この記事では不動産投資の
リスクの危険性とリスクを対策する方法についてお伝えします。
さしとかです。
不動産投資のリスクと向き合いながら早4年経とうとしています。
私も不動産投資を始めてから以下のような体験をしています。
・客付が上手くいかず空室に苦しんだ
・入居者が御縄になり家賃が入ってこない
・災害でアンテナや給湯器が壊れて数十万かかってしまった
・ランニングコストの見積もりが甘く収入が安定しなかった
順風満帆ではないですね。
実際に不動産投資はリスクあるから辞めておけ！と言ったセリフを言われる方もいらっしゃると思います。確かにリスクがありますよね。
ただし、現代の世の中は変化が激しく、サラリーマンであっても終身雇用が崩壊しつつあるため一つの職から収入を得るだけではリスクが高い時代です。最近では大手企業でも早期退職も推奨されていたり、生活様式が大きく変化した結果、転職も厳しい職種によっては厳しいです。
不動産投資については様々なリスクはあるものの、実は多くのリスクへの対策は可能です。そこで今回は不動産投資で想定されるリスクとリスクへの対策についてまとめました。
不動産投資のリスクを大きく分類すると２種類に分かれる
不動産投資のリスクを大きく分類すると２種類に別れます。
・物件選定失敗のリスク
・物件購入後、運営で想定されるリスク
上記の二つを回避する必要があります。
物件選定失敗のリスク
物件選定失敗のリスクは購入前や購入した段階で十分にシュミレーションを行い調査を行うことでリスクを回避することができます。
物件の収益力を正確に把握しリスクを回避する
購入する不動産が儲かるのか儲からないのかシュミレーションをする必要があります。シュミレーションを行うことで、買ってよい物件なのか、買ってはいけない物件なのか判断することができます。また、借入を抑えて頭金をどこまで入れれば良いかもシュミレーションで把握することができます。
購入を想定する物件については『玉川式不動産収益試算Excelシート』の活用をオススメします。売却時手残り試算から、個人税・法人税率計算まで見れます。古いバージョンについてはインターネットで検索すると無料でもダウンロード可能です。
細かいランニングコストから初期投資でかかる費用、そしてデットクロスなども予想できるスーパーExcelファイルなので、シュミレーションについてはほぼ正確な数値を把握することができます。唯一の欠点はよほど収益性の高い物件以外は夢のないリアルな数字が見えてしまうことですね。
上記でご紹介しているExcelシートの内容とも重複しますが、特に購入してから継続で費用としてかかってくるものはしっかりと考慮する必要があります。大切なので強調しています。
・管理費
・インターネット代
・浄化水槽代
・電気・水道代など
・エレベーターの修繕予定
・マンションの修繕管理費
これらのランニングコストを漏れなく全て把握して手残りがいくらになるのか正確にシュミレーションすることが大切ですね。
出口戦略（売却できない）がないリスクを回避する
万が一、購入した物件で運用がうまくいかず、失敗した場合でも売却で損切りできる状態のものにしたいですよね。以下のような物件は避けるべきです。
・市街化調整区域や接道が理由で再建築不可な物件
・10年単位で見た場合、明らかに需要がなくなりそうなエリア
・私道にしか接道していない物件
・越境している（隣人トラブル回避のため）
これらに該当する物件はまず避けた方が良いです。ただし、ある程度不動産投資に精通しており、購入価格を安く抑えられる場合はリスクと天秤にかけることもありかと思います。
建物が劣化した物件を購入してしまうリスクを回避する
不動産投資を始めようと思った時に避けたいのが建物自体が劣化している物件を購入してしまうリスクです。
・傾き
・シロアリ
・屋根水漏れ
・基礎クラックなど
素人目で見ても最初はわからないため、大工さんや板金屋さんに調査代金を払いつつ一緒に物件を確認してもらうのが良いでしょう。不動産屋さんにも告知義務はありますが、免責が条件になっている場合もあるため注意が必要です。
排水管の劣化リスクを回避する
築古物件などでは特に排水管が汚れていたり傷んでいる場合が多いです。購入の際に配管専門の業者に事前に清掃してもらうとよいです。アパートなら世帯数にもよりますが10万程度かと思います。築古物件は一度はこういった専門の清掃を行ってもらうとよいです。
以下のサイトでは業者を安く探すのに便利なサイトです。排水管の清掃から、エアコンクリーニングから修繕まで幅広い業者をお手頃な価格で探すことができます。
物件購入後、運営で想定されるリスク
購入する前に十分なシュミレーションや対策を行った後は運営時に想定されるリスクへの対応が必要です。
家賃滞納を回避するためには保証会社の審査を必須にする
家賃の滞納のリスクが大家業には一定あります。しかし、保証会社の審査が通ると入居者が家賃を払えなかった際に最大で３ヶ月程度建て替えや催促を行ってもらえます。それ以上の期間になった場合は裁判所へ手続きを行い強制執行などを行う必要があります。この辺りは保険によっては弁護士費用を一定に金額まで出してくれるものもあるのでそういったものを使うことも良いかと思います。
運営で想定されるリスクは基本的には保険で最大限カバーをする
賃貸業を運営時にリスクを未然に防ぐというよりは、カバーできる状態を作り出すことが重要です。基本的には保険を十分にかけてカバーをする形が必要です。火災保険に特約をつけることでほとんどの問題はカバーできます。火災保険を検討される場合は一括サービスなどを使うことで比較検討することができますね。
入居者の孤独死のリスク
単身者用の物件で特に高齢者の方が入っている場合は孤独死のリスクを想定した方が良いです。物件で亡くなられた場合には、次の入居者に対して告知義務が発生し、客づけが苦戦する場合もあります。また、発見が遅れた場合は物件の修繕が必要になる場合もあるため、入居状況にによっては特約で入れる必要があります。
家賃の減額保証や修繕保証などが保証内容として入っているため万が一の際は心強いです。
災害、不慮の事故に関するリスク
地震、水害、風害など年々自然災害が猛威をふるうようになってきています。例年、数十年に一度の台風や豪雨と言われるレベルの天災が全国各地で毎年必ず起きています。また、日本は地震大国なので地震保険も外せないですね。
火災保険と地震保険セットで入会は当然ですが、保証内容を極力充実させたものに入ったほうがオススメです。比較サイトとか使っても良いですし、知り合いに頼んでも良いでしょう。ちなみに、さしとかは銀行の子会社さんに付き合いでお願いしています。
付き合いなどがない場合は比較サイトで安くする方が良いですね。
特約については以下の二つを入れることをオススメします。
・施設賠償責任特約
・建物電気的・機械的事故
施設賠償責任特約とは所有する物件が原因で何らかしらの損害が起きた場合に効果を発揮する保険です。例えば、万が一所有物件で屋根が落ちて所有者の車が破損した、冬に雪が落下して来て入居者や通行人など怪我をしたなどこういった際に対応できる特約です。
建物電気的・機械的事故についてです。建物電気的事故は電気系統が不具合でショートしたり焦げたり、溶けたりすることで電流が通らない、または壊れしまうなどの事故のことを指します。機械的事故は、設備となっているエアコンの室外機や給湯器などの機械装置そのものが折れたり、曲がったり何らの原因で壊れたりする場合のことを指します。
私も保険で運営時の大きな損失をカバーすることができています。
まとめ 不動産投資のリスクは対策を十分に行えば問題ない
不動産投資のリスクは実際存在します。しかし、物件を購入する前に念密なシュミレーションを行い、下準備をし、運営時にもリスクを想定しながら保険などをかけることで十分対応できます。特に不動産投資において火災保険などの特約はかけられるだけかけておいた方が良いです。万が一の時にも十分リカバリーできると思います。
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