今回の記事では私が地方不動産投資で失敗したことを記事にします。この記事を通して失敗しないためのポイントをお伝えしたいと思います。
地方で不動産投資とサラリーマンをしているさしとかです。不動産投資を初めて4年になります。安定的にキャッシュフローは20万円程度は得られるようになってきましたが、セミリタイアするにはまだまだの規模です。
不動産投資を始めた4年間を通して改めて感じるのは、物件の買い方を間違えず、時間をかけて満室に近い形で運用できれば大きな資産を築くことができます。逆に言えばそれが出来ないと苦労しますね…不動産投資はミドルリスクミドルリターンとよく言いますがまさにそれを体感しております。
今回は不動産投資を始めてから、後悔したことや失敗したと感じたことを記事にしました。不動産投資に興味のある方や不動産投資のやり方を模索されている方はぜひ読んでいただければと思います。
- 地方の築古マンションの購入は避けるべき理由
- 地方で駐車場のない物件は避けるべき理由
- 外壁修繕が必要な物件に指値を入れずに買ってはいけない理由
- 私の不動産投資の失敗の原因はシュミレーションの甘さ
- まとめ 不動産投資で失敗はしたが大家力を高めることもできた
地方の築古マンションの購入は避けるべき理由
私は築古マンションの区分を一つ所持をしています。地方の築古マンションについては正直な話ですが、余程安く購入しなければ儲けることができないと感じています。以下に理由を記載しています。
地方の築古マンションは家賃が高く取れない場合が多い
地方の場合、築古マンションは余程きれいに修繕されているものや、人気のマンション以外は築古マンションは家賃が安い場合が多いです。築古のマンションで特にに単身者向けの物件は家賃を高く取ることができません。家賃帯については木造アパートとそれほど変わりません。新潟市の中心市街地でも3.5万円〜となっており、金額を稼ぐことがそもそも難しいです。
マンションの修繕積立金や管理費が家賃収入に対してかかる割合が多い
物件にもよりますが、古いマンションほど修繕積立金とマンション管理費がかかる傾向にあります。普通の木造戸建てで同じ金額の物件を買ったとしても上記のようなお金はかかりません。場所によっては家賃の20％ほど修繕積立金とマンション管理費でコストがかかるケースがあります。
新潟のスキーのリゾート地でマンションが10万円程度で購入できるものもありますが、維持費で数万円かかる場合があります。また空室時も常時、修繕積立金や管理費がかかってくるためランニングコストが割高になりがちです。
RC構造で固定資産が高い
固定資産税が高いです。私の体感ですが、木造築古の3倍くらいかかるイメージです。正確に言うと木造築古の固定資産税は本当に安いです。こちらもランニングコストが大きく変わります。
マンションの管理組合の規約を遵守する必要がある
マンションはルールもがっちり決まっています。トラブルが起きた場合は管理組合への対応も必要な場合があります。そしてマンション管理組合の規約は法律上も強力です。修繕積立金や管理費を長期滞納すれば当然訴えられます。
戸建てに比べて細かいルールなどで肩身の狭い思いをする場合もあります。
以上の内容から、地方で築古マンションを購入するのは基本的には避けるべきです。同じ値段を出すなら地方の築古木造戸建てを探すことをおすすめします。
地方で駐車場のない物件は避けるべき理由
物件価格が安く購入できたはいいものの駐車場がないと客付が弱いです。購入当初はなんとかなるだろーと甘く見てましたが案の定苦戦しました。
地方は買い物にしても移動にしても車が必要です。私の投資エリアの新潟市の中でも新潟駅などの繁華街中心と学生物件以外は駐車場がない物件は基本的には厳しいです。
ただし元々駐車場がない物件を購入する際に駐車スペースが作れる余裕があるのであれば、必ず駐車場の拡張を予算に組み込んで購入することをお勧めします。駐車場は地方の客付では一つの生命線です。
外壁修繕が必要な物件に指値を入れずに買ってはいけない理由
私の2号物件は外壁修繕で280万程度経費がかかりました。外壁などの大規模修繕を入れるとキャッシュフローの3年分程度は軽く飛びます…。
売値に対して外壁の修繕などを見越して指値を入れるべきでした。明らかに外壁の修繕が必要そうであれば指値をしっかり入れて交渉すべきです。指値が入らないのであれば縁がなかったと思えばよいです。
今回の場合は購入時の表面利回りの数字が高くても修繕後に大きく利回りが下がってしまう場合があります。ここは正直甘く見てました。
私の不動産投資の失敗の原因はシュミレーションの甘さ
マンションの購入とアパートの外壁修繕については完全にシュミレーションが甘かったと言う部分です。ランニングコストの十分な洗い出しと、修繕をしなければいけないタイミングと外壁修繕のコストが思ったより高くなってしまったことでした。
また、駐車場がない物件についてはどうやって客付けするのか、どういった入居者が入ってくれるのかと言う想定が甘かったことです。入居者の仮設を十分にイメージできていない状態で不動産を買ってしまったことが甘かったです。
なお、購入を想定する物件については後から知ったのですが『玉川式不動産収益試算Excelシート』の活用をオススメします。売却時手残り試算から、個人税・法人税率計算まで見れます。古いバージョンについてはインターネットで検索すると無料でもダウンロード可能です。
細かいランニングコストから初期投資でかかる費用、そしてデットクロスな度も含めて十分なシュミレーションをした上で購入すべきでした。
なお、書籍を購入すると最新バージョンの収益計算のExcelシートをダウンロードできます。
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まとめ 不動産投資で失敗はしたが大家力を高めることもできた
私も不動産投資でいろいろ失敗や苦戦を強いられました。しかしながら、失敗した物件の購入金額もそこまで大きくないため、大事には至っていません。
高金利×低利回りで客付けが厳しい物件を買ってしまうなどの致命的な失敗ではないことが幸いしています。
駐車場がない物件の入居付が苦戦した際には新規の不動産屋さんを開拓して入居付をすることができました。失敗しても成功するために行動できるかがやはり重要だと感じています。
不動産投資に興味がある方やチャレンジしたい方は十分なシュミレーションを行った上で買い付けを行ってください。シュミレーションをしっかり行えば成功率はグッと高まります。
以下でも不動産投資で失敗しないための利回りについて解説していますので興味がある方は併せてぜひ読んでみてください。
シュミレーションやリスクを十分想定して不動産投資に取り組んでみてくださいね！
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