現在準備をしております。私の場合は不動産投資自体のスタートが利回りが低めの駐車場からのスタートで、良いスタートとは言えませんでした。…がなんとかここまで生き残ることができてます^^;
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一番最初に購入したこちらの物件は幸いにも、もともと好立地かつ周辺の道路状況も良くなり資産価値は上がりました。売却しても十分に利益が出そうなので良かったです。また、不動産投資を始めた当初はキャッシュを持っていたので別の不動産を続けて買うことでリカバリーできています。不動産の数が増えてくると不動産投資は安定する特徴がありますね。
さて今回は私のように不動産投資でつまづかないために、ご自身の資産状況に合わせた不動産投資を始めたい初心者の方が取り組むべき不動産投資戦略を考えてみたいと思います。
- 属性の条件例 属性が達していなくても諦めないことが大切
- 貯金・年収が少なくても挑戦出来る地方戸建て
- 貯金400万〜500万で築古アパート一棟物を狙う
- 貯金1000万以上なら選択肢はさらに広がる
- まとめ 不動産投資を始めたい初心者は、貯蓄など自分のレベルに合わせた投資を検討しよう
属性の条件例 属性が達していなくても諦めないことが大切
年収も金融機関の見るバロメーターなのですが、地方で不動産投資を行うことを前提とします。企業の中小企業以上で正社員かつ年収400万前後を想定します。
なお、非正規である場合や年収が満たない場合でも創業資金として日本政策金融公庫でお金を借りられる可能性は十分にあります。不動産投資を始めるには難易度は高くなりますが一番重要なのはマインド面だと考えています。
以下の記事も参考にしてみてくださいね。諦めなければ不動産投資を始めることはできます！
貯金・年収が少なくても挑戦出来る地方戸建て
物件を買う金額的に安く買える可能性があるのは戸建てです。地方であれば200万〜500万程度の金額でも十分に探すことができます。
▼シュミレーションの実例
・戸建て：400万円
・金融機関も20％〜30％程度の頭金を求めるので100万円の頭金を用意
・借入：300万
・金利：２％ 10年借入 月々の返済27,604円
・家賃収入：5.５万円
・返済比率：50.1％
※抵当権の設定や仲介手数料、不動産所得税や火災保険などは別途かかります。
以上のような内容であれば、現実的にも物件を購入できますし、運営もできるかと思います。地元の信用金庫や信用組合などでしたらこのくらいのシュミレーションで書類を作成し、融資の依頼をすれば十分貸してもらうチャンスはあると思います。
また、シュミレーション通りにうまくいって入居がつけばまた次も借りやすくなります。なお、戸建て物件でどんな物件を狙えば良いのかは、以下の記事を参考にしてみてくださいね！
貯金400万〜500万で築古アパート一棟物を狙う
貯金額自体がかなりハードルが高いですが、私も一人暮らしのころから財形型貯蓄を使って貯蓄を行なっていました。
・月３万円×12ヶ月 ＝ 36万
・ボーナス7万×２回 ＝ 14万
合わせて年間50万となります。
10年で500万を貯めることができます。また、10年程度企業に務めていると社会的信用も生まれるので融資も比較的借りやすい状況になります。実家暮らしだったり給与がもっと高ければもっと短い年月で資金を貯められるでしょう。金融機関は借主が貯蓄をしっかりできているのか、事業に対しての本気度もみています。
よって一棟物の築古アパートなどでも十分に挑戦することも可能かと思います。
▼シュミレーションの実例
・木造アパート：2000万円
・頭金500万
・借入：1500万
・金利：２％ 10年借入 月々の返済136,680円
・家賃収入：25万円
・返済比率：54.6％
※抵当権の設定や仲介手数料、不動産所得税や火災保険などは別途かかります。
最近はどこの金融機関でも築古物件は大体融資の期間が最大でも10年程度と言われる場合が多いです。私がある金融機関から聞いたお話では支店決済を行うにあたり、「10年以内で特定の金額内」であれば融資を通しやすいとのことでした。現状の市況ではなかなか長期の借入ができないので、頭金をどうしても貯めつつ、短い借入にも耐えらえる買入を行う必要があります。
貯金1000万以上なら選択肢はさらに広がる
貯金1000万以上だとかなり選択肢が広がります。新築物件なども視野に入れることは可能です。新築の場合は返済期間を長く組むことができるためキャッシュフロー自体はだすことも可能かと思われます。木造でも22年以上の融資を減価償却があるため組むことができる可能性が高いです。
また、現金があると、売主が売り急いでいるような物件は安く買い叩くことも可能です。安いアパートも1000万程度なら見つかるかもしれません。戸建てでも無借金で2〜3つくらい購入し、全て客づけを行い、今度は実績とその物件を担保に大きく融資を引くなどもしやすくなるでしょう。
現金で購入すると担保設定費用など余計なお金もかからないので費用を全体的に抑えることができます。自信のある方は1000万の貯金をベースに融資を引くことをオススメします。
まとめ 不動産投資を始めたい初心者は、貯蓄など自分のレベルに合わせた投資を検討しよう
不動産投資においては物件も様々な種類があり、不動産投資を始めたいと思う方の属性も現在地も様々です。これから不動産投資を始めたいという方はまずは身の丈にあった投資をすることをオススメします。かぼちゃの馬車の一件やTATERUの件など明らかにサラリーマン属性に頼りきった高額な借入は危険です。金融機関期間もそう簡単に融資をしてくれなくなりました。
まずは万が一、空室や収益が思うようにいかなくても、リカバリーできる範囲をしっかりとシュミレーションして物件を購入してみましょう。また、貯蓄と合わせて、良い物件を探すことも大切です。初心者がいきなりすごく良い高利回り物件に出会えることは稀です。不動産屋さんを回ったり実績を作りながら物件を探し続ける必要があります。融資を受けることも、物件自体も諦めずに探し続けることが大切ですね！
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