今回の記事では不動産投資で得られたお金を何に使うかについて語りたいと思います。不動産で得られるお金をうまく有効活用することでさらに資産を増やすことができると思います、
地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。不動産投資を始めて4年経ちました。
余談ですが、今後不動産投資初心者の方に役に立つブログ内容を目指したいと思い、整理を始めてます。100記事超えてたものを整理を始めたら一気に20記事以上なくなってしまいました！意味のない記事を書いても仕方がないので、納得のいく記事を増やしていければと思っております。
話は変わりますが、今年の春に金融機関方に確定申告書を見せた時に『接待交際費が少ないですねー』と言われました。確かに物件の修繕や客付けアップのための設備投資以外あんまりお金を使ってないです。たまに不動産関連でお世話になっている方に手土産を買っていくくらいですね。「不動産以外にあまり無駄遣いしていないんですね」というニュアンスだったみたいです。
私は2019年度の不動産投資の結果は経費を引いて完全な手残りが120万ほ円ど残りました。不動産投資で年間120万円を手元に残すというのは大したレベルではないのですが、サラリーマンの所得から一年間頑張って貯金するにはかなり大変ですよね。以下に詳細の記事を載せています。
なお、本年も戸建てを購入したり修繕費をかけて全体の競争力を維持したりするようにしてますのであまりお金が残らないです。これもサラリーマンだからこそ、不動産投資で得られたお金を不動産に再び投資ができています。
サラリーマンで不動産投資を始めるメリットはいくつかあり、代表的なものは融資を引きやすいということです。そして、サラリーマンが不動産投資で得られる最大のメリットはサラリーマンで生活費用をまかないながら、不動産投資で余ったお金を再投資できることだと考えています。そこで今回はサラリーマンが不動産投資を行う上での再投資について考えてみたいと思います。
- サラリーマンだからこそ不動産投資で稼いだお金を生活費用で使ってはいけない
- 不動産投資で稼いだお金は必ず専用口座を用意する
- 不動産投資で稼いだキャッシュフローの再投資すべき３選
- まとめ サラリーマンの時こそ不動産投資で得たお金を再投資すべき
サラリーマンだからこそ不動産投資で稼いだお金を生活費用で使ってはいけない
すごく当たり前の話をさせていただきますと不動産投資で一番やってはいけないことは不動産投資で稼いだお金を生活費に当ててしまうことです。アパートを一棟購入すれば、10万以上のキャッシュフローが出る場合もあります。 キャッシュフローは以下の式で成り立っています。
キャッシュフロー ＝ 家賃売上 -（経費 ＋ ローン ＋ 税金）
家賃収入の振り込みを生活口座に入れてしまうとついついお金持ちになった気持ちになってしまいます。
しかし、不動産投資では10年〜15年程度で配管や外壁の修繕が必要です。また減価償却が切れたタイミングで所得もあがるため税金の負担もあがります。
一方で他の競合物件に対して競争力を維持する状態にする必要があります。設備投資や壁紙、水回りの修繕も必要ですね。融資を組んでいれば月々のローンの返済もあります。万が一キャッシュフローを使ってしまうと、いざという時にお金がない！という状況になってしまう場合があります。
不動産投資で稼いだお金は必ず専用口座を用意する
不動産投資では収支の状況をわかりやすく確認するためには家賃が振り込まれる口座とローンや経費を支払う口座を一緒し生活口座と分けることが必要です。特におすすめなのが、一物件、一口座で管理すると入出金もわかりやすく帳簿もつけやすいです。
特にこの方法は物件ごとの収支がダイレクトに口座に残るのが見えるため、おすすめです。デメリットとしては記帳とかが数が増えると面倒なことですね。
当たり前なお話なのですが、生活口座と分けないことでお金を使いすぎて、不動産投資自体がうまくいかなくなる場合があります。実際、修繕費用がなく、競争力がなくなり、ローンの返済が滞って破産してしまう方もいるので十分注意が必要ですね。
不動産投資で稼いだキャッシュフローの再投資すべき３選
手残りのキャッシュフローは3つの使い方があります。
自己投資へ再投資
自分に投資して、さらに年収を拡大するということも良いかと思います。昨今の生活様式の変更によってIT系のスキルの需要は高まっています。テレワークも主体になってきており、ZoomやGoogle meetやチャットでコミュニケーションが簡単に取れる時代となりました。これらのツールを使えるのが当たり前になりつつありますね。
一方で専門的なITスキルの需要も高まっています。雇用が厳しい中で地方で転職サイトを見ても必ずあるのはIT系の求人です。そしてどこでも働けて、副業もしやすいスキルの一つです。私も一旦はweb系で使えそうなJavascriptやcss、 HTMLを少しづつ学んでいます。最近ではオンラインスクールも、インターネットの普及とともに非常に便利になりました。
実際、学ぶ費用もそれなりにしますので、余ったキャッシュフローを自分への投資として収入を拡大できることも一つの手段だと思います。
株式投資など有価証券への再投資
キャッシュフローを株式投資などの有価証券への投資にすることもおすすめです。元本割れする可能性はありますが、投資先をしっかり選定して行えばリターンを得られる可能性があります。また個人的には人口が増加し、世界的をマーケットの対象においている米国株式がおすすめです。
日本株式で株主優待を狙うというのもありですが、業績によってはなくなる場合もあるので考慮は必要ですね。個人的には米国株式はIT系の投資先を少しづつ投資をしています。また、プロクター・アンド・ギャンブル（P&G）のような生活インフラを支えるようなところも安定性が高いと考えていますのでやすくなったらこちらの銘柄もたまに購入しています。
会社の業績なんてわからないという方は全体の株価に連動するインデックス投資をおすすめしています。上場投資信託（ETF）でVOOやVT Iなど米国の上場企業に対して幅広く投資しているものにドルコスト平均法（定期的に一定の額を購入すること）で買い付けを行うと安定しやすいです。いろんな企業に投資を自動的に行ってくれているのでリスクは分散されています。
ちなみに楽天証券でも同様に投資信託として「楽天・米国高配当式インデックス・ファンド（楽天・バンガード・ファンド（米国高配当式）」というものがあり、こちらは買付の手数料もかからないため、積立にもおすすめです。楽天カードから定期的な積み立てができるので便利ですね。
不動産投資へ再投資
私はメインで不動産投資への再投資を行っています。4年で7箇所ほど購入できのもこのおかげだと考えています。不動産投資への再投資については物件の価値を維持するのは当然ですが、物件の価値をより高めることが重要です。空室が出た際は必ず費用対効果の高い照明の交換やクロスなどの張り替えをしっかり行い、バリューアップを図っています。
今年は初めて外壁修繕も初めて行いましたが、塗装ではなく断熱材入りの壁で上貼りしたことで見た目も良くなり、機能性も高まりました。物件自体の価値も高められたと思います。
一方で、新しい物件の購入費用に当てています。新たな物件を購入しさらに数を増やして収益を上げるようにしています。サラリーマンで稼いだお金は生活費としてまかないつつキャッシュフローを不動産投資拡大のために使っています。
まとめ サラリーマンの時こそ不動産投資で得たお金を再投資すべき
サラリーマンで不動産投資を行って得られる最大のメリットは得られた利益が再投資できる状態であることです。
サラリーマンの属性を生かして融資を受けて不動産投資を始めることができたのなら、リタイアできるレベルまで絶対に生活用として使ってはいけません。
不動産投資で得たお金は不動産を維持するだけでも様々な経費がかかってきますので、まずは別の口座で切り分けてしっかり貯めましょう。そして貯めたお金をただ貯めるのではなくどこに投資するのか考えて使う必要があります。
私の場合は不動産投資で得たお金やサラリーマンで得たお金の一部をさらに不動産投資に当てます。他の競合物件より競争力を高めて満室を維持し、入居率を高めることでさらに融資が引きやすくなります。そして新しい物件を購入する際の費用にもあてることもしています。
不動産投資で得られるお金はしっかり管理して、将来のために再投資をしていきたいですね！
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