この記事を見ることでシュミレーションの大切さや不動産投資の収支が理解できるようになります。
地方で不動産投資とサラリーマンをしているさしとかです。2019年度の所有不動産の収支についてご紹介したいと思います。運用実績は以下の通り通りです。
■1号物件 新潟駅近く駐車場
・借入金額 2700万
・金融機関 地銀 変動金利金利1.65％ 30年返済
・物件概要 月極駐車場 9台
【収支】
・売上 130万円
・費用 12万円
・返済 113万円
・CF 5万
・入居率 99.91%
【一言コメント】
固定資産まで含めると赤字の物件です。不動産投資としては良くないです。ただし、新潟市屈指の立地で資産性が高く多分、売却で十分利益が出る価格で購入は出来ています。残債が減ったら新築物件に将来的には挑戦したいです。
■不動産投資をスタートするきっかけになった物件です。
■2号物件 新潟市西エリア 1Kロフト付きアパート
築年数 購入時22年
借入金額 1780万円
金融機関 信用金庫 変動金利金利1.8％ 20年返済
物件概要 世帯数 6部屋 駐車場4台
【収支】
・売上 225万円
・費用 25万円
・返済 115万円
・CF 85万
・入居率 97.40%
【一言コメント】
所有物件の中では稼ぎ頭です。浄化水槽の物件で点検費用などランニングコストがかかってます。2020年に外壁修繕をローンを組んで行ったのでキャッシュフローが低下します。見た目はかなり変わったので退去抑止になればと願っております。
■3号物件 新潟市西区学生用 1Kロフト付きアパート
築年数 購入時20年
借入金額 3500万
金融機関 地銀 金利1.8％ 20年返済
物件概要 世帯数 8部屋 駐車場3台
【収支】
売上 370万円
費用 50万円
返済 210万円
CF 110万円
入居率 96.9%
【一言コメント】
購入時から家具家電付きや空室対策をおこなっているため安定してきました。ただし学生物件なのでシーズン中に途中退去があると家賃に影響を受けてしまいます。
■カッティングシート張りに挑戦した記事は以下のとおりです。誰でもちょっと練習すると上手に貼れるのでオススメしてます！
■清掃と内装の壁紙は地元の業者を開拓し分離発注を行いました。良い業者さんの見つけ方を記事にしてます。オススメです！
■実際のステージングの実例です。ステージングを制するものは客付けを制すると思ってやってます！
購入金額 220万（現金決済）
物件概要 月極駐車場 3台
【収支】
売上 47万
費用 37万
CF 10万円
【一言コメント】
修繕費などがマンションは高いためあまり採算が合わないため今年度中に今後の運用方針を決めます。マンション系の物件は投資においては、よほど安く買わないと意味をなさないことを理解できた物件です。学びにはなりました。
■5号物件 新潟市中央区 戸建て3DK
築年数 51年
借入金額 400万
金融機関 信用組合 金利1.5％ 10年返済
物件概要 貸家 駐車場なし
【収支】
売上 22万円
費用 6万円
返済 45万円
CF ▲29万円
入居率 33.3％
【一言コメント】
夏に入居が決まるまでマイナスキャッシュフローでした。年間収支を圧迫しております。現在は入居が決まっており、黒字化できております。戸建ては０か１なのでローンを組んで入居が決まらないと厳しいです。
■6号物件 新潟市中央区 長屋3DK
築年数 59年
借入金額 280万
金融機関 信用組合 金利1.5％ 10年返済
物件概要 長屋 駐車場なし
【収支】
売上 32万円
費用 37万円
返済 25万円
CF ▲30万円
入居率 77.1%
【一言コメント】
入居のタイミングで修繕費用などが発生し年間でマイナスキャッシュフローになっています。今年は特に問題なく、入居も安定しているため黒字化しています。
■まとめ
固定資産税が約40万でしたので全体で約120万のCF（キャッシュフロー）となりました。購入を挟んだり突発的な修繕があると思うようにお金が増えないのが不動産投資ですね。
購入の際や入居が決まる際は特にコストがかかりますので長く住んでもらえるようにしたいです。
2020年は入居は安定しており、マイナスキャッシュフローだった物件はプラスに転じるため200万程度のキャッシュフローが見込まれます。
しっかりとキャッシュを残せるような形で本年も運営して行きたいと思います。
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